轉自：北京商報

　　隨著聯儲不斷激進加息，美國房地產抵押貸款利率隨之飆升。據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）的數據，美國30年期固定抵押貸款利率周三觸及8%，為2000年以來首次。

　　就在兩年前，30年期固定抵押貸款利率的平均水平還僅為3%。這意味著，如果買家支付20%的首付款購買價值40萬美元的房屋，那么當前的每月房貸支出將比兩年前多出近1000美元。

　　星圖金融研究院研究員武澤偉對北京商報記者表示，聯儲加息導致基準利率走高，必然會導致10年國債收益率走高。而抵押貸款利率往往追隨10年期美國國債的收益率，因此連帶著抵押貸款利率也隨之升高。

　　最近一段時間以來，由于市場對聯儲“長期高息（higher-for-longer）”的預期逐漸升溫，美債的拋售導致美債收益率大幅走高，從而推高了利率。周三，美國國債收益率攀升，在聯儲官員有關利率將在更長時間內保持在較高水平的講話令國債承壓的情況下，市場對政府發債的擔憂加劇。10年期美國國債收益率升至4.902%，為2007年7月以來的最高收盤水平。

　　不過，武澤偉也提到，10年美債收益率還與美債供給、投資者預期相關，而后者則主要依據美國經濟數據、聯儲政策取向等因素預測。近來10年美債收益率走高就主要是由于美債供給大增、中日等海外買家和美國國內買家購買力度減弱，以及美國經濟超預期，導致投資者擔憂聯儲將采取更為強硬的政策。

　　房貸利率一再走高，樓市買家望而卻步，貸款申請數量降至28年來最低點。具體來看，美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據顯示，截至10月13日當周，美國抵押貸款申請活動指數下降6.9%至166.9，創1995年5月以來新低；當周購房貸款申請則下降5.6%，創1995年2月以來的新低。

　　對美國普通工薪階層來說，擁有住房變得越來越困難。如此高的抵押貸款利率表明，美國低迷的樓市短期內不會得到緩解。全美房地產經紀商協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun在一份聲明中表示，“一些潛在的購房者正暫停動作，重新調整他們的預期。很明顯，住房庫存增加和利率改善對于重振房地產市場至關重要”。

　　據房地產經紀公司Redfin的經濟研究負責人Chen Zhao估計，2023年美國成屋銷售總量預計將為410萬套左右，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉并引發全球金融危機以來年度銷量的最低水平。

　　在購房融資成本高昂以及市場深度凍結的情況下，房屋建筑商信心降至10個月來最低水平。上周，Redfin的購房者需求指數（Homebuyer Demand Index）跌至近一年來的最低水平。穆迪策略師近日在一份報告中指出，過去幾年，美國每個州的住房負擔能力都在下降，而且看不到緩解的跡象。

　　武澤偉表示，美國房貸利率走高，必然會導致購房者負擔加重，這對于房地產市場需求是重大打擊。美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據顯示，家庭擁有住房的能力目前處于10年來的最低水平。

　　美銀證券（Bank of America Securities）的美國經濟學家Jeseo Park和Michael Gapen在一份報告中寫道：“回顧以往的房地產衰退，我們認為與2008年的房地產崩盤相比，上世紀80年代更像當今的市場。不過，由于利率可能在更長時間內保持在高位，我們對未來可能出現的動蕩持謹慎態度。”

　　路透社稱，除非債市出現逆轉導致美債收益率回落，否則短期內美國購房者的借貸成本似乎不太可能回落。上周以來，包括有著“恐怖數據”之稱的美國零售數據在內，美國一系列經濟數據再次超出市場普遍預期，導致市場對聯儲進一步加息的預期再次升溫，各期限美債收益率再次上漲。例如，美國人口普查局10月18日公布的數據顯示，9月份美國的新屋開工再次上漲；作為未來住房指標的營建許可雖然下降，但降幅低于預期。

　　美銀預計，聯儲將在11月加息25個基點，并于明年6月開始降息。到2024年底，該行預計利率將下降0.75%，然后在2025年再下降1%。“在那之前，請堅持住。這可能是一段顛簸的旅程。”分析師們寫道。

　　北京商報記者 方彬楠 趙天舒

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責任編輯：周唯