來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

　　近日，阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺(tái)公布一樁股權(quán)拍賣的競(jìng)價(jià)結(jié)果引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　從9點(diǎn)55分至23點(diǎn)58分，廣州啟佑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州啟佑”）45%股權(quán)的首次拍賣終于塵埃落定，兩名競(jìng)拍者合計(jì)報(bào)價(jià)407次，最終由深圳萬(wàn)海啟佑投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳萬(wàn)海”）以最高應(yīng)價(jià)勝出，成交價(jià)為3001.5萬(wàn)元。

　　根據(jù)競(jìng)買公告，被拍賣的廣州啟佑45%股權(quán)原屬頤和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“頤和地產(chǎn)”），競(jìng)得者深圳萬(wàn)海為萬(wàn)科（000002.SZ）旗下公司，其此前已對(duì)廣州啟佑持股55%。也就是說(shuō)，深圳萬(wàn)海此次取得的資產(chǎn)原為合作方持有，經(jīng)拍賣成交，深圳萬(wàn)海將對(duì)廣州啟佑持股100%。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，上述交易并非萬(wàn)科一次常規(guī)的資產(chǎn)買入，背后牽涉其與合作方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。

　　公開(kāi)信息顯示，廣州啟佑享有廣州市番禺區(qū)大石街道迎賓路354號(hào)之一、二兩塊地（即目標(biāo)地塊）的國(guó)有土地及地上建筑物產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)等完全權(quán)益，目的地塊曾納入廣州市三舊改造范圍內(nèi)。隨后，有關(guān)這項(xiàng)舊改的推進(jìn)不暢，深圳萬(wàn)海選擇與頤和地產(chǎn)解除合作。

　　記者近日走訪目標(biāo)地塊周邊發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)聚集汽車4S店，同時(shí)分布大量居民自住樓，還有數(shù)個(gè)廠房坐落其中。對(duì)于廣州啟佑所涉舊改項(xiàng)目的最新進(jìn)展及后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，記者分別致函萬(wàn)科、頤和地產(chǎn)方面，但雙方均未就相關(guān)問(wèn)題作出答復(fù)。

　　項(xiàng)目推進(jìn)曲折

　　即使是從合作方手中買入資產(chǎn)，萬(wàn)科也還是經(jīng)歷了一場(chǎng)激烈的爭(zhēng)奪。

　　競(jìng)買公告顯示，廣州啟佑45%股權(quán)的首次拍賣于8月1日開(kāi)始公告，9月2日上午10點(diǎn)整開(kāi)始競(jìng)拍，起拍價(jià)為450萬(wàn)元，加價(jià)幅度為2.25萬(wàn)元。9月2日晚上臨近10點(diǎn)，深圳萬(wàn)海率先出價(jià)，其與另一名競(jìng)拍者于9月3日上午9點(diǎn)55分正式開(kāi)始競(jìng)價(jià)，吸引了近兩千次圍觀，最終于9月4日0點(diǎn)左右結(jié)束競(jìng)拍，前后延時(shí)競(jìng)價(jià)長(zhǎng)達(dá)約14個(gè)小時(shí)。

　　隨著廣州啟佑45%股權(quán)收入囊中，意味著萬(wàn)科將獨(dú)自開(kāi)發(fā)該標(biāo)的所涉舊改項(xiàng)目。

　　公開(kāi)資料顯示，2013年5月，頤和地產(chǎn)設(shè)立廣州啟佑，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，注冊(cè)地址為廣州市番禺區(qū)大石街涌口村“南圍”車間（二），經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。頤和地產(chǎn)成立于1992年，是一家廣州本土房企，其先后開(kāi)發(fā)了花都頤和山莊、花都頤和盛世、頤和四季公館、臺(tái)山頤和溫泉城等項(xiàng)目，也將業(yè)務(wù)布局至沈陽(yáng)、銀川等城市。

　　2016年，頤和地產(chǎn)計(jì)劃出售廣州啟佑股權(quán)。當(dāng)年，頤和地產(chǎn)與廣州萬(wàn)科置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州萬(wàn)科”）、深圳前海基礎(chǔ)設(shè)施投資基金管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“前海基金”）簽訂《番禺區(qū)群賢路項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》，頤和地產(chǎn)擬將廣州啟佑100%股權(quán)作價(jià)2.5億元轉(zhuǎn)讓予廣州萬(wàn)科、前海基金，由廣州萬(wàn)科對(duì)廣州啟佑持股60%，前海基金持股40%。也就在2016年，廣州萬(wàn)科成立深圳萬(wàn)海，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)。

　　但上述合作推進(jìn)不久，前海基金選擇退出，廣州啟佑最終由深圳萬(wàn)海持股55%，頤和地產(chǎn)持股45%。

　　公開(kāi)資料顯示，廣州啟佑享有的目標(biāo)地塊總用地面積17039平方米，總建筑面積9739.96平方米，屬性為工業(yè)用地。彼時(shí)，目標(biāo)地塊規(guī)劃的土地用途為商業(yè)金融用地，總用地面積17039平方米，凈用地面積12530平方米，容積率4.0，總計(jì)容建筑面積50120平方米，建筑密度≤40%。根據(jù)合作雙方約定，由頤和地產(chǎn)辦理取得地塊改造批復(fù)，時(shí)限為2019年5月24日。

　　此后，有關(guān)地塊改造的推進(jìn)工作一波三折。廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)向廣州市番禺區(qū)人民政府出具函件指出，因地塊位于城際軌道廣佛環(huán)線大石站綜合開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)，不建議自行改造，應(yīng)由廣州市土地開(kāi)發(fā)中心統(tǒng)一收儲(chǔ)。2019年，廣州啟佑表示同意地塊由政府統(tǒng)一收儲(chǔ)改造，并在2020年提交項(xiàng)目改造方式由企業(yè)自主改造調(diào)整為政府收儲(chǔ)的申請(qǐng)。但就在2021年1月，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心表示暫不收儲(chǔ)上述地塊。廣州啟佑自此重新開(kāi)始推進(jìn)自主改造。

　　根據(jù)廣州啟佑曾在給相關(guān)部門出具的函件中表示：“該地塊于2016年開(kāi)始申報(bào)更新改造項(xiàng)目（工改商），其間按照政府各部門的要求不斷進(jìn)行方案修改、上報(bào)，幾經(jīng)波折，審批進(jìn)展緩慢，目前推進(jìn)手續(xù)仍在審批中。”見(jiàn)項(xiàng)目批復(fù)遲遲沒(méi)有進(jìn)展，萬(wàn)科對(duì)合作也萌生了退意，向頤和地產(chǎn)發(fā)出《關(guān)于大石群賢路項(xiàng)目解除合作的函》，隨后雙方對(duì)簿公堂。

　　2022年10月，廣州市南沙區(qū)人民法院（廣東自由貿(mào)易區(qū)南沙片區(qū)人民法院）對(duì)深圳萬(wàn)海、頤和地產(chǎn)之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛作出裁判結(jié)果，萬(wàn)科與頤和地產(chǎn)簽署的《番禺區(qū)群賢路項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》及其他兩個(gè)補(bǔ)充合同于2021年12月15日解除，頤和地產(chǎn)向深圳萬(wàn)海返還股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.375億元并支付利息，深圳萬(wàn)海就頤和地產(chǎn)持有的廣州啟佑45%股權(quán)拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償金額以1.125億元為限。

　　針對(duì)上述裁判結(jié)果，頤和地產(chǎn)提出上訴。2023年3月，廣東省廣州市中級(jí)人民法院對(duì)雙方股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛作出二審判決：駁回上訴，維持原判。

　　后續(xù)命運(yùn)如何？

　　從與合作方的糾紛中脫身，萬(wàn)科對(duì)廣州啟佑的后續(xù)處置引人猜想。

　　眼下，萬(wàn)科正在推進(jìn)“瘦身健體”。今年4月，萬(wàn)科管理層對(duì)外表示已制定一攬子方案，以實(shí)現(xiàn)“降負(fù)債”、融資模式轉(zhuǎn)型、聚焦主業(yè)三大目的。其中，在“堅(jiān)定瘦身”的第一階段，萬(wàn)科將大力度推進(jìn)包括商辦在內(nèi)的大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元的交易規(guī)模。

　　萬(wàn)科發(fā)聲后不久，深圳公共資源交易中心公告一宗土地轉(zhuǎn)讓消息，位于深灣三路路東面白石四路路南面的T208-0053宗地掛牌出讓，起始價(jià)為22.35億元。據(jù)悉，該宗地塊首次出讓為萬(wàn)科于2017年12月摘得，土地面積約1.93萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)主要是商業(yè)辦公。最終，上述地塊以底價(jià)出讓。

　　事實(shí)上，早在今年2月，萬(wàn)科已對(duì)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余的50%股權(quán)完成出售，對(duì)價(jià)約23.84億元。6月，萬(wàn)科上海商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目南翔印象城MEGA的實(shí)施主體發(fā)生股權(quán)變更，股東之一深圳印力管理有限公司的持股比例從50%下降48%，僅保留2%。公開(kāi)資料顯示，南翔印象城MEGA是新加坡政府投資公司（GIC）與印力集團(tuán)（萬(wàn)科旗下零售地產(chǎn)平臺(tái)）第二個(gè)零售地產(chǎn)合作項(xiàng)目，雙方首個(gè)合作項(xiàng)目為上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)。

　　萬(wàn)科管理層在今年8月舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在經(jīng)營(yíng)端，公司上半年通過(guò)積極銷售、推進(jìn)大宗交易和資源盤(pán)活、逐步退出非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資等三項(xiàng)工作已回款1370億元左右。“未來(lái)4個(gè)月，萬(wàn)科的大宗交易工作將按照既定路線繼續(xù)前行，當(dāng)前有19個(gè)項(xiàng)目在談判過(guò)程中。”如此看來(lái)，廣州啟佑后續(xù)的命運(yùn)是否將成為萬(wàn)科“清理非主業(yè)投資、聚焦核心業(yè)務(wù)”戰(zhàn)略的一環(huán)？還有待觀察。

　　2024年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科營(yíng)收約1427.8億元，同比下降28.93%，凈利潤(rùn)約-98.5億元，同比下降199.82%，扣非凈利潤(rùn)約-76.13億元，同比下降187.48%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約-51.8億元，同比下降377.63%。

　　萬(wàn)科管理層表示，業(yè)績(jī)虧損的原因主要有四個(gè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降，大宗交易、資產(chǎn)退出和股權(quán)交易產(chǎn)生虧損，部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及資產(chǎn)減值計(jì)提。

　　在當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)情況下，萬(wàn)科的現(xiàn)金流及融資進(jìn)展成為投資者最為關(guān)注的方面。半年報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年新增融資、再融資612億元，新增融資的綜合成本3.66%，其中境內(nèi)融資成本為3.6%；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸合計(jì)落地219億元，其中表內(nèi)新增150億元；5月及6月，萬(wàn)科獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款以及落地交通銀行65億元固融資產(chǎn)包融資。

　　截至8月底，萬(wàn)科合計(jì)償付公開(kāi)債177億元，其中償付4筆境內(nèi)公司債和中期票據(jù)合計(jì)73億元，償付3筆境外債折合人民幣約104億元。年內(nèi)尚有9月到期的20億元境內(nèi)公開(kāi)債待兌付。萬(wàn)科管理層透露，公司在今年二季度的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流已經(jīng)轉(zhuǎn)正（約42億元），二季度以來(lái)的月均銷售額保持在200億元以上。

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責(zé)任編輯：李桐