存量房貸利率調(diào)整時間表明確。

　　9月29日晚，中國人民銀行發(fā)布關(guān)于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告（下稱“公告”）及答記者問。同時，市場利率定價自律機制發(fā)布關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議（下稱“倡議”）。

　　央行強調(diào)，本次調(diào)整主要進行了兩大優(yōu)化，一是允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，以更準確體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化。

　　后續(xù)，市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調(diào)整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調(diào)整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。

　　二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。

　　符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

　　招聯(lián)首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼向界面新聞記者表示，從公告以及倡議看，此次存量房貸利率調(diào)整有三個明顯特點。

　　首先，調(diào)整對象既包括存量首套房貸，也包括其他存量房貸；其次，不但浮動利率存量房貸可以調(diào)整，固定利率存量房貸轉(zhuǎn)換為LPR加點形式后也可以調(diào)整；再次，借款人可與銀行重新約定重定價周期和加點幅度，從而建立常態(tài)化、市場化的調(diào)整機制。

　　董希淼指出，從9月24日人民銀行行長潘功勝宣布存量房貸利率調(diào)整消息到今天（9月29日）正式落地，僅僅用了五天時間，速度快、力度大，及時回應人民群眾呼聲，有力提振市場信心。

　　能降多少

　　下降幅度成為了備受市場關(guān)注的焦點。

　　倡議指出，各商業(yè)銀行原則上應于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

　　而一線城市中的北京、上海、深圳的存量二套住房情況略為復雜。

　　北京二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：五環(huán)以內(nèi)的為LPR-5BP，五環(huán)以外的為LPR-25BP。上海的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)為LPR-25BP；其他區(qū)為LPR-5BP。深圳的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：LPR-5BP。

　　此前界面新聞記者采訪了多位存量房業(yè)主，發(fā)現(xiàn)北上廣深中四個城市中，存量房貸利率與新發(fā)放利率的剪刀差都比較大，約在75-110個基點。

　　有北京銀行個貸條線人士對界面新聞表示，北京二套房房貸利率一度達到LPR+105BP，換句話說，個別購房人下調(diào)幅度高達130BP。

　　董希淼表示，如果考慮到此前央行政策利率下調(diào)20個基點，10月21日LPR可能跟隨下降20個基點，在貸款重定價后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點以上，這將大幅度節(jié)省房貸借款人的利息支出。

　　值得注意的是，本次調(diào)整同時面向浮動利率以及固定利率的存量房貸。

　　對于固定利率，公告明確，固定利率商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點幅度等于原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。

　　可與銀行重新約定定價周期

　　本次調(diào)整的關(guān)鍵還在于，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。也就是說，后續(xù)將形成存量房貸調(diào)整長效調(diào)整機制。

　　央行明確，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應在貸款合同中明確。

　　同時，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協(xié)商，申請將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

　　央行明確，自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。

　　自2024年10月起，每季度第一個月，央行將在官方網(wǎng)站公布上個季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率，供銀行和借款人參考。

　　央行強調(diào)，重新約定的加點幅度應體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

　　另外，對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。

　　何時實施：10月12日發(fā)布細則，10月31日前批量調(diào)整

　　央行表示，各商業(yè)銀行將發(fā)布有關(guān)公告和批量調(diào)整細則，統(tǒng)一調(diào)降房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度，并盡可能為借款人提供便利。

　　時間節(jié)點上，倡議明確，在倡議發(fā)布后，各商業(yè)銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業(yè)銀行原則上應于倡議發(fā)布當日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細則，及時回應客戶關(guān)切。

　　操作手續(xù)上，倡議指出，各商業(yè)銀行應盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

　　央行亦強調(diào)，絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點辦理，具體請及時關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關(guān)信息。

　　就在央行發(fā)布公告幾乎同時，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行、中信銀行等多家銀行官網(wǎng)發(fā)布公告，表示正在抓緊制定批量調(diào)整存量房貸利率實施方案。

　　多家銀行均表示，將按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展存量房貸利率調(diào)整工作，擬于2024年10月12日通過中國工商銀行官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點、95588等渠道公布具體操作指引及相關(guān)事宜，并于2024年10月31日前完成存量房貸利率批量調(diào)整工作。

　　銀行公告表示，將及時通過銀行官方網(wǎng)站、微信公眾號、網(wǎng)點等多種渠道發(fā)布后續(xù)信息。

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責任編輯：秦藝