文/樂居財經(jīng) 許淑敏?

“澎湃灣區(qū)，九盤齊發(fā)”八個行楷金字，在大紅背景的海報上，居中顯示，很是吸引眼球。

在大灣區(qū)推出九個樓盤聯(lián)動，這番景象，眼下并不常見。發(fā)布這則動態(tài)的主體，并不是哪家傳統(tǒng)的開發(fā)商，而是因充當紓困角色，而逐漸走入人們視線的中信城開。它擁有央企背景，是中信集團旗下的地產(chǎn)平臺之一。

相較于中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等國資房企，很多業(yè)內(nèi)人士對中信城開并不熟知。但它其實是地產(chǎn)圈隱形且低調(diào)的央企巨頭，而近兩年，它接盤舊改、現(xiàn)身拿地，變得活躍了起來。

與中信一樣，雖不在獲準以地產(chǎn)為主業(yè)的央企名單中，但仍維持著一定地產(chǎn)規(guī)模的，還包括信達地產(chǎn)等主體。

13年前，央企“退房”拉開序幕，此后合并、重組、剝離的操作，時有發(fā)生，至今的央企陣營格局，已與最初有很大的不同。

魯能集團、中航工業(yè)、神華集團、中煤集團和新興集團等，仍走在剝離房地產(chǎn)的漫途中，而中交、中能建，則分別合并中房、葛洲壩而獲得地產(chǎn)開發(fā)資格，不斷進取。

央企陣營里，主角并不是一成不變的16家，他們演繹了一出地產(chǎn)“圍城”戲碼，有的想擠進去，有的想跳出來。

“編外”地產(chǎn)央企

2010年，國資委一紙“退房令”，要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)，僅留下16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。

目前，中國建筑旗下有中海發(fā)展、中建地產(chǎn)；中交建旗下的中交房地產(chǎn)集團，則擁有綠城中國、中交地產(chǎn)兩個上市平臺，其中綠城中國是2014年底收購而來的。

此外，還有中國保利旗下的保利發(fā)展，華僑城集團的華僑城A，中國鐵路工程集團的中鐵置業(yè)，中國鐵道建筑集團的中鐵建房地產(chǎn)，中化集團的中國金茂，中糧集團的大悅城控股。

以及五礦集團的五礦地產(chǎn)控股、中冶置業(yè)，中國水利水電建設(shè)集團的電建地產(chǎn)，能建集團的能建城發(fā)，中旅集團的港中旅房地產(chǎn)，招商局集團的招商蛇口，華潤集團的華潤置地，南光集團的南光置業(yè)等。

這些年來，“退房令”多次重申，其他大部分央企均在籌劃退出房地產(chǎn)業(yè)務，包括中國重汽、山東黃金、山東高速等多家央企，已先后宣布“退房”。

但實際上，由于轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務遇阻，以及“退房令”沒有具體時間表、實施方案等多重原因，多數(shù)央企退出房地產(chǎn)業(yè)務的進度并不快。

其中最為關(guān)鍵的原因是，房地產(chǎn)業(yè)務所帶來的利潤收益，是多數(shù)央企的重要收入來源。

因而，多數(shù)央企仍或多或少保留著房地產(chǎn)業(yè)務。甚至一部分名單以外的央企，還在加快腳步，布局地產(chǎn)業(yè)務，謀求更多利益。

像是中信集團旗下的涉房平臺中信泰富、中信城開，此前匿身多年，這兩年漸漸發(fā)力，在市場上頻頻露面。

2016年，中信集團旗下地產(chǎn)業(yè)務與中海發(fā)展曾有過重組交易。彼時，中信地產(chǎn)的全部股權(quán)以及中信泰富在國內(nèi)的住宅地產(chǎn)，以310億元轉(zhuǎn)讓予中海。中信方面提到，未來將更專注商業(yè)項目，尤其是大型綜合項目的開發(fā)。

2019年之前，中信泰富集中于開發(fā)城市綜合體項目，拿下的地塊包括武漢二七濱江項目、武漢光谷項目，均為綜合體項目。

此后，中信泰富亦開始布局住宅業(yè)務。其于2020年拿下?lián)P州三幅住宅地塊，于2021年拿下無錫兩幅住宅地塊。

與此同時，中信泰富這兩年銷售排名不斷上升，2022年全口徑銷售金額超過100億元，排名108位。

另一邊，中信城開則開始接手出險房企項目。

2022年6月，中信城開接盤佳兆業(yè)多個項目，包括佳兆業(yè)南山東角頭項目、金沙灣國際樂園、航運紅樹灣、佳兆業(yè)科技中心等項目，如今已分別更名為“中信東角頭”、“中信城開·金沙灣”、“中信城開·紅樹灣”、“中信城開大廈”。

一直比較火的中信城開·紅樹灣，正是由此而來。于此，中信城開的角色為融資代建，提供一定盤活資金，滿足后續(xù)項目建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營需要。

按照中信城開最新披露的“多盤聯(lián)動”海報，其在大灣區(qū)與海南區(qū)域，持有項目高達23個。

另一央企信達地產(chǎn)借力集團的協(xié)同作用，充當了紓困的角色，為房企注入資金，“保交樓、保交付”，近兩年同樣納入了不少項目。

比如，中國信達聯(lián)合深圳華建組成項目團隊，接手佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”，采用“信達收購債權(quán)+華建出資+信達地產(chǎn)代建”的合作模式。信達地產(chǎn)在其中，以代建作用為主。

去年更是成立了一個輕資產(chǎn)平臺“信悅資管”，定位為“資產(chǎn)管理平臺+服務運營平臺+基金管理平臺”，主要以物業(yè)和商管業(yè)務為主。

信達地產(chǎn)代建業(yè)務銷售增長較快，于2022年，信達地產(chǎn)代建銷售金額約57.7億元，同比上升763%。

在招拍掛市場上，信達地產(chǎn)步伐有所加快。2022年，信達地產(chǎn)逆勢拿地，新增儲備權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積219.82萬平方米，刷新拿地紀錄。

截止2022年，信達地產(chǎn)共有65個并表項目，可供出售面積127.6萬平方米。

不管是中信系，抑或是信達地產(chǎn)，仍保持著地產(chǎn)業(yè)務的擴張節(jié)奏，似乎并無太多退出的意味。

其實，也有央企于“退房令”之后，依然選擇踏入房地產(chǎn)市場。新興際華為其中之一，其主營業(yè)務為黑色金屬冶煉及加工、紡織服裝、專用設(shè)備制造。其曾于2013年與大連政府合作開發(fā)了“大連中華城”項目。

并于2021年，新興際華出資設(shè)立全資二級公司新興際華資產(chǎn)經(jīng)營管理公司，聚焦土地資產(chǎn)盤活，推動同質(zhì)化業(yè)務整合，開發(fā)房地產(chǎn)市場。

眼下，其旗下項目也有所推進。大連體育新城商業(yè)配套擱置多年，已確定大連中華城 B 區(qū)商業(yè)區(qū)規(guī)劃為中華廣場商業(yè)項目。

重組涉“房”

不在16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企名單之內(nèi)，布局地產(chǎn)業(yè)務，顯得小心翼翼。盡管有著拓展地產(chǎn)規(guī)模的想法，但始終無法大展拳腳。

而中交集團、中國能建集團，則通過合并具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的央企，獲取了房地產(chǎn)開發(fā)資格，擠入16家地產(chǎn)央企之內(nèi)。

早于2010年8月，經(jīng)國務院批準，中房集團整體并入中交集團，成為其全資子公司。再到2015年7月，為配合中交房地產(chǎn)板塊整合，中房集團無償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)集團。

通過一系列資產(chǎn)騰挪，于2017年，中房地產(chǎn)更名“中交地產(chǎn)”。當前，中交房地產(chǎn)集團旗下?lián)碛卸鄠€地產(chǎn)、資產(chǎn)運營平臺，不僅有上市平臺中交地產(chǎn)，還有收購而來的綠城中國。

經(jīng)歷重組整合等繁復過程，中交房地產(chǎn)集團此前發(fā)展并不快。直到2018年，才真正進擴張，加上收編了中房地產(chǎn)，其銷售業(yè)績增長較快。

而且其展示了對于地產(chǎn)規(guī)模增長的渴望。在體量還不足300億之時，就喊出了沖刺千億的口號，與大多求穩(wěn)的央企截然不同。

2019年7月，李永前在履新時表示："2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上，做到央企前三"，并表示要"復制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)，效仿其輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式”。

直到2022年，中交地產(chǎn)僅實現(xiàn)649.5億元的全口徑銷售額，在房企中排名第28位。對比2017年，中交地產(chǎn)銷售規(guī)模僅200億上下，行業(yè)排名80名開外。

成立于2011年的中國能建集團，主營業(yè)務覆蓋能源電力、水利水務、鐵路公路等。該集團由中國葛洲壩集團、中國電力工程顧問集團公司（電力規(guī)劃設(shè)計總院）和國家電網(wǎng)公司等等多家企業(yè)組建而成。

此時，16家地產(chǎn)央企名單中的中國葛洲壩集團，便已經(jīng)是中國能建集團旗下的一級子公司。

2014年，中國能建在港股上市。再加上A股上市平臺葛洲壩，中國能建集團旗下兩大上市平臺，存在同業(yè)競爭問題，同樣面臨著估值較低、流動性不足的問題。

為了形成良好的協(xié)同效應，2021年，中國能建與葛洲壩進行吸收合并，葛洲壩全部的資產(chǎn)、負債、業(yè)務及其他一切權(quán)利與義務將通過中國能建指定的接收方承繼，葛洲壩最終將注銷法人資格，而中國能建實現(xiàn)A+H股上市。

當時評論稱，葛洲壩重組在于對水電能源領(lǐng)域進行資源整合，核心是突出主業(yè)，換股暫時不影響房地產(chǎn)業(yè)務，但未來逐步弱化房地產(chǎn)行業(yè)標簽是趨勢。

如今的葛洲壩地產(chǎn)，已更名為能建城發(fā)。根據(jù)中國能建2022年報，房地產(chǎn)業(yè)務收入200.67億元，同比增長29.14%，毛利率19.29%，同比下降 1.04個百分點。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年，能建城發(fā)銷售規(guī)模183.7億元，排名79位。未合并之前，葛洲壩地產(chǎn)于2021年、2020年分別實現(xiàn)銷售金額178.3億元、101.2億元。

合并之后，能建城發(fā)的規(guī)模呈現(xiàn)上漲趨勢。

撤退進行時

歷經(jīng)十幾年的發(fā)展，原先16家地產(chǎn)央企，早已各走各路。有的不斷并購地產(chǎn)資產(chǎn)，發(fā)展正盛，有的卻被悄然合并。

被合并的不僅包括上述的中房集團、葛洲壩集團，還有港中旅集團與中國國旅，合并成為中國旅游集團，而中國冶金科工集團有限公司已并入五礦集團。

不管是否進入名單，被保留發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務，最終能否成功打造地產(chǎn)項目、拓展地產(chǎn)規(guī)模，還是得看資金實力、操盤實力。

事實上，2011年初，主業(yè)為非房地產(chǎn)業(yè)務的5家央企——魯能集團、中航工業(yè)、神華集團、中煤集團和新興集團，也獲批保留地產(chǎn)業(yè)務，允許從事房地產(chǎn)業(yè)務的央企由此前的16家已經(jīng)擴編至21家。

但這幾家被保留地產(chǎn)業(yè)務的央企，大多數(shù)地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展并不順利。

早于2016年10月，中航工業(yè)便明確提出剝離房地產(chǎn)業(yè)務。其旗下的中航地產(chǎn)，主要打造地產(chǎn)品牌為“中航城”、“中航元”，但多年來盈利情況并不明朗。

于中航工業(yè)而言，地產(chǎn)業(yè)務營收占集團總營收并不高，盈利一般。

彼時，保利發(fā)展整合中航地產(chǎn)，受讓多家地產(chǎn)子公司，而中航地產(chǎn)也于2018年更名為“中航善達”，公司戰(zhàn)略將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務。

此后中航善達靠著出售子公司維持生存，整體虧損情況依舊。最終中航善達被招商蛇口收購，并于2019 年，中航善達與招商物業(yè)完成重組，更名“招商積余”。

幾度重組、更名，中航工業(yè)旗下的地產(chǎn)業(yè)務，正漸漸被遺忘。

魯能集團于2009年劃轉(zhuǎn)獲得上市平臺廣宇發(fā)展，并將地產(chǎn)資產(chǎn)注入，按照約定，魯能地產(chǎn)其他外部資源會在上市平臺實現(xiàn)整合。

該集團原本隸屬國家電網(wǎng)，但2020年，國家電網(wǎng)徹底退出地產(chǎn)行業(yè)，而魯能集團也從國家電網(wǎng)劃轉(zhuǎn)到中國綠發(fā)旗下。

2021年9月，廣宇發(fā)展進行重大資產(chǎn)重組，剝離房地產(chǎn)，置入魯能新能源100%股權(quán)，轉(zhuǎn)型新能源領(lǐng)域。

與此同時，魯能集團也不斷掛牌轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)項目，包括海南盈濱島置業(yè)、海南永慶生態(tài)文化旅業(yè)等等。

眼下，根據(jù)官網(wǎng)顯示，魯能集團綠色地產(chǎn)布局全國25個省市區(qū)，累計開發(fā)建筑面積2200萬平，為40萬業(yè)主提供服務。

神華集團同樣于2016年開始，通過掛牌轉(zhuǎn)讓、股權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、定向開發(fā)等手段，不斷退出地產(chǎn)業(yè)務。神華集團擁有大量礦區(qū)以及空置廠房，曾經(jīng)在多地打造了華貿(mào)中心項目，但如今地產(chǎn)業(yè)務式微。

新興集團也在不斷處理旗下地產(chǎn)資產(chǎn)。于2019年，其將通用地產(chǎn)60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、新興地產(chǎn)60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)擺上貨架，轉(zhuǎn)讓底價33.69億元；2022年底，其披露擬轉(zhuǎn)讓北京通用時代房地產(chǎn)85%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，底價64.04億元。

處置地產(chǎn)資產(chǎn)，已然成為這幾家央企的共同命運。

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