原標題：中央再次強調“房住不炒”、房企金融管控，釋放出什么信號？

　　據新華社報道，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正7月22日出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議并講話，提到全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，以及加快發展保障性租賃住房，優先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾。

　　同日，央行、住建部就上述內容同時發聲。這釋放了什么樣的信號？

　　在業內人士看來，這是近期中央關于保障性租賃住房和房地產調控的一次“定調”會議。高層再一次強調“房住不炒”并非老生常談，而是表明將長期堅持這一調控目標的態度。同時，從主管部門的表態來看，意味著“三線四檔”未來只嚴不松，甚至將擴大監管房企的范圍。而在問責壓力下，調控趨嚴似乎已成定局。

　　小戶型租賃房要實現“職住平衡”

　　在此次電視電話會議上，韓正強調，要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，堅持一切從實際出發，解決好大城市的住房突出問題。要把握好保障性租賃住房的政策重點，明確保障對象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾。

　　同時，韓正表示，堅持“保基本”，以小戶型為主，注重實現“職住平衡”。按照“可負擔、可持續”原則，建立科學的租金定價機制。因地制宜，以人口凈流入城市為重點，落實城市主體責任，加快發展保障性租賃住房。

　　在此前的7月2日，國務院辦公廳剛剛印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。其中提到利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房，允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。這一系列舉措無疑增加租賃房源的供給。

　　值得關注的是，據央視7月22日報道，住建部同時表示，要從多個方面落實好《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。

　　據住建部住房保障司司長曹金彪表示，今年10月底以前，要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設目標和年度建設計劃，向社會公布。

　　“在新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在‘十四五’期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。”曹金彪稱，比如上海目前提出，“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套，約占住房供應總量的40%；廣州則提出，“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房60萬套，約占住房供應總量的45%。

　　除了增加租賃房源外，曹金彪還提到，保障性租賃住房項目要全部納入住房租賃服務管理平臺統一管理。保障性租賃住房要符合小戶型、低租金，面向新市民、青年人的要求。與此同時，各地要堅決防止保障性租賃住房上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名騙取優惠政策或違規經營。

　　對此，58安居客房產研究院分院院長張波表示，著力解決大城市住房突出問題，是今年“兩會”上的關注重點。未來，會增加小戶型租賃房源供給量，后期會有序增加大城市的租賃土地供給、安排專項資金以及集中建設。特別提及的“科學的租金定價機制”，預示著穩定租金會有更多系統性舉措，租金不會采取“一刀切”的方式。

　　“三線四檔”管控只嚴不松

　　除了談及保障性租賃住房外，韓正指出，要高度重視房地產工作中的新情況新問題，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

　　而在具體調控措施上，韓正指出，城市政府要切實落實主體責任，不斷完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。要持續規范房地產市場秩序，切實管好中介等市場機構，堅決查處市場亂象。

　　所謂 “三線四檔”，是去年8月央行、住建部針對重點房企資金監測和融資管理出臺的規則。“三道紅線”是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

　　自“三線四檔”公布以來，房企紛紛對自身財務結構進行調整優化。根據貝殼研究院統計，2020年100家上市房企中40%房企實現成功降檔；綠檔房企數量達到29家，較2019年的12家增長過半。

　　而金融機構房地產貸款集中度管理是指分檔設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的金融機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。

　　7月22日，據央視報道，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，“三線四檔”政策實施一年下來，試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨于穩健。

　　央行表示，上述制度既是房地產長效機制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項重要內容。實施以來，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。

　　據央行最新數據顯示，6月末人民幣房地產貸款增速比上年末回落了2.2個百分點，其中個人住房貸款增速比上年末回落了1.6個百分點。

　　在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，“三線四檔”對整個房地產行業意義重大，作為房地產金融調控的重要措施，試行一年成效顯著，調控精準，房企響應積極，不足一年時間房企降負債超預期。不過，房企降負債主要采取的還是短期舉措，不排除部分房企指標還存在波動的可能性，負債的調整是具有系統性和長期性的。

　　潘浩認為，此時管理部門明確表態，意味著未來將作為長期管理手段予以推進，或將擴大監管房企的范圍，未來只嚴不松。

　　業內：調控政策趨嚴，關注地價穩定

　　調控問題一直是房地產的主旋律，調控政策也在因時而變。

　　據7月22日央視報道，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，要會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

　　對于此次住建部強調城市問責，房地產調控持續嚴厲似乎成為業內共識。

　　潘浩認為，年內多個城市針對房價過快上漲、商品房銷售管理以及租賃和保障房相關制度出臺調控政策。而有調控已見成效，房價大幅上漲的城市數量明顯減少。從國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，同比增速超過5%的城市數量由2020年1月的66城下降至2021年6月的28城。而結合此次住建部的表態可以看出，未來調控政策將繼續趨嚴，堅決鞏固當前調控成果。

　　值得關注的是，張其光還提到，要著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

　　的確如此。今年北京在首批集中供地中嘗試多種出讓規劃的疊加，不僅“限房價、控地價”，還“競建高品質住宅”以規避了房屋質量不過關等風險，引導開發商理性取地。“一地一策”的做法將房地產調控政策落實到了每一宗地塊。

　　房地聯動之下，市場也較平穩。潘浩表示，目前北京的房價增速最穩，持續穩定在同比5%以內，且今年6月與2020年1月相比較，價格僅上漲0.8%，低于一線城市2.3%的同比漲幅均值。

　　對此，58安居客房產研究院分院院長張波認為，在關注房價的同時，目前對于地價穩定也著墨頗多。地價穩定是房價穩定的先期條件，下一步優化土地競拍規則，尤其是對溢價率限定、對自持比例限定、對競地價限房價等政策會有進一步升級。同時會充分關注企業的購地資金來源，推進建立有效的企業購地資金審查制度，以保障地價穩定的同時，通過降杠桿來防范房地產市場風險。

　　綜合來看，張波認為，此次高層再一次強調并非老生常談，而是表明了對房地產市場的關注，表明了調控目標將長期堅持的態度。在“房住不炒”“三穩”目標的基礎上，突出了金融側的調控重要性，推進“三道紅線”和金融機構房地產貸款集中度管理 “二條紅線”的嚴格落實。

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責任編輯：何中夫