來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

　　近期，住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人宣布北京，上海等22個城市正在開展房屋養(yǎng)老金試點。當前試點的重點在于建立公共賬戶，引發(fā)市場熱議。

　　《中國經(jīng)營報》記者了解到，在房屋養(yǎng)老金公共賬戶尚處于探索之際，當前我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的仍是住宅專項維修資金。

　　據(jù)相關統(tǒng)計，目前中國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，其中上海、北京和杭州等城市結余均超過百億元。但上海、北京、杭州累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用。

　　作為房屋養(yǎng)老金試點城市之一，北京市對于住宅專項維修資金的使用流程和效率如何，使用過程中存在哪些問題值得梳理、關注。

　　使用效率受關注

　　所謂的住宅專項維修資金，是指為了保障房屋安全與正常使用，旨在用于房屋及其附屬設施設備的保養(yǎng)、維護、維修乃至更換、重建的費用。

　　以北京為例，住宅專項維修資金適用范圍包括：電梯主要部件需要進行維修或更換的；二次供水系統(tǒng)設備部件磨損、銹蝕嚴重的；避雷設施不滿足安全要求的；配電設備部分電纜、電線、配電箱（柜）內元件損壞的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；樓內排水（排污）設備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的；在其他規(guī)定情況時，可以辦理申請使用維修資金。

　　在使用流程上，一般先由物業(yè)服務企業(yè)或房改售房單位根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議，組織實施使用方案。

　　由物業(yè)服務企業(yè)、房改售房單位或者相關業(yè)主持有關材料，向區(qū)住建房管部門申請列支。區(qū)住建房管部門審核同意后，向市住房資金管理部門區(qū)管理部發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知。最后，由市住房資金管理部門區(qū)管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　克而瑞物管研究員芮娟告訴記者，根據(jù)2008年開始執(zhí)行的《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金的使用需要經(jīng)過多個部門的審批，包括業(yè)主委員會（或物管會）、物業(yè)服務企業(yè)、房屋專項維修資金管理機構以及可能涉及的相關部門（如市場監(jiān)管局、住建委等）。這些部門之間需要協(xié)調配合，但往往由于溝通不暢或職責不清，導致審批流程復雜且耗時較長。

　　此外，部分代管部門未建立健全的維修資金相關內控制度，導致資金管理和使用過程中存在漏洞和風險。

　　芮娟進一步解釋，在申請使用維修資金時，通常需要獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上（即“雙三分之二”）的業(yè)主同意。然而，在實際操作中，由于業(yè)主意見不一，往往難以在短時間內達成一致，導致申請過程受阻或延誤。很大問題卡在三分之二達成一致存在困難，業(yè)主層阻力比較大。

　　比如，北京市規(guī)定，在支取住宅專項維修金時，一般需要“雙三分之二”業(yè)主討論通過后才能發(fā)起使用申請，然后才能由物業(yè)服務企業(yè)通過“北京市住宅專項維修資金管理系統(tǒng)”向區(qū)住建房管部門提交支取申請。

　　《住宅專項維修資金管理辦法》進入執(zhí)行階段后，不少城市均就住宅維修資金使用效率問題進行優(yōu)化。

　　2013年12月，北京市發(fā)布《關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確規(guī)定了六種可應急使用專項維修資金的情形：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

　　同時，《通知》還明確了各種情況下應急使用維修資金的申請主體和受理部門，并簡化申請程序，縮短付款時間。規(guī)定實施應急維修需要使用住宅專項維修資金的，無須“雙三分之二”業(yè)主同意，但應當事前告知業(yè)主。

　　今年夏季，受強降雨影響，住宅小區(qū)房屋漏雨訴求集中，北京市住建委會同市住房資金管理中心緊急調整住宅專項維修資金使用流程，明確先施工搶險，再走公示、撥付資金程序。

　　根據(jù)北京市政府公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，北京全市維修資金使用16.82萬戶，使用金額5.43億元，同比增長27%。其中，辦理使用維修資金用于電梯維修更新改造業(yè)務1200余筆，撥付金額1.98億元；辦理使用維修資金用于屋面防水維修業(yè)務500余筆，撥付金額1.7億元。

　　以電梯維修更新為例，據(jù)公開報道，目前北京市電梯保有量已達到31萬部。其中，居民住宅電梯15.5萬部，占比達一半，使用時間15年以上的老舊電梯4.5萬部，三成多的居民住宅電梯已“老齡化”。

　　據(jù)了解，2024年以來，北京市市場監(jiān)督管理局以接訴即辦“每月一題”為抓手，與住建在內的部門協(xié)同聯(lián)動，集中治理，出臺多項舉措加強老舊電梯安全監(jiān)管。

　　9月9日，北京市住建委聯(lián)合北京市市場監(jiān)督管理局、北京市住房資金管理中心制定發(fā)布了《住宅老舊電梯應急更換程序指引》（以下簡稱《指引》）。

　　據(jù)了解，《指引》面向的是北京市住宅物業(yè)管理項目中投入使用時間超過20年、按照《電梯制造與安裝安全規(guī)范》GB7588-1995及更早標準制造，且運行故障率高、群眾反映強烈的在用老舊電梯。《指引》明確提出，當電梯定期檢驗報告結論為不合格且有一個以上重點檢驗項目不符合，發(fā)生危及安全使用情況時，可申請應急支取住宅專項維修資金進行電梯更換。

　　芮娟告訴記者，《指引》從提出使用建議、啟動公告抄告、編制使用方案、組織比選、竣工驗收、結果公告等九個環(huán)節(jié)對電梯應急更換進行全過程指導，使得整個流程更加清晰和標準化。為更換電梯所需的使用建議書、告知書、使用方案、工程驗收單等編制了參考模板，填補了此前無制式模板的空白，減少了申請人自行準備材料的時間和難度。

　　同時，還引入專戶管理銀行提供第三方服務機制，由專戶管理銀行免費向申請人提供第三方監(jiān)理、結算審價服務等，有助于加強施工過程管理，同時減輕業(yè)主全流程管理負擔。

　　維修金不夠怎么辦？

　　目前，隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代，老舊小區(qū)占比越來越高。截至2022年年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%。另據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部最近披露的數(shù)據(jù)，我國目前有一大批存量住房處于“中年維修期”，老舊小區(qū)占比接近40%。

　　而當前針對房屋公共部位、公用設施設備，例如電梯、外立面防水、消防、上下水系統(tǒng)的維護和改造主要依賴于住宅專項維修資金。浙商證券首席分析師楊凡告訴記者，住宅專項維修資金由住戶交納，通常按照住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%收取，2008年《住宅專項維修資金管理辦法》才進入執(zhí)行階段，2008年以前住房維修資金相對較少。

　　此外，涉及歸集住宅專項維修資金的房屋類型僅包括商品住宅及售后公有住房，維修資金的規(guī)模能否有效覆蓋長周期維度各類住房維修保養(yǎng)以及當前的資金調取流程等有待進一步完善解決。

　　今年8月底，在國新辦舉行的“推動高質量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在介紹關于“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”時，提出了六項需要重點關注的工作，其中包括研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，包括上海在內的22個城市正在開展房屋養(yǎng)老金試點。

　　董建國強調，對于房屋養(yǎng)老金，個人賬戶通過交納住宅專項維修資金已經(jīng)有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

　　據(jù)了解，公共賬戶由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，但目前已有明確舉措建立公共賬戶的城市案例較少。

　　如何提升現(xiàn)有的住宅專項維修基金使用效率，以及部分年代較為久遠的住宅是否需要個人補繳相關資金，仍是市場關注的重點。

　　據(jù)了解，北京市于1992年開始建立住宅專項維修資金制度，為推動住宅的維修改造，保障業(yè)主的居住安全發(fā)揮了重要作用。然而，當前一些住宅的專項維修金仍存在支取使用不便、補建續(xù)籌落實難等問題。

　　對此，今年4月份，由北京市住建委起草的《北京市深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）提出，開發(fā)建設單位在出售房屋后，要督促購房人交納住宅維修金。對于還未出售的房屋，由開發(fā)建設單位交納，待房屋出售時再與購房人就已交納的住宅專項維修資金進行結算劃轉。如未足額交納，則不予辦理不動產(chǎn)登記。

　　對于房改售房中有很多小區(qū)仍未交納住宅專項維修資金的情況，《征求意見稿》提出，應交未交的房改售房單位要按國家和本市規(guī)定的商品住宅專項維修資金交納范圍和標準補建，可使用售房款補建，不足部分應由各單位自籌。如售房單位改制合并，應由承繼單位補建；如售房單位破產(chǎn)滅失，應由其上級單位補建；市屬國有企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交的，應由接收單位補建。

　　改革措施施行后，售房單位再按照房改政策出售公有住房時，應在市住宅專項維修資金管理系統(tǒng)中建立專維資金賬戶。業(yè)主賣房或抵押時，要向不動產(chǎn)登記機構提供足額交納住宅專項維修金的相關憑證。

　　除了利用住宅專項維修資金外，北京也有部分區(qū)政府因地制宜籌措住宅維修、更新資金。比如北京朝陽區(qū)建立了住宅老舊電梯修理改造更新救濟機制，以“政府鼓勵，分類實施”為原則，針對住宅專項維修資金未交納或交納不齊全的住宅電梯實施資金補助，鼓勵物業(yè)或者居民自籌一部分資金，政府補助一部分資金，共同解決老舊住宅電梯更新難的問題。

　　據(jù)《北京日報》報道，位于朝陽區(qū)的臥龍小區(qū)，建于1997年，電梯投入使用近20年，但由于該小區(qū)住宅專項維修資金交納不足無法提取，無法籌集電梯更新資金，電梯更新一度停滯。今年，朝陽區(qū)市場監(jiān)管局主動對接物業(yè)公司和小區(qū)居民代表，通過資金補助推動老舊電梯更新，其中救濟資金占比近七成。

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責任編輯：李桐