9月6日，世界貿易網點聯盟、集群智庫、中國產業發展促進會樓宇經濟和產業園區分會共同主辦的中國國際服務貿易交易會?2023中國樓宇經濟北京論壇在北京開幕，來自全國主要城市中心城區的代表和行業知名企業的200多位嘉賓出席論壇。本次論壇致力推動商務樓宇和產業園區由“房”向“產”，回歸“產業基礎設施”本質，呼吁相關部委和社會各界對商務樓宇和產業園區給予關注和政策引導；聚焦新周期樓宇經濟面臨的新挑戰、新課題，共商共創樓宇經濟支撐現代化產業體系建設的創新模式。

　　在圓桌對話環節，首匯資產副總經理高虞受邀參與對話，實錄如下：

　　匡洪廣：下一位是首匯資產的高總。上午閉門會高總也介紹了，在北京做了首創新大都，還有首匯健康產業園，一個樓、一個園，都是典型的城市更新項目。但是你們是從基金這個角度做城市更新，剛才說到面臨著錢從哪來、算賬難這些問題。在做這個項目的過程中，您有什么體會或者經驗，可以跟大家分享一下。

　　高虞： 今天我想分享兩部分，第一，介紹一下首匯資產，第二，跟大家分享一下現在對城市更新及商辦市場的感受。

　　關于首匯資產，大家可能對我們不太熟悉，實際上我們在城市更新領域已經深耕了八年，我們不僅是一個資產管理機構同時也是一個地產私募基金機構。地產私募基金在2016年之前主要關注的還是住宅市場，當時我們的歷史管理項目規模在200萬㎡以上，基本分布在全國其他二三線熱點城市。

　　在2016年以后，我們把重點和焦點放在了一線城市的商辦地產及城市更新領域。實際上，在2015年、2016年時市場非常好，大家對商業地產的價值認知還是比較高。在那個階段，我們跟國內一些險資以及美元基金、主權基金有著廣泛的合作。在此基礎上，我們從2015年、2016年就開始進入城市更新和資產管理領域。我們跟純粹的業主方和經營方不太一樣，我們干的事就把“投、融、管、退”四個環節覆蓋掉，做商業地產投資的全領域業務。

　　通俗點說我們的模式就是做地產私募基金為主的基礎上，把“管錢”和“管項目”融合在一起，我們不僅做最原始基金GP的角色，在做投資標的選擇以及對投資人、投資機構投資負責的事兒的同時，我們還要管項目，對投后回報負責。在管項目上的能力，我們經過了八年的深耕也有一些心得和經驗，尤其是招商和運營，包括產業結合這方面。

　　剛才匡院長也說了，現在市場不好，商業地產、城市更新領域是不是還有空間？我們作為資本及資產管理人面對現在整個經濟環境下行的變化，尤其是面對一些外資基金具有意向投資意愿的時候其實壓力更大，尤其是城更項目，可能更加謹慎，這也是我們目前面臨的投資選擇的壓力。

　　在城市更新投資經營領域，我們在北京目前已經做了三個項目，年底即將啟動第四個項目，這個項目在北三環大鐘寺核心地段，目前我們正與一個亞太美元基金籌備該項目的投資合作，計劃在年底前啟動，規模在6萬平米，這個項目產業定位將圍繞區域產業規劃及城市功能空間提升展開，改造后將會成為北三環城市新地標，也請今天現場各位嘉賓、同行關注！

　　第二，談談我們對市場的感受。現在我們經營的城市更新項目有兩個，一個是首匯健康科技園，另一個是首創·新大都。首匯健康科技園是我們完成“投、融、管、退”全環節的項目，這個園區在西四環里，改造前是一個陽光城市廣場家具建材城，就是一個商業方盒子。后來我們通過深入的實用性思考對建筑進行了拆分，由一個大的單體拆成11個小的獨棟。關于后續產業定位和招商其實我們之前走過彎路，所以說今天的論壇主題特別切題，我們要思考樓宇經濟的價值到底跟誰相關，在實際操盤過程中我們深深感覺到樓宇經濟價值遠遠不是跟所提供的產品相關，并不是說你的產品有多好，你的服務有多走心，它就多有價值，現在我們感受更深的是一定要有產業、要有政策、要有政府的扶持，尤其在北京這樣的一線城市，政府主導和政策引導非常重要。在健康產業這個概念之前，我們做的是總部園區定位，因為考慮到建筑形態全是獨棟，未來可能是國內頭部企業在北京的一些辦事處、總部用房的使用狀態。實際上，我們在這個定位邏輯下招商的時候就遇到了很大的困難，因為我們從空間價值上、從租金價值上遠遠比不上豐臺的總部基地、亦莊這些成熟的總部經濟區。所以我們經過了一年的市場考驗，最終選定了一個方向，就是“健康產業”。在我們確定健康產業定位之初，在豐臺這并不是一個主流產業，豐臺是以花卉、軍民融合、軌道交通為主。經過長期觀察我們發現“腹地”醫療資源是很豐富的，是多家三甲醫院扎堆的區域，項目被301醫院、302醫院等十一二家甲級醫院包圍著，當時我們就在研判這個區域市場的產業價值是什么？當然這個階段我們就與區域政府一同探討幫助政府發現區域的產業價值。在明確醫療健康服務產業定位后，我們積極與豐臺區，包括衛健委、投促等部門協商一起溝通協商政府這方面會有些什么資源導入，包括一些醫療健康企業的推薦、環評的配合等，實際上現在已經形成了成熟的產業氛圍。

　　目前在首匯健康科技園這個項目上，從招商層面來講完成度比較好，現在有全國領先的全景、熱景，包括啟康這樣的醫療產業已經入駐了，它填補了除301醫院、302醫院以外高端化醫療影像配套服務的空白。同時，我們也實現了第一階段的設想，就是一些企業總部，包括寧德時代（北京總部）、中船的兵器研發的總部也都放在了這里，進一步實現了高的出租率，目前出租率達到90%經營情況較為穩定。

　　所以從這個項目開始，我們就感受到了產業對園區對樓宇的幫助，這個幫助不僅僅是政策上，更多有可能是企業推薦以及政府合作上，包括對資產管理機構產業資源的沉淀和積累有著很大的幫助。

　　第二個我們在經營的項目是首創·新大都，2018年開始改造，是在西二環老城區的一個園區。最早的時候，我們根據形態給它定義成一個城市中心廣場的概念，有寫字樓、商業、酒店、公寓，是街區的形態，企業、居民用起來舒服。實際上我們也提前意識到了這個傳統定位邏輯的風險，因為單純以業態組合面對市場是很可怕的。

　　當時2018年，國家級金融科技及商務服務示范區的落地正好在我們園區所在片區，核心區就是之前的動批，也是北京市西城區的重點城更項目。示范區以動批為核心向周邊輻射，整理城市空間。在我們改造之初我們就發現這個產業機會，之后不斷跟西城區政府溝通，包括發改、西城管委會、街道、金融街服務局等，最終通過我們的努力把首創·新大都園區納入了整個核心示范區內。后面陸續給了我們一些非常好的政策，包括給入駐企業的50%的租金減免政策，給到投資改造方的改造補貼，目前我們也拿到了政府將近600萬現金補貼，同時政府、管委會也頻繁的給我們推介即將落戶西城的企業，其實這些產業支持條件對我們招商就有很大的促進作用。今年首創新大都出租率也達到了90%，里面的企業一個是地緣性的企業，西城以金融為主，包括國家中小企業發展基金，包括中核、中船都在，還有一些金融科技的企業，也是受惠于產業的政策。所以說，可能我們對政策的敏感度在這個市場環境下需要提高，也需要思考創造或引入，這樣可以多一些應對市場經濟下行的機會。今天就分享這么多，謝謝。

　　我們當然希望和其他區域政府探討合作，如果主權基金或者私募基金這種形式到地方區政府的話，希望有一些機會合作的可能性，包括未來我們對資產管理的經驗，也可以做一些輸出。

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責任編輯：李思陽