意見領(lǐng)袖丨任澤平

　　導(dǎo)讀

　　2024年9月，央行再次加碼支持收儲政策。9月24日，中國人民銀行行長表示，“此前創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%”。

　　9月26日，政治局會議首次提出：“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”

　　為優(yōu)化存量，去庫存，后續(xù)收儲政策力度還需繼續(xù)加碼，可考慮組建住房保障銀行，收購開發(fā)商庫存用于保障房。且資金利率要低、規(guī)模要大、期限要長，房子分配要公平。一舉多得：救爛尾樓，避免居民買單；救優(yōu)質(zhì)房企，打通現(xiàn)金流，避免金融風(fēng)險；救市場信心，有助于重啟市場，當(dāng)前樓市明顯超調(diào)；不用再多批地建租賃房保障房，避免浪費，有助于改善民生。（《關(guān)于住房銀行組建住房銀行的構(gòu)想》）

　　1）利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下。目前貸款資金成本疊加后續(xù)的改造和運營成本共計約3%，2024年租金收益率為2.2%，假設(shè)收儲價為市場8折，保障房租金收益率約2.75%，仍無法覆蓋總成本。

　　2）規(guī)模方面，當(dāng)前保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，收儲政策起效所需資金總量要加碼，可組建規(guī)模5萬億的大型住房銀行。通過足量資金保證完成我國住房保障體系的建立。

　　3）期限方面，收儲相關(guān)資金貸款期限要長，保證項目的長資金使用需求。基于保障性租賃住房長期持有、獲取穩(wěn)定租金回報等特性，項目整體回款期限長達(dá)15-30年，因此商業(yè)銀行給予的貸款期限也要在相同水平。

　　4）監(jiān)管方面，收儲來的商品房要定位為廉租房，要強(qiáng)化公平分配，讓保障房成為“公平房”。保障房設(shè)立的初衷，是讓住房困難家庭有保障房兜底，讓國有資產(chǎn)得到公平分配，要避免“轉(zhuǎn)租牟利”、“違規(guī)享受保障房”等問題。

　　發(fā)達(dá)國家怎么做住房銀行？德國、新加坡、美國等都有住房保障銀行的成功實踐。有三種模式：以美日為代表的住房抵押貸款資產(chǎn)證券化模式，房地美、房利美；以德國為代表的住房自愿儲蓄模式；以新加坡為代表的住房強(qiáng)制儲蓄（公積金）模式，新加坡的組屋很成功。

　　央行設(shè)立保障性住房再貸款，邁出了關(guān)鍵而正確的一步，這是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑。組建住房保障銀行收儲后續(xù)的關(guān)鍵，還要看力度和落實。相信經(jīng)過實質(zhì)有力措施，房地產(chǎn)一定能避免硬著陸，實現(xiàn)軟著陸，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和民生改善貢獻(xiàn)力量。

　　正文

　　1    組建住房保障銀行、政府收儲商品房的必要性

　　組建住房保障銀行、政府收儲商品房，中央層面政策依據(jù)充分，地方層面實踐經(jīng)驗豐富。

　　2013年開始，中央曾多次釋放組建國家住房保障銀行、鼓勵政府收購商品房信號。2013年，十八屆三中全會在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。2014年，國常會提出，“由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券”。2018年，國家發(fā)改委提出，“研究設(shè)立國家住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。

　　2024年5月，央行提出，設(shè)立3000億元“保障性住房再貸款”，用于支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。自此“城投收儲”資金來源進(jìn)一步拓展，政策邁入在全國范圍內(nèi)推廣的新階段。

　　2024年9月，央行再次加碼支持收儲政策。2024年9月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長表示，“此前創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%”。也就是，保障性住房再貸款央行支持比例提升，之前銀行放100億，人民銀行提供60億，現(xiàn)在銀行放100億，人民銀行提供低成本資金100億，利于加快商品房去庫存進(jìn)程。

　　地方政府陸續(xù)出臺政策盤活存量住房、推進(jìn)去庫存。地方政府回購商品房政策出臺的時間節(jié)點多是庫存高企、去化困難時期。2014年，多地曾試點政府回購商品房充當(dāng)安置房。2022年7月，鄭地租賃收購鄭州四環(huán)內(nèi)存量房源作為人才公寓；10月，蘇州對6個區(qū)及4個縣市回購約1萬套新房；湖州、邯鄲、阿勒泰等城市也發(fā)布政策鼓勵將存量房源轉(zhuǎn)化為保租房。自 517 央行首次提出 3000 億保障性住房貸款收儲去庫以來，當(dāng)前全國約60城表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房。其中，鄭州、濟(jì)南、重慶、福州、青島、天津、武漢、長春更是公布已完成收儲甚至已轉(zhuǎn)化為保障房投入運營。

　　組建住房保障銀行、政府收儲商品房意義重大：

　　1）緩解開發(fā)商資金壓力，防止行業(yè)風(fēng)險擴(kuò)散。2021年下半年以來，房企風(fēng)險持續(xù)暴露，行業(yè)成交低迷，甚至優(yōu)質(zhì)頭部房企都面臨銷售放緩帶來的現(xiàn)金流壓力。政府收購滯銷商品房，能直接為開發(fā)商提供資金支持，緩解房企現(xiàn)金流壓力，避免出現(xiàn)房企風(fēng)險外溢。

　　2）改善民生、提振信心，滿足合理住房需求。化解房地產(chǎn)困境的關(guān)鍵在于需求端信心恢復(fù)，信心提振才能帶動銷售回暖。需求端信心不足源于就業(yè)預(yù)期偏弱、對開發(fā)商缺乏信心。通過組建住房保障銀行、政府收購商品房轉(zhuǎn)為保障房，為購房者提供低息貸款、擔(dān)保增信，滿足低收入家庭、新市民的合理住房需求。

　　3）化解庫存，穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，市場進(jìn)入存量房主導(dǎo)時代后面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房價、高庫存、高杠桿。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、金融風(fēng)險。我國當(dāng)前處于新舊動能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。政府下場收購商品房，有利于去庫存、穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)。

　　4）優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，高端有市場、中端有支持、低端有保障。我國房地產(chǎn)市場存在“商品房發(fā)展相對成熟、保障房與租賃住房規(guī)模偏小”的現(xiàn)象。政府收購商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，能夠優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，滿足不同收入層次群體的需求，形成高端有市場、中端有支持、低端有保障的格局。

　　2    中國住房保障銀行的關(guān)鍵：利率要低、規(guī)模要大、期限要長、分配要公平

　　1）利率要低，可借鑒海外經(jīng)驗提供低息貸款

　　低息貸款：以“住有所居”為長期目標(biāo)，住房保障銀行為符合條件的購房者提供普惠、優(yōu)惠貸款。住房保障銀行重在履行社會保障職能，因此，與發(fā)達(dá)國家住房保障銀行類似，中國住房保障銀行的最終目標(biāo)是“住有所居”，為符合條件的購房者提供長期穩(wěn)定的低成本住房貸款。如何界定是否符合條件？可通過普通住房套數(shù)、家庭人均住房面積、家庭人均住房金額等標(biāo)準(zhǔn)，將購房者劃分為住房基本信貸、住房投資信貸，對前者實行優(yōu)惠利率；后者劃歸商業(yè)銀行管理。如何管理存量與增量？可實行新貸新辦法、老貸老辦法。同時，劃定商業(yè)銀行房貸最高比例，逐漸降低商業(yè)銀行存量房貸規(guī)模。

　　當(dāng)前3000億保障性住房再貸款，年利率1.75%，建議降至1.5%及以下。在實施過程中，商業(yè)銀行在保障房再貸款利率（年利率1.75%）的基礎(chǔ)上加點，實際貸款發(fā)放利率約在2.8%-3.0%，再考慮到改造、運營等成本，實際成本可能更高。2024年4月我國百城住宅租金收益率（即租售比）僅為2.2%。即使假設(shè)收儲價格為市場價8折，國企的租售比約2.2%/0.8=2.75%，仍無法覆蓋資金成本。

　　2）規(guī)模要大，可組建5萬億以上的大型住房銀行

　　可組建5萬億以上的大型住房銀行，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房、保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力，開發(fā)商拿到資金限定必須進(jìn)行保交樓，這樣可以防止?fàn)€尾。房企現(xiàn)金流狀況改善，一方面用于拿地，利好地方財政；另一方面收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，實現(xiàn)租購并舉和新模式。

　　規(guī)模上，當(dāng)前保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，我們認(rèn)為收儲政策起效所需資金總量要加碼至5萬億。用來保證完成我國住房保障體系的建立，并通過“收儲”將全國住房去化周期壓縮至18個月以內(nèi)。

　　3）期限要長，保證項目的長資金使用需求

　　期限方面，收儲相關(guān)資金貸款期限要長，保證項目的長資金使用需求。當(dāng)前設(shè)立的3000億元的保障性住房再貸款，期限1年，可展期4次，基于保障性租賃住房長期持有、獲取穩(wěn)定租金回報等特性，項目整體回款期限長達(dá)15-30年，因此銀行給予的貸款期限要在相同水平。

　　4）收儲來的商品房，要定位為廉租房，并強(qiáng)化公平分配

　　監(jiān)管方面，收儲來的商品房要定位為廉租房，要強(qiáng)化公平分配，讓保障房成為“公平房”。保障房設(shè)立的初衷，是讓住房困難家庭有保障房兜底，讓國有資產(chǎn)得到公平分配。保障性租賃住房不能踩的民生“紅線”，隨著未來收儲進(jìn)度加快以及保障房項目的落地，百姓申請保障房將更加普及，相關(guān)監(jiān)督工作要持續(xù)開展常態(tài)化跟進(jìn)，要避免“轉(zhuǎn)租牟利”、“違規(guī)享受保障房”、“保障房長期閑置”等問題。

　　3    他山之石：住房貸款證券化+住房自愿儲蓄+住房強(qiáng)制儲蓄三大模式

　　3.1 美國兩房模式：政府隱性擔(dān)保下的住房抵押貸款證券化，提高房貸流動性

　　美國住房銀行包括聯(lián)邦住房抵押貸款銀行（FHLB）、房利美、房地美，兩房（“房利美+房地美”）是美國住房市場的重要組成部分，持有或擔(dān)保的住房貸款占比最高曾達(dá)80%-90%。分一二級市場看：

　　一級市場是美國政府于1933年經(jīng)濟(jì)大蕭條后成立的“聯(lián)邦住房抵押貸款銀行（FHLB）”，為購房者提供長期低息抵押貸款。

　　二級市場是房利美、房地美。房利美（美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會FNMA）由美國國會于1938年設(shè)立，是羅斯福新政的一部分，設(shè)立目的是為住房抵押貸款市場提供穩(wěn)定而連續(xù)的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性，提高居民住房自有率，實現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)。1970年，為防止房利美持續(xù)占有二級抵押貸款市場壟斷地位，房地美（美國聯(lián)邦住房貸款抵押公司FHLMC）成立，與房地美成立目的一致。

　　“房利美+房地美”兩房形成了美國住房抵押貸款二級市場的雙寡頭競爭模式。2007年，兩房持有或擔(dān)保的住房貸款占美國房地產(chǎn)市場的40%左右，次貸危機(jī)后，這一比例曾高達(dá)80%-90%。

　　美國兩房模式的主要優(yōu)勢在于：

　　1）創(chuàng)新推出住房貸款證券化產(chǎn)品，大幅提高二級市場房貸流動性、降低購房成本。兩房模式最大的創(chuàng)新在于將住房抵押貸款證券化。對金融機(jī)構(gòu)而言，金融機(jī)構(gòu)將期限長、資金規(guī)模大的住房貸款，通過抵押貸款二級市場出售給兩房，回籠資金后再貸款，相比此前的“貸款-貸款收回-再貸款”模式，資金回籠周期大幅縮短，房貸流動性提高。對兩房而言，兩房通過購買持有或證券化住房抵押貸款，出售給投資者，使其以更低的成本融資。

　　2）美國政府隱性擔(dān)保，兩房融資成本低、債券流動性強(qiáng)，政府財政支出壓力較小。盡管房利美、房地美20世紀(jì)70年代經(jīng)歷了私有化，但由于兩房承擔(dān)了美國政府要求的社會保障責(zé)任，其持續(xù)享受政府的隱性擔(dān)保。如房利美證券可以在與美聯(lián)儲體系銀行的回購交易中作為抵押品、享受美國國債同等待遇、豁免美國證券交易委員會注冊等系列特權(quán)。由于政府隱性擔(dān)保，兩房在融資上具備天然優(yōu)勢，一是融資利率低，發(fā)行的債券風(fēng)險僅次于國債；二是流動性強(qiáng)，債券投資者眾多，包括各國央行、保險公司、養(yǎng)老基金等。基于融資優(yōu)勢，兩房資金來源基本無需財政出資。

　　3.2 日本住房銀行：危機(jī)前財政依賴型模式，危機(jī)后改建為美國市場化模式

　　二戰(zhàn)后日本政府成立住宅金融公庫（GHLC），GHLC依賴政府財政投融資體制，支持住房重建融資；隨房地產(chǎn)泡沫破裂，GHLC經(jīng)營惡化，逐漸向美國兩房模式轉(zhuǎn)變。1950年，為加快二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和社會重建，日本政府成立住宅金融公庫，為房企、居民提供中長期低息貸款。住宅金融公庫對財政資金依賴度高，如日本郵政儲蓄、國民養(yǎng)老金等靠國家信用籌集的資金均用于支持住宅金融公庫。1965年起，日本商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，與政策性金融機(jī)構(gòu)形成競爭關(guān)系；90年代房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)提前還款潮，使住宅金融公庫經(jīng)營面臨巨大挑戰(zhàn)。一方面，住宅金融公庫的住房按揭貸款人提前還款無罰款；另一方面，住宅金融公庫遭遇提前還款后，需向財政轉(zhuǎn)向貸款機(jī)構(gòu)（FILP）支付罰款。為應(yīng)對提前還貸潮、緩解財政壓力，2000年起，住宅金融公庫逐漸向美國兩房模式看齊，2003年，向商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)購買抵押貸款并發(fā)行MBS。

　　2007年住宅金融公庫改建為住房金融支援機(jī)構(gòu)（JHF），重點轉(zhuǎn)向住房貸款資產(chǎn)證券化，形成了以住房抵押貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)為主、住房貸款保險業(yè)務(wù)和住房貸款業(yè)務(wù)為輔的業(yè)務(wù)模式。1）住房抵押貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，即通過購房或擔(dān)保為商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)長期固定利率住房貸款提供支持，占所有業(yè)務(wù)申請量的97%。具體分兩種方式，一是直接購買金融機(jī)構(gòu)長期固定利率貸款并進(jìn)行證券化，這種方式占業(yè)務(wù)申請量的84.5%。二是在長期固定利率住房貸款證券化后為其提供擔(dān)保，保證向投資者還本付息。2）住房貸款保險業(yè)務(wù)，即為商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)提供住房貸款擔(dān)保，確保金融機(jī)構(gòu)能夠持續(xù)提供住房貸款。3）住房貸款業(yè)務(wù)，直接向特定購房者提供貸款。但門檻較高，主要服務(wù)商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)不能覆蓋的購房群體，如災(zāi)后重建住房、需重建改建的老舊住房、綠色零排放住房。

　　改建后的住房銀行市場化程度顯著提高、對財政資金依賴度大幅下降，2011-2022年，財政資金占比由57.2%降至4.4%。住宅金融支援機(jī)構(gòu)的目標(biāo)之一是擺脫原有住宅金融公庫對財政資金的依賴、實現(xiàn)較充分的市場化運作。經(jīng)過15年運營，其基本實現(xiàn)這一目標(biāo)，2011年，住房金融支援機(jī)構(gòu)資金來源中，財政貸款及政府擔(dān)保債占比57.2%，發(fā)行MBS獲得的資金占比32.9%；2022年，前者降至4.4%，后者增至66.8%。

　　3.3 德國住房儲蓄模式：專業(yè)經(jīng)營、廣泛參與、先存后貸、固定低息

　　德國住房金融體系運行著獨特的住房儲蓄模式。1885年，德國成立第一家持續(xù)經(jīng)營的住房儲蓄機(jī)構(gòu)“全民住房儲蓄社”，二戰(zhàn)結(jié)束后，德國在面臨住房短缺的同時，也面臨著嚴(yán)峻的資金短缺，政府資金幾乎都被投放于工商業(yè)投資以復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，難以為住房建設(shè)提供足量資金，因此自給自足的住房儲蓄模式得到廣泛、快速發(fā)展。

　　德國住房儲蓄銀行的特點為：

　　1）專業(yè)經(jīng)營，資金封閉循環(huán)。德國住房儲蓄機(jī)構(gòu)實行專業(yè)經(jīng)營，除住房儲蓄外不能從事其他風(fēng)險性金融業(yè)務(wù)，可購買國債等低風(fēng)險證券，但信貸資金只能用于為參加住房儲蓄的居民提供購房、建房、改建等貸款。

　　2）自愿儲蓄，對于低收入居民，政府給予補(bǔ)貼。住房儲蓄是一種自愿契約，旨在通過互助形式實現(xiàn)自助。該儲蓄方式的參與門檻較低，只需滿足最低合同金額和最低存款年限要求。低收入居民也可參與住房儲蓄體系，政府提供兩種儲蓄補(bǔ)貼。首先，對于年收入不超過25600歐元（51200歐元）的單身（雙職工）住房儲蓄家庭，月存款額不超過512歐元（1024歐元）的部分，政府將給予8.8%的配套獎勵，最多獎勵45歐元/月（90歐元/月）。其次，對于年收入不超過17000歐元（35800歐元）的單身（雙職工）住房儲蓄家庭，政府將對其住房儲蓄給予9%的配套獎勵，最多津貼43歐元/月（86歐元/月）。

　　3）“先存后貸”，公平配貸。居民與住房儲蓄機(jī)構(gòu)簽訂住房儲蓄合同，約定合同額、存款期限和貸款期限，合同額約為計劃貸款額的2倍，存款期限8年左右，貸款期限10-11年。依據(jù)合同約定，申請者先按月存款（約為合同額的0.48%），存款期限截止時，加上利息后的存款總額達(dá)到合同額的50%，滿足配貸條件，進(jìn)入配貸輪候序列。住房儲蓄機(jī)構(gòu)依據(jù)存款期限、還款貢獻(xiàn)、利率等指標(biāo)，對達(dá)到配貸條件的申請者進(jìn)行配貸評價，評價值高的優(yōu)先配貸。貸款發(fā)放后，申請者按月還款，月還款額約為合同額的0.5-0.6%。

　　4）低息貸款，提供長期穩(wěn)定的固定低利率。德國最大的住房儲蓄機(jī)構(gòu)施威比豪爾銀行提供一種標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，其貸款利率僅為2.15%，具有8年的儲蓄期和10年的還款期。由于住房儲蓄資金僅在機(jī)構(gòu)和參與的居民之間循環(huán)，因此利率不受外界資本市場的干擾，能夠?qū)嵤╅L期穩(wěn)定的低存低貸固定利率制度，存貸款利差保持在2個百分點。這種低貸款利率結(jié)合政府獎勵，使得低存款利率的住房儲蓄合同成為德國居民的重要投資工具。超過1/3的居民參與到住房儲蓄中，為住房儲蓄模式的發(fā)展提供了充沛的低成本資金。

　　3.4 新加坡住房公積金模式：實行強(qiáng)制儲蓄型中央公積金制度，封閉式管理，存貸分離，高存低貸

　　1955年新加坡建立中央公積金制度，初期服務(wù)于養(yǎng)老，1968年開始用于住房。1955年，英殖民政府為逃避對新加坡本地公務(wù)員的養(yǎng)老責(zé)任，建立起強(qiáng)制儲蓄型中央公積金制度，并成立中央公積金局（Central Provident Fund）負(fù)責(zé)管理。1968年后，“居者有其屋”計劃實施，公積金開始用于購買組屋，1981年拓展至私宅。目前中央公積金制度已成為全面覆蓋養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、家庭保護(hù)、子女教育等的綜合性社會保障制度。

　　實行強(qiáng)制儲蓄型中央公積金制度，繳存比極高。根據(jù)《中央公積金法》規(guī)定，新加坡所有公民和永久居民，不論是雇員還是雇主，都必須按月強(qiáng)制繳納公積金，任何人不得拒絕或延遲繳納，否則需如數(shù)補(bǔ)繳且加罰利息。除購房及部分投資外，公積金存款只有在雇員退休后才可動用，會員無權(quán)決定公積金存款長短。此外，公積金繳存比極高，峰值高達(dá)50%（雇員、雇主各25%），目前穩(wěn)定在37%（雇員20%、雇主17%），遠(yuǎn)高于中國香港（10%）、中國大陸（24%）等同樣推行強(qiáng)制儲蓄型中央公積金制度的地區(qū)，但會隨著雇員年齡增長而適度降低，如55-60歲繳存29.5%（雇員15%、雇主14.5%），60-65歲繳存20.5%（雇員9.5%、雇主11%）。

　　公積金覆蓋面極廣，保障項目全，推行封閉式管理，保證專款專用。中央公積金覆蓋人群較廣，由于強(qiáng)制儲蓄的要求，覆蓋率從1965年的22%增至2022年的103%，總會員數(shù)也從41.8萬增至420萬。保障項目全，分設(shè)四大賬戶、專款專用，廣泛覆蓋退休、醫(yī)療、住房、家庭保護(hù)及資產(chǎn)增值等多個領(lǐng)域。此外，新加坡《中央公積金法》嚴(yán)格限制公積金的提取和投資：一是實施最低存款額規(guī)定，會員動用普通賬戶和特別賬戶進(jìn)行資本投資時，須確保賬戶規(guī)定限額（普通賬戶不低于2萬新元；特殊賬戶不低于4萬新元）；二是會員運用公積金賬戶投資所得須返回個人賬戶；三是會員退休提取時，普通賬戶和保健賬戶須保證規(guī)定金額，用于轉(zhuǎn)入養(yǎng)老賬戶。此外，由于公積金分存在四大賬戶，每個賬戶使用范圍僅限于相應(yīng)領(lǐng)域，保證專款專用。

　　采取封閉式管理，“存貸分離、高存低貸”。新加坡中央公積金局（CPF）是負(fù)責(zé)管理公積金的機(jī)構(gòu)，其職責(zé)包括公積金的繳納、支付、管理和保值等。然而，CPF并不直接發(fā)放公積金貸款，而是通過購買政府債券交由新加坡政府投資公司（Government of Singapore Investment Corp，簡稱GIC），再由GIC將積累的公積金投資于國內(nèi)組屋和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，新加坡建屋發(fā)展局（Housing and Development Board，簡稱HDB）獲得這些資金后，發(fā)放低息貸款給購房者。公積金存款利率相對較高，普通賬戶為2.5%，特殊、醫(yī)療和退休賬戶均為4%，高于同期五年期國債收益率（2.19%）和商業(yè)銀行定期存款（1.2%）。此外，公積金總額中的前6萬新元及55歲以上會員的前3萬新元還可額外再獲得1%的利率。相比之下，公積金貸款利率較低，一般在住房公積金存款利率的基礎(chǔ)上，上浮0.1%。自1993年以來，貸款利率一直穩(wěn)定在2.6%。

　　來源：澤平宏觀

　　(本文作者介紹：經(jīng)濟(jì)學(xué)家)