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如果完全按市場的辦法做，中國的房價高不了，至少占地不多的高層樓房的價格應當是比較低的
□ 宋國青/文
在關于未來房價的討論中，人多地少的問題再次引起了注意。說起來，中國的人均平
原面積與美國沒法比，也比世界平均水平差很多。有的分析根據這樣一些指標來推測未來的房價將是很高的。
多年以前，同樣的邏輯出現在關于糧食價格的討論中。在1979年-1984年間，中國年年大量進口糧食，大幅度推高了國際糧價。到了1984年末，糧食終于多得沒地方放了，很多地方露天存糧。隨后反進為出，使世界糧價下跌了大約1/3。同樣的情況后來還不斷發生。這后面的一個重要邏輯就是中國人多地少。這個時候作出的決策就是大量進口糧食。
中國不能進口美國的房子和土地，但可以進口美國的糧食。所以，中國與美國糧食價格的差別在正常情況下就是一個運輸成本。中國的基本農產品凈進口量與消費量的比例多年平均值很小，而且沒有上升的趨勢。在這個前提下，國內的市場糧價與國際糧價一樣表現出明顯的跌勢。從糧食的情況看，人均國土面積耕地面積甚至人均水資源等指標本身不能說明多少問題。
現在，比較好的農業耕地的凈產值大約每畝每年1000元，其中隱含的地租我估計約400元。按4%的社會貼現率(即25倍市盈率)計算，地價不過每畝一萬元。農民個人的貼現率非常低，但是很多稅費是由土地承擔的。考慮到這兩點，如果放開土地交易，比較好的農業用地的市場價格可能會達到每畝3萬元左右。
城市地價包括了城市建設未直接收費部分和收費不足部分的轉移價值。除了按農業用地價格計算的基本地價和這部分轉移價值以外，剩下的就是控制城市用地引起的壟斷價格和一些特殊因素引起的特別附加價格。從大城市現在的地價看，控制用地引起的壟斷加價占一個很大的比例。
從經濟合理性也就是資源最優配置的角度看，應當使土地的壟斷加價等于零。就現在的情況來說，可以也應當大規模增加城市用地的供給。一些特大城市需要考慮合適的規模，很多地方還要考慮水資源問題。除了這些一般需要考慮的情況以外，中國并沒有特別的因素需要考慮。
重要的是，市場規則的結果與經濟合理性的要求基本上是一致的。說極端一點，中國的地，誰愛圈誰去圈，越多越好。這里有一些重要的前提條件。第一，給農民的補償必須足夠，不能低于農業用地的價格，必須直接給一家一戶的農民而不是鄉長村長這些“代表”。第二，有些地方缺水，可能從外地調水，這包括南水北調。如果調水的話，誰調誰掏錢，所有成本最后足額反映在水價上。第三，銀行對貸款的效果充分負責，不要搞出一大堆壞賬來。其實這些都是基本的市場規則。有一點問題的是，地方政府的短期行為可能導致一些歪曲。在銀行和投資人對投資充分負責的基礎上，適當考慮地方民意，就不會有太大的偏差。至于貨幣供給和通貨膨脹問題，在銀行比較注意壞賬的基礎上，用利率這樣的手段來調節就足夠了。土地管理與宏觀調控，本來應當是沒有關系的事情。
如果完全這樣做，中國的房價高不了，至少占地不多的高層樓房的價格應當是比較低的。不過從預測的角度看，決策方面的主導思想接受土地供給也可以甚至更應當由市場支配的觀念，恐怕是幾十年以后的事情。
這是個一念之差的問題。越來越多的人開始注意減肥，而政府天天擔心食品安全，這樣的情況不會長期持續下去吧。“民以食為天”這個話，在餓飯的時候是硬道理，在基本吃飽以后就是不全面的。半開玩笑地說，也許幾十年以后，居民消費中瘦身的開支比食品消費的開支還大。現在的人越來越不想生兒育女，50年以后的擔心恐怕是人太少而不是地太少。
地方政府對土地問題的算計是，從農民手中拿地要花多少錢，變成城市用地要再花多少錢，變完了以后能賣多少錢。與這樣的小道理相比，中央政府更多考慮民以食為天這樣的大道理。嚴格按大道理辦，在有些情況下結果很糟糕。硬要駁斥大道理也很難。所以聰明的、實用的、或者中庸的辦法就是眼睜眼閉。
從預測的角度看，眼睜眼閉將會是未來較長時期中央政府管土地的主調。這樣看來，中國的城市地價可能介于美國(低)與日本(高)之間而更接近美國。
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