本報記者 張漫游 北京報道

　　繼2月8日，央行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》后，2月27日，銀保監會、住建部聯合發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持。

　　業內人士指出，目前銀行普遍處于產品設計試點階段，并未大規模推出保障性租賃住房專項產品，其根本原因在于作為商業銀行，保障性租賃住房金融的長周期、低回報不能滿足商業銀行的業績要求。

　　但隨著一系列政策的持續發力，會吸引銀行陸續布局保障性租賃住房在內的公共住房領域。銀行參與保障性租賃住房，對其本身的產品設計能力、服務能力提出了新的要求。專業化、多元化金融服務將提升銀行在保障性租賃住房領域的競爭力。

　　金融機構多方協同

　　保障性租賃住房對于解決超大型城市新市民、新青年“住有所居”具有十分重要的現實意義。

　　中國銀行海南金融研究院高級研究員王少輝認為，保障性租賃住房作為準公益項目具有現金投入與產出期限錯配的特點，資金成為制約其發展的最重要因素，為此鼓勵引導多主體投資、多渠道供給是解決資金難題的必要之舉。

　　但《中國經營報》記者在采訪中了解到，此前銀行在保障性租賃住房領域的嘗試較少。中國銀行研究院博士后鄭忱陽介紹稱，近五年銀行的保障性安居工程貸款余額占金融機構全部貸款余額的比重在1%左右，且主要以國有大型銀行為主。

　　同策研究院研究總監宋紅衛指出，銀行以營利為目標，但是保障性租賃住房更多的是帶有準公共物品的屬性，短期內幾乎不盈利，甚至還是虧損，所以銀行積極性并不高，以前更多的是政策性銀行或者專項基金的形式給予支持。

　　鄭忱陽亦談到，保障性租賃住房缺乏抵押物和擔保物，項目回收周期長，貸款利率低，項目融資成本高、風險大、收益低，制約了銀行參與。“此外，保障性租賃住房相關配套措施、項目監督管理、項目準入認定、后續跟蹤管理等方面的政策制度仍不完善，銀行在客戶準入審查、項目授信審批、數據統計監測、貸后風險管理等環節的業務經驗相對不足，為保障性租賃住房提供合適的產品和金融服務有一定難度。”

　　北京大學博士后張磊告訴記者：“《指導意見》提出，要以市場化為導向、以風險可控為前提、以多方協同為保障，構建多層次、廣覆蓋、風險可控、業務可持續的保障性租賃住房金融服務體系；要求各類銀行保險機構發揮機構優勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務。此項政策以積極推進房地產的可持續發展為根本方向，對于推進房地產行業轉型及房地產金融轉型具有積極意義，對于房地產風險壓降和未來的健康發展有積極意義。”

　　在政策性銀行方面，政策性銀行貸款具有利率低、期限長的特點，契合保障性租賃住房項目準公益性質下回款時間長、現金流規模小的特點，《指導意見》明確目前國家開發銀行是提供保障性租賃住房政策性中長期貸款的獨家政策性銀行。

　　在商業銀行方面，王少輝認為，商業銀行雖然融資成本不具優勢，但具有全面的專業化服務能力和多元化的產品，可圍繞保障性租賃住房開發建設、裝修改造、運營管理、交易結算提供服務。

　　在中小金融機構方面，在2019年新修訂的《土地管理法》、2021年頒布的《土地管理法實施條例》明確集體經營性建設用地入市和細則后，農村中小金融機構可充分發揮與農村基層自治組織、合作社的良好關系，在集體經營性建設用地直接用于建設保障性租賃住房抵押貸款方面發揮優勢。

　　在保險機構方面，王少輝指出，保障性租賃住房不參與市場經營競爭，具有租金收入低但穩定的特點，符合保險資金的要求，同時將保險機構納入保障性租賃住房融資渠道，可發揮國內險資規模大、提供充足資金支持長租市場發展的作用；同時保險機構可發揮專業特點為保障性租賃住房創新險種。

　　“專業化+多元化”將提升銀行競爭力

　　在拓展保障性租賃住房市場方面，國有大行已經進行了積極探索。

　　2017年，中國建設銀行便率先啟動在住房租賃領域的金融探索，作為全行戰略推進。建行相關業務負責人告訴記者，經過4年多的實踐，已初步形成了一套“平臺+金融+機構+租賃產品和服務”四位一體的服務模式。

　　為多方位滿足保障住房租賃市場融資需求，建行為租賃企業提供“信貸+非信貸”的全方位金融服務，挖掘REITs項目，吸引長期股權性資金參與保障性租賃住房項目，拓寬住房租賃企業融資渠道。截至2021年底，建行住房租賃貸款余額超過1300億元，其中已納入和擬納入保障性租賃住房計劃的項目累放超過630億元，可提供房源超60萬套。

　　不過，下一步銀行機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，還需要提高多方面的實力。

　　鄭忱陽認為，要提高專業化服務能力。“健全保障性租賃住房金融服務組織架構，有條件的可以成立專門業務部門、組建專營團隊、打造特色支行等，深入開展市場調研，對接保障性租賃住房開發建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等服務需求；完善激勵考核機制，適當提高保障性租賃住房業務的考核比重，提升基層員工積極性。”

　　張磊指出，銀行參與保障性租賃住房，對于銀行本身的產品設計能力、服務能力提出了新的要求。“專業化、多元化金融服務將提升銀行在保障性租賃住房領域的競爭力。”

　　鄭忱陽亦贊同這一說法，他告訴記者：“金融機構針對保障性租賃住房的融資特點提供適配性、多樣化的金融產品，積極運用銀團貸款、非金融企業債務融資工具，創新租賃住房ABS、REITs等金融產品，探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式，開展應收租金、集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務，切實解決保障性租賃住房的融資問題。”

　　“加快REITs市場的發展，尤其是保障租賃住房的REITs，讓銀行有成熟的進入和退出機制，部分產品還有持有收益，可以提高銀行的積極性。但是預計這個模式發展比較慢，并且也不具有普遍性，項目會更多地集中在一、二線城市的少量優質項目。”宋紅衛說。

　　另外，鄭忱陽提示稱，銀行機構還需要提高風險管理能力，要做好客戶準入管理，嚴格認定保障性租賃住房項目，確保將資金投向符合要求的保障性租賃住房領域，根據項目的投入、收益和現金流科學測算貸款額度，避免盲目放貸，強化數據統計和風險監測，善用大數據、人工智能等金融科技手段進行智能化風險防控，促進金融服務依法合規、風險可控、商業可持續。

股民福利來了！送您十大金股！點擊查看>>

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：李桐