本報記者 昌校宇
8月份的公募REITs發行市場熱火朝天。
僅8月30日，就有兩只公募REITs產品獲批，另有一只存量產品的擴募計劃對外公布；還有多只產品在8月份迎來發行上市進展。截至目前，已有4只公募REITs完成擴募份額發行上市，另有包括國泰君安臨港創新產業園REIT、中金廈門安居REIT在內的8只REITs已啟動擴募工作。
受訪公募機構表示，我國公募REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動的新格局已初步形成。未來，將不斷提高REITs基礎設施項目運營管理質效，為基金產品價值創造能力的持續提升提供堅實基礎。
兩只產品同日獲批
8月30日，招商蛇口租賃住房REIT、中金重慶兩江REIT等兩只公募REITs正式獲得證監會準予注冊的批復。其中，招商蛇口租賃住房REIT底層資產是位于深圳市南山區的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目，均為具備保障性質的租賃住房，總建筑面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業15套。太子灣項目運行已滿4年，2024年1月份至6月份平均出租率達94.66%；林下項目運行已滿8年，2024年1月份至6月份平均出租率達97.24%。
根據商蛇口租賃住房REIT招募說明書中披露的可供分配金額測算，2024年7月1日至12月31日期間，預測基金可供分配金額為2681萬元，凈現金流分派率為4.37%（年化）；2025年度，預測基金可供分配金額為5522萬元，凈現金流分派率為4.42%。
公開資料顯示，招商蛇口租賃住房REIT的發起人為招商蛇口，截至2023年末，招商蛇口管理范圍內的長租公寓已布局19個城市，84個長租公寓項目，總經營建筑面積超200萬平方米。招商蛇口租賃住房REIT的原始權益人為招商公寓，是招商蛇口全資控股的租賃住房經營平臺，主要持有和經營租賃住房業務，持有租賃住房資產超57萬平方米，擴募資產儲備充足。
另一只同日獲批的中金重慶兩江REIT，是西部首單產業園REITs，其首次發行擬投資的基礎設施資產是位于重慶市兩江新區的雙魚座項目、雙子座項目、鳳凰座項目及拓D一期D2項目，合計建筑面積約24.37萬平方米。
中金重慶兩江REIT的原始權益人為兩江產業集團，截至2024年6月末，兩江產業集團持有并運營管理約763.65萬平方米優質物業資產，其中成熟產業園區資產約483.23萬平方米，擴募資產儲備豐富。
除上述兩只公募REITs獲批外，8月份以來，還有多只產品發行上市進程迎來新進展，包括2只REITs分別于8月16日和8月28日上市，2只REITs公眾發售部分分別于8月21日和8月23日提前結束募集，另有1只REITs于8月2日獲得證監會準予注冊的批復。
連續兩天有產品啟動擴募
在公募REITs產品持續“上新”的同時，部分存量產品的擴募計劃陸續公布。8月29日至8月30日，連續兩天都有基金管理人宣布所管理的REITs產品啟動擴募工作。
8月29日，國泰君安資產管理發布公告稱，國泰君安臨港創新產業園REIT擬購入臨港集團旗下上市公司上海臨港所持有的漕河涇科技綠洲康橋園區（以下簡稱“康橋項目”）。
8月30日，中金基金發布中金廈門安居REIT擬擴募并新購入基礎設施項目的公告。根據公告，中金廈門安居REIT本次擬購入的資產暫定為位于廈門市思明區的保障性租賃住房林邊公寓項目和位于廈門市湖里區的公共租賃住房仁和公寓項目。截至公告發布日，擬購入基礎設施項目總體運營情況良好，現金流穩定。
談及REITs擴募的優勢，中金基金副總經理李耀光表示：“擴募既可以盤活更多存量資產、做大市場規模，又可以優化資產組合配置、提振二級市場表現。從國外成熟REITs市場發展情況來看，擴募是公募REITs擴容的主要渠道，也是市場生命力的體現。同時，擴募也是對公募REITs管理人主動管理能力的檢驗?！?/p>
在國泰君安資管相關負責人看來，擴募發行是進一步推動公募REITs市場蓬勃發展的重要舉措，也是未來REITs市場規模快速增長的有效機制。
責任編輯：江鈺涵
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