2018年的房地產市場，“穩”字當頭。

　　而從各種會議上透露出來的基調來看，房地產調控還是必要措施，但是差別化調控的旋律不變；而另外一點，即便因城施策，對房地產發展的長效機制的探索也沒有停止。

　　但是在另一方面，對于很多人來講，買房更難了。

　　01

　　調控季如約而至

　　每年的兩會前后，也就是三四月份的時候，都是房地產調控政策集中的時候。

　　比如我們把北京的2017年房地產調控政策稱為“3·17新政”，再比如去年房地產的兩大主管部門住建部和國土資源部也聯合下發了關于土地供應的通知。

　　而今年也不例外，政策一波又一波，調控季如約而至。

　　在整個三月份，近期的熱點城市都針對房地產提出過調控政策。有的是對既有政策的鞏固，有的是針對信貸市場，尤其是公積金貸款方面，而有的則是提出了相對全新的政策。

　　限購大軍里面，出現了近期熱門的“新一線城市”大連市，城區和重點開發區開始限購；而海南更是祭出史上最嚴的限購政策，五指山、保亭、瓊中和白沙四個市縣干脆關上了對外地人購房的大門；而最出人意料的限購是安徽省阜南縣，比其上一級的阜陽市還更早進入限購的行列。

　　02

　　購房搖號或成常態

　　在這些政策中，比較新的面孔則是“搖號”。

　　當然也只能說是“比較新”，因為搖號這個政策不新鮮，但把這個政策用在房地產調控上還是很新鮮的，截止貓哥發稿的時候，只有6個城市提出過該政策，其中正式開始使用也不過4個城市，而到現在，還不到一年的時間。

　　最早提出搖號購房的城市是上海。2017年5月4日，上海住建委發布《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》，正式提出搖號買房。但是第一個實施搖號買房的城市，卻是距離上海大約1個多小時高鐵車程的南京，從政策提出到發布細則，只有短短的11天。

　　當然打破南京記錄的，是距離上海更近一點的杭州，從提出到細則頒布，只用了9天的時間，趕在了清明節之前，就推出了搖號細則，只是在細則開始實施后，杭州并未有新盤推出，所以搖號制度還要等一段時間才能發揮作用。

　　而在3月15日，武漢市房管局也發布了《關于進一步加強商品房銷售全過程監管的通知》（征求意見稿），其中提出“房地產開發企業應合理控制房屋銷售登記規模，意向購房人數多于項目準售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售。”

　　目前，武漢的這個通知尚在征求意見之中，可以料想，在不遠的將來，武漢會是第七個搖號購房的城市。

　　03

　　怎么就非得搖號了呢？

　　其實從幾個城市發布的細則來看，可以看到搖號城市的一些共同點：

　　①房價上漲嚴重

　　這6個城市中，上海、南京、成都、杭州是曾被點名的16個房地產過熱城市，也是國家統計局重點監測城市，而長沙和西安雖然不在熱點城市的名單之列，但是這兩個城市被一些媒體稱為“房價被低估的城市”，從而得到了不少投資者的熱捧，一向低調的西安在2017年也不得不加入到限購的隊伍。

　　②新房稀缺，且新房二手房價倒掛比較嚴重

　　對于搖號的理解，最直接的原因肯定在于“缺”，因為供小于求，所以才具有稀缺性。對于熱點城市的開發商來講，近兩年的房地產調控政策讓房價的上漲勢頭趨緩，部分城市為了遏制房價上漲，直接使用了限價的政策，所以導致開發商的開發意愿不強，“捂盤惜售”這樣的事情屢見報端。

　　而普遍的，這些區域的二手房交易則比較活躍，而價格也是節節攀升。所以一旦有新盤放出，價格與二手房價格產生倒掛，購房者“買到就是賺到”，那么哄搶就是必然的現實了。

　　③剛需受損

　　在對房子的哄搶中，則是開發商的看人下菜碟，流傳最廣的那句話講：全款的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的把共享單車挪一挪了。

　　在這一場新房爭奪戰中，往往按揭的和公積金貸款的人群中，存在著大量的剛需群體，而這些剛需群體要么等全款群體選完房，輪候新房名額，要么選擇購買周邊價格更高的二手房。前者機會渺茫，后者花費更高。

　　④購房亂象

　　“排號費”、“茶水費”、“渠道費”、“關系費”、“誠意金”、“會員費”，名目多種多樣，但是在本質上，就是一種好處費，購房者繳納這些費用，就能通過特殊渠道買到指定的房源。

　　04

　　買房的邏輯變了？

　　搖號有效嗎？這才是大家最關心的問題。貓哥覺得，在某種程度上，搖號可以改變一部分現行的購房邏輯。

　　①對于剛需來講，就是一則福音了。因為政策在逐漸向剛需傾斜，尤其是成都市在3月31日的時候發布了搖號的補充細則，將按照“棚改貨幣化安置戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號，依序選房。

　　②搖號把全款和貸款購房拉到同一起跑線，這對于貸款客戶尤其是公積金貸款客戶來講，可以說是一個利好消息，因為他們因此能夠獲得一個公平公正的購房環境和機會，而不再是開發商歧視的對象。

　　③從一定程度上來講，公證搖號更加透明，那么意味著“找關系選房子”或者其他暗箱操作的可能性降低，那么“排號費”、“茶水費”這樣的好處費，能夠省下一筆。

　　而對于房地產投資者來講，買房的邏輯可能也會有所變化。

　　全款優先的游戲規則被打破后，搖號中簽這件事就成為一個“隨緣”的事情，隨著中簽率的降低，一些炒房者可能會將目光轉向二手房市場。

　　新房難買，那么推高二手房價格的可能性大大增加，而彼時的二手房市場則是機會與風險并存的地方，是低價抄底還是高位接盤，這就需要自己來仔細分辨了。

　　而另外一個去處可能就是三四線城市。不過在貓姐的文章《心慌慌：老家三四線城市房子大漲，價格到頭還是剛起步？真相扎心了》里，已經表示過要投資者對三四線城市房產謹慎考慮，貓哥也就不多講了。

　　當然了，搖號購房還是一個“應急之策”，政策解決的還是在需求端的匹配問題，卻并不能解決供給端的問題，供需矛盾在很長一段時間內，依然是主要矛盾之一。如果說對房價影響的話，其實并沒有改變新房“買到即賺到”的格局，那么也就意味著新房和二手房價格倒掛的現象依然存在，那么搶房就在所難免，比如成都，曾經就出現過全家上陣排號的情況。

　　要解決這個問題，還需要更多的“政府的智慧”。

責任編輯：謝海平