證券時報記者 張艷芬 謝忠翔

　　2024年開年以來，金融支持地產的政策不斷加碼升級。

　　1月，地產融資協調機制出臺并在各地落地見效，當前已有超9000億元通過審批；4月，中央政治局會議明確提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”；5月，央行發布“517新政”，力度空前，被稱為史上最寬松的房貸政策。目前，上海、廣州、深圳等多個城市已密集發布跟進政策。

　　總體來看，上述政策均要求銀行業從供需兩端支持房地產行業發展。值得注意的是，從供給端觀察，銀行響應保交付、去庫存的政策支持房企融資，在“應貸盡貸”下也逐漸形成更為理性、細致的房貸投放策略；從需求端觀察，首付比例、房貸利率的下調，有利于居民房貸成本的下降，對銀行應對客戶提前還款也有一定抵補作用，但銀行仍需直面如何平衡息差下行的問題。

　　政策組合拳力度空前

　　5月17日金融監管部門加大住房金融政策支持力度后，全國多省份迅速響應。值得一提的是，上海、廣州和深圳的個人房貸首付比例及房貸利率下限均創下歷史新低。

　　具體來看，央行、國家金融監管總局出臺的最新政策，調整了個人住房貸款最低首付款比例，首套和二套住房商業性貸款最低首付款比例分別下調至15%、25%；同時，取消了全國首套房和二套房個人商業貸款利率政策下限。

　　隨后，廣東19個地市以及湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、寧夏、廣西、重慶等省（區、市）宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限。近日，上海、廣州和深圳等一線城市也宣布跟進，紛紛出臺重磅樓市政策。

　　從房貸利率調整的幅度來看，各地各異，體現了樓市新政中強調的因城施策原則。

　　例如，廣州此輪“松綁”在一線城市中力度最大，現行樓市政策也為一線城市中最為寬松的，首付比例執行最低標準（即首套15%、二套25%）并取消利率下限；上海首套房貸款利率下限調整為不低于LPR（貸款市場報價利率）減45個基點，最低首付款比例調整為不低于20%；深圳的首套房個人住房貸款利率下限，也調整至LPR減45個基點。

　　金融支持房地產企業融資也已落地見效。從銀行對房地產企業的投放看，2024年以來，地產信貸已實現了“超額投放”。根據國家金融監管總局披露，截至一季度末，房地產開發貸款展期余額同比增長147%。此外，根據央行數據，一季度房地產開發貸凈投放達到8800億元，遠高于2023年全年凈投放的1900億元。近幾年，房地產開發貸款占比一直在壓降，從2019年末的7.33%下降至2023年末的5.42%，但是今年一季度出現“上翹”，達到了5.57%。

　　房地產信貸數據的增長，得益于房地產融資協調機制的推進。

　　根據國家金融監管總局披露，截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了融資協調機制，“白名單”項目貸款審批金額已達到9350億元。

　　銀行穩定息差有壓力

　　“517新政”提出“不設按揭利率下限”，將首付比例降至歷史新低，完全打開了貸款利率下限。

　　房貸利率與首付比例的調整，有利于加快居民釋放購買力需求。同時，值得注意的是，房地產貸款利率的持續調整，也對銀行凈息差和經營利潤帶來一定的壓力，后續銀行如何平衡息差，成為資產負債管理的重要課題。

　　從個人住房貸款規模看，5年前個人住房貸款占據貸款投向的比重幾近兩成，此后不斷下降，但當前仍然占據不低于15%的比重。盡管如此，個人住房貸款的總量還是維持增量狀態，是資產端收益率較高的重要優質資產。可以預見，房貸降息是后續影響銀行凈息差的重要因素。

　　回溯來看，銀行房貸利率自2021年10月達到最高點后，至今已下降了200多個基點。2023年末，銀行業的息差已經跌破1.7%，降至1.69%。如何穩定息差，已成為銀行業的共性挑戰。

　　近年來，銀行業息差持續收窄，源于資產端和負債端的收益并不是同步調整，尤其是資產端的收益下滑較快。自2019年8月LPR改革以來，銀行業經歷了多次LPR下調，新投放的貸款收益率和存量貸款重定價，導致資產端收益率不斷下降。

　　為了減緩息差收窄，兩年前不少銀行就已主動調整負債結構和定價策略，持續性地對長期限、高成本負債進行管理，以抵補資產端收益率的下行。同時，2023年以來存款利率下降了50—60個基點，為貸款利率的下降創造了空間。不過，正如某家區域銀行的高管所言，經過兩三年時間，隨著存款市場競爭的日益激烈，單方面地壓降、控制付息成本，以期控制息差收窄的速度，這一邊際效應正在逐步遞減。

　　“當前，銀行確實面臨著‘既想拓展份額又難以降低利率’的兩難抉擇。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，商業銀行的房貸業務確實面臨著壓力。在資產荒背景下，眾多銀行爭搶房貸這類優質資產，居民則主要考慮哪家銀行貸款利率低，銀行不得不通過降息等手段爭取客戶。事實上，這是把“雙刃劍”，降息將進一步壓低銀行利潤，同時在房貸不良率有所攀升的情況下，損失存在擴大的可能。

　　“房貸利率下行給銀行帶來的壓力，既包括提前還貸帶來的優質資產縮量，也包括資產端利率下行帶來的利差收窄。”國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤建議，在這種環境下，商業銀行一方面應抓住貸款利率下行的機會，積極拓寬增量貸款需求帶來的投放機遇，以彌補價格下行帶來的壓力；另一方面則要通過優化資產負債管理和綜合服務策略，把留住按揭客戶而非簡單留住按揭類資產作為首要和長遠任務，積極挖掘按揭類客戶在財富管理等其它業務上的潛力。

　　此外，任濤還表示，在這個過程中，政策部門也要有所作為，既要避免銀行業之間形成惡性競爭，放大利率下行給銀行業帶來的壓力，也要在負債端形成更有力的引導，呵護并穩定銀行業的息差空間。

　　“房地產業是國民經濟的支柱行業，目前面臨發展困難，行業自身存在較大風險也對經濟金融發展帶來較大風險。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，銀行業按照市場化法治化原則支持房地產行業，有助于緩解房地產企業的資金壓力，穩定居民對房地產的價格預期。短期來看，這雖然對銀行凈息差造成壓力，但推動房地產行業風險有效化解有助于穩定經濟增長和風險防范，長遠看有助于銀行持續經營和凈息差穩定。

　　華創證券發布的研報則認為，多地下調房貸利率下限，預計息差降幅有限。該研報測算，綜合考慮2月份5年期LPR下調25BP以及假設此次按揭貸款利率平均繼續下降25BP，對2024年和2025年上市銀行的息差影響分別為-1.2BP、-2.9BP，降幅相對較小。“此次住房金融支持政策能夠有效提振房市銷售，則對銀行業的資產質量為正向貢獻，維持高質量可持續發展。”該研報表示。

　　房地產投放策略有講究

　　在下行周期對房地產進行信貸投放，無疑令銀行的資產質量成為投資者關注的焦點。根據2023年年報數據，多家上市銀行的對公房地產不良率在4.5%高位。因此，當前商業銀行的房地產投放已更趨理性。

　　“根據每年初的信貸投放策略，房地產投放在‘維持類’這一檔次。”5月8日，上海農商銀行首席風險官朱衛在該行舉行的2023年業績說明會上稱，近兩年雖然監管部門已不再聚焦房地產集中度考核，但是該行根據自身的既定計劃，有序壓縮了房地產投資占比，希望將更多信貸資源投放到制造業、科創等領域。

　　在房地產企業貸款的具體投放方面，上海農商銀行采取主動管理的策略，分層、分類地去推房地產項目，包括重點支持政府的保障型項目，支持農民集中建房、住房項目；支持一般商品房的開發貸項目；支持工業類、科研類、倉儲或者服務于制造業的經營穩定項目等。對于商辦項目，尤其是對于建設階段的商辦項目，上海農商銀行則謹慎參與。

　　當然，在個人住房按揭貸款這一優質資產上面，上海農商銀行表示積極投放，2024年該行的策略是與頭部中介建立良好的合作關系，盡可能提升一手樓盤的覆蓋率。

　　郵儲銀行零售業務總監梁世棟在該行2023年業績說明會上表示，展望2024年，整個房地產行業還是處于一個調整期，但該行相信相關政策出臺后，效果會逐步顯現。在房地產行業調整的背景下，按揭業務的風險控制策略顯得更為重要。當前，郵儲銀行按揭貸款的95%，為首套房。

　　建設銀行的資產配置策略，則體現為調整資產結構，即通過壓縮低收益資產占比、加強零售信貸布局等措施優化資產結構，以延緩息差下降趨勢。2023年，該行貸款和金融投資等核心資產占比提升0.3個百分點；同時，該行加強零售信貸生態建設，鞏固零售信貸的大行地位，個人住房貸款新投放量也居前。

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責任編輯：郝欣煜