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直接拿走商家40%多的收入當租金，最強“包租公”好日子到頭？股價暴跌市值蒸發289億
截至2月2日午間收盤，上海機場再度一字跌停，封單高達82萬手，股價報63.99元，在不到兩個交易日內，跌幅達19%，總市值蒸發289億元，最新市值1233億元。
制圖：每日經濟新聞
造成上海機場連續跌停的“元兇”或許是一紙補充協議。根據與中國中免近期簽署的補充協議，上海機場2020年收到的免稅店租金從原本預計的41.58億元瞬間下降到了11.56億元。
上海浦東機場T2航站樓（每經記者 張建 攝，資料圖）
受疫情影響，免稅“包租公”上海機場本來穩賺的30億元就這樣沒了，市場也轉而更看好議價能力更強的中國中免。截至2日午間收盤，中國中免股價再度大漲7.59%（注：1日上漲3.89%），股價報329.24元，總市值6428億元，這一個半交易日，公司市值增長了687億元。
保底的租金改為看國際客流量提成
1月30日晚，上海機場發布了“關于簽訂免稅店項目經營權轉讓合同之補充協議的公告”，相關費用修訂自2020年3月1日起實施，公司據此確認2020年度免稅店租金收入11.56億元，較疫情前有大幅下滑。2021年-2025年免稅店業務收入的實現很大程度上取決于疫情的進展及浦東機場國際及港澳臺地區航線客流的恢復情況，具有不確定性。
圖片來源：上海機場公告
補充協議意味著，中國中免旗下日上上海要交給浦東機場的租金，將從保底固定的，變為與浦東機場國際及港澳臺地區航線的客流緊密相關——國際客流少了、免稅店營收少，上海機場就拿分成，但當國際客流多了、免稅店營收多了，上海機場卻只能拿有上限的保底。
而目前，國外疫情還未得到有效控制，上海機場的國際客流量在短期內也難以恢復。
自2018年上海機場與日上上海簽訂《上海浦東國際機場免稅店項目經營權轉讓合同》后，免稅店的提成收入一直在上海機場的收入構成中占據了重要的比重。
根據該合同，2019-2025年，日上上海需要把每月42.5%的銷售額作為租金交給上海機場，或者每月向上海機場支付保底銷售提成，兩者取其高。
也就是說，按照此前的合同，消費者在浦東機場的日上上海免稅店里買了1000元的化妝水，上海機場要拿走425元。
圖片來源：招商證券研報
根據當時的預計，合同的順利實施預計將對公司2019年至2025年營業收入產生積極影響，預計2019年-2025年每年保底銷售提成35.25億元、41.58億元、45.59億元、62.88億元、68.59億元、74.64億元、81.48億元，7年保底銷售提成合計達到410億元。
據每日經濟新聞此前報道，國金證券測算發現，上海機場坪效181.5萬元/平米/年（坪效指的是每坪面積上可以產出的營業額），遙遙領先我國其他上市機場?？梢宰鳛閷Ρ鹊氖牵襟w報道的蘋果專賣店，其坪效也“只有”40萬元左右。
此外，上海機場發布的最新業績預告顯示，2020年虧損12.9億元至12.1億元，扣非凈利潤為-14.06億元至-13.26億元。
還要再跌30%？
此次免稅合同計算方式調整后，在不少機構看來，上海機場“坐地收租”的業績高增長預期逆轉，公司的議價能力減弱。
中金表示，上海機場去年業績預告低于預期，同時未來五年免稅收入也低于此前預期，下調公司評級至中性，并調降目標價6.7%至70元。
國際行大和將上海機場評級調降至賣出，并調低目標價32%至55元。高盛也將上海機場評級下調至賣出，目標價73元，之前的評級為買進。
國泰君安交運分析師鄭武表示，上海機場免稅合同調整低于預期，海南離島與線上渠道等降低了對機場免稅渠道價值的預期，機場議價能力減弱，未來T3擴建將降低長期ROE，下調目標價至42.51元（原68.31元）。也就是說，在鄭武看來，較上海機場最新價格63.99元，公司還有超30%的下降空間。
但也有機構對上海機場持樂觀態度。興業證券研報認為，疫情沖擊不改變上海機場的長期經營趨勢，看好國際樞紐機場長期價值。行業正?；笥猩虾C場望開啟新的產能周期。從免稅業務的發展來看，新合同使得低客流情況下機場收入較實際銷售情況顯著放大，租金恢復將快于客流恢復；進入恢復階段后，日上實際承擔的單位旅客費用降低，從機場長期發展的角度看，在渠道競爭加劇的情況，有利于維增強機場渠道競爭力。維持審慎增持評級。
明星基金經理遭重創
此前公募基金的四季報也披露了公募基金對上海機場的持倉情況。Wind數據顯示，2020年四季度末，來自27家基金公司的59只基金重倉持有了上海機場，持倉數量為4887.24萬股。
其中，由明星基金經理張坤掛帥的易方達小盤精選是持股數量最多的基金。四季度末，該基金持有上海機場的股票數量為2180.01萬股，較三季度末還增加了220萬股。假設該基金的持股數量不變，上海機場連續兩天的跌停就讓其浮虧約3.2億元。
圖片來源：天天基金網
不過，自2016年三季度以來，易方達中小盤重倉上海機場已經多達17個季度，持倉期間，上海機場的漲幅也已經超過了170%。拉長時間線來看，在投資上海機場的過程中，張坤的投資收益依然不菲。
責任編輯：陳志杰
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