來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者 黃永旭 西安報(bào)道

　　3月15日，長(zhǎng)沙市發(fā)布住宅用地集中出讓公告，涉及8宗土地，采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式，標(biāo)志著長(zhǎng)沙2023年集中供地正式啟幕。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，近期，全國(guó)土拍市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼公布2023年土地供應(yīng)計(jì)劃，并有多地開啟2023年首場(chǎng)集中供地。截至目前，已完成2023年首場(chǎng)土地集中拍賣的城市中，北京、杭州、蘇州三城土地全部拍出，多宗地塊甚至出現(xiàn)觸頂搖號(hào)。

　　而且，相較過去兩年，部分核心城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖，集中土拍規(guī)則不斷優(yōu)化，出現(xiàn)“不再按年度批次推介土地”“增加集中供地次數(shù)”等新變化。

　　58安居客研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2月監(jiān)測(cè)65城共成功出讓宅地93宗，合計(jì)規(guī)劃建面774.85萬平米，同比上揚(yáng)幅度達(dá)85%。平均宅地樓面地價(jià)達(dá)9779元/平方米，較1月增長(zhǎng)1.2倍。杭州、蘇州、北京三地在全國(guó)出讓金榜單中居前三，直接拉動(dòng)價(jià)格的上揚(yáng)，宅地平均溢價(jià)率也達(dá)到6.37%，為2021年9月以來新高。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，集中供地模式正在逐步優(yōu)化，供地批次增加、常態(tài)化供地將成為趨勢(shì)。通過增加批次，有助于減少一次性密集扎堆入市的操作，在當(dāng)前房企資金狀況偏緊的情況下，有助于確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　集中供地模式優(yōu)化

　　自2021年初，集中供地實(shí)施以來，22個(gè)核心城市每一輪土地拍賣都會(huì)引起廣泛關(guān)注。而土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)由偏熱發(fā)生逆轉(zhuǎn)，經(jīng)歷近兩年的下行，土地市場(chǎng)觀望情緒濃厚，流拍頻現(xiàn)。

　　市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，實(shí)施集中供地的22個(gè)城市計(jì)劃供地面積12875萬平方米，實(shí)際僅完成7528萬平方米，完成率不到六成。由此也對(duì)地方財(cái)政收入造成明顯影響。財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入約7.38萬億元，同比下滑21.6%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.69萬億元，同比下降23.3%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，2022年集中供地工作推進(jìn)中，對(duì)房企資金提出更高的要求，不少民營(yíng)房企出于資金壓力，難以在土地市場(chǎng)有所作為，以至于拿地成為實(shí)力國(guó)企和地方城投的選擇。另外，過于密集的供地，使房企拿地的準(zhǔn)備工作遇到了很多困難，最終導(dǎo)致對(duì)于地塊的情況掌握不到位，以致對(duì)土地信息消化非常不好，也影響了投資拿地的策略，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展不利。

　　此前，被證實(shí)為自然資源部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）明確，其中對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。

　　自然資源部方面解釋，該《通知》是自然資源部印發(fā)的對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

　　“此次政策的核心要點(diǎn)是‘推進(jìn)供應(yīng)信息公開’。政策明確，建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期限制。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，這一政策不代表要取消集中供地，但是集中供地要進(jìn)一步優(yōu)化，充分體現(xiàn)了供地思路兼顧短期矛盾和中長(zhǎng)期制度安排需要。

　　事實(shí)上，集中供地“每年3次”制度早在各地實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)些許調(diào)整，2022年，長(zhǎng)沙、南昌都是率先對(duì)集中供地模式作出調(diào)整。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，2022年9月，長(zhǎng)沙供地宣傳推介平臺(tái)“供地云”曾發(fā)布通知稱，“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。”2022年10月，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)文，將協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出，南昌也成為了首個(gè)官方提出擬退出集中供地的城市。

　　此外，2022年，北京、上海、深圳、杭州、南京等地的土地拍賣過程中，均以增加集中供地次數(shù)的方式對(duì)集中供地制度進(jìn)行調(diào)整，北京、武漢、徐州完成了三批集中供地到六批集中供地的轉(zhuǎn)變。

　　中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，適時(shí)完善和優(yōu)化原有集中供地政策，放寬全年供地批次數(shù)量的限制，分批次供地有利于緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)和恢復(fù)市場(chǎng)信心。

　　熱點(diǎn)城市土拍升溫

　　截至目前，全國(guó)22個(gè)核心城市中，北京、杭州完成了2022年第5輪集中土拍，鄭州、天津、蘇州、杭州等地完成了2023年首輪集中土拍，還有9個(gè)城市將在3月集中出讓。從出讓結(jié)果來看，2023年第一輪集中供地中，熱點(diǎn)城市土拍熱度有所回升。

　　已結(jié)束首場(chǎng)土拍的北京，本輪供地計(jì)劃出讓6宗住宅地塊，用地總規(guī)模約22公頃，地上建筑規(guī)模約53萬平方米，起始總金額122.5億元，共吸引了33家房企及聯(lián)合體報(bào)名競(jìng)拍。其中，昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊、朝陽小紅門地塊、石景山蘋果園地塊3宗進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段，經(jīng)過激烈的“廝殺”，最終3宗地塊均觸頂成交。

　　結(jié)果顯示，最受歡迎的是昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊，該地塊位于西北五環(huán)至六環(huán)之間，臨近地鐵朱辛莊站，是8號(hào)線和昌平線的雙軌交匯站。商業(yè)方面，目前TBD住總?cè)f科天地已處于在運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，一路之隔的萬達(dá)廣場(chǎng)也已竣工。地段位置優(yōu)秀，周邊的配套如商業(yè)、學(xué)區(qū)、地鐵等一應(yīng)俱全，使之成為名副其實(shí)的“香餑餑”。

　　競(jìng)拍開始前，該地塊已經(jīng)過14輪報(bào)價(jià)。正式的開拍現(xiàn)場(chǎng)，該地塊僅用時(shí)1分鐘，房企叫價(jià)便觸及土地合理價(jià)格上限。隨后的競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，也很快達(dá)到了上限。最終，通過現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定由越秀地產(chǎn)以“33.12億元+4.5萬平的現(xiàn)房銷售面積”摘得該地塊，樓面價(jià)約3.7萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

　　杭州市場(chǎng)同樣火熱，2月份連續(xù)兩輪土拍引起市場(chǎng)關(guān)注。2月7日，杭州2022年第五批次集中土拍結(jié)束，共出讓5宗地塊，其中3宗觸頂、1宗溢價(jià)、1宗底價(jià)，收金89.57億元。總成交出讓面積26.2萬平方米，總規(guī)劃建面59.6萬平方米，成交樓面均價(jià)15033元/平方米，平均溢價(jià)率10.89%。

　　而2月21日，杭州2023年第一批集中土拍中，共出讓13宗地塊，其中8宗觸頂、2宗溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，總收金182.23億元。本輪土拍最熱門地塊是蕭山市北地塊，參與搖號(hào)企業(yè)多達(dá)60家，創(chuàng)下杭州歷史以來單一地塊參拍房企數(shù)量的新高。

　　克而瑞研究中心報(bào)告指出，2月北京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市舉行了4場(chǎng)土拍，受益于交易數(shù)據(jù)回暖帶來的信心提升，以及土拍質(zhì)量的回升，均取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平均有所回升，流拍率也有所回落。但是從各城市內(nèi)部情況來看，封頂溢價(jià)的仍然只是少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，多數(shù)普通地塊仍是底價(jià)成交。

　　雖然不比北京、杭州等地的火熱，鄭州相對(duì)冷清的土拍過程中，建業(yè)集團(tuán)底價(jià)拿地卻也釋放出積極信號(hào)，成為出險(xiǎn)房企拿地的全國(guó)首例。

　　鄭州2023年首輪集中土拍共推出11宗地塊，包括中原區(qū)3宗，管城區(qū)2宗，金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)、二七區(qū)、鄭東新區(qū)各1宗，起始價(jià)共計(jì)90.59億元。

　　出讓結(jié)果顯示，11宗地塊中，10宗底價(jià)成交、1宗流拍，成交出讓面積43.86萬平方米，總成交規(guī)劃建面124.5萬平方米，共收金53.82億元。其中，建業(yè)集團(tuán)以49277萬元摘得主城高新區(qū)五龍口42畝地，土地使用權(quán)面積為42.47畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）。

　　“截至目前，重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)整體熱度保持高位，而且除了國(guó)企和地方城投，部分民營(yíng)企業(yè)開始參與拿地，民企拿地積極性有所回升，但依舊十分謹(jǐn)慎。”張凱表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未全面恢復(fù)，不同城市之間土地市場(chǎng)冷熱不均，城市內(nèi)部不同地塊熱度差異明顯，但優(yōu)質(zhì)地塊仍然受到市場(chǎng)關(guān)注。今年，差異化和市場(chǎng)冷熱分流還將延續(xù)。

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責(zé)任編輯：李桐