在這種背景下，王石的謀略，首先是自己搶先出逃，現金為王，口袋里面收回幾十個億的現金；第二，散布風聲，引起小老板恐慌，當下跌時，他就可以并購各路“軍閥”，將各種資源收于囊中，使自己迅速擴大。對于商人，不僅要聽其言還要觀其行，因為商人首先要為自己的利益考慮，這是合理的。他的這種警告也是有價值的，起碼有一點是真的，就是宏觀調控的確是來真的了。

　　《中國經營報》：你怎么看待2007年的市場？是什么原因誘發了行業轉折點的到來？

　　王志綱：2007年在中國房地產界有“三大怪”，直接刺激了中央和宏觀調控的決策者。

　　“第一怪”就是房地產公司爭相上市，創造資本神話。碧桂園的成功上市大大刺激了地產界的老板們，他們看清楚了要想將自己的財富放大，必須借助資本市場的力量。所以，“上市了嗎？”幾乎成了房地產公司老板2007年的見面語。從二月份到八月份，排隊到香港上市的中國內地企業有二三十家。

　　“第二怪”就是一個全球和經濟學上都沒法解釋的現象，“面粉貴過面包”——地價高過房價。從上海到北京到成都到長沙，地王不斷出現，地價不斷被刷新，形成了你追我趕的局面。很多人批判這種現象，認為拿地的房地產商簡直瘋了。造成這種局面的背景是什么呢？就像龜兔賽跑，烏龜是土地，兔子是樓價，烏龜(土地)一次次地超過了兔子(樓價)以后，兔子一下子醒過來，又突然以猛跑的形式超過了烏龜。在這個輪漲的過程當中，房地產商和市場都有預期，這個預期就是認為地產還會不斷地暴漲下去，樓市暴漲的力度和速度肯定會遠遠超過土地的升值速度。

　　“第三怪”就是按上加按、泡沫上再加泡沫。在這個過程中，市場出現了前所未有的瘋狂。因為有利可圖，轉按揭就成了銀行非常樂于配合的業務。由于原來100萬元一套的房子到年底可以賣200萬元。那么，年初銀行按揭70%是70萬元的話，到年底房價漲到200萬元，轉按揭以后，不僅房主可以按新房價貸出70萬元的現金，銀行的放貸額也變成了140萬元，業績增加了，所以雙方都樂意配合。

　　《中國經營報》：轉折點到來后，市場會朝什么方向發展？開發企業又該如何應對？

　　王志綱：我判斷2008年樓市將會進入一個低迷時期，大家要做好準備，但不要擔心從此春光不在。從長線來講，城市化過程和工業化并重，中國的房地產至少還有二十年的發展期，其他發達國家也都經歷過這樣的發展階段。

　　大家不妨學習萬科，儲備糧草準備過冬。在這種情況下，當然是“現金為王”。只要保住自己的資金鏈不斷，一般來說，只要熬過一個冬天，明天的形勢會更好。因為經過嚴酷的冬天以后，大部分弱小的競爭者已經出局了。同時，困境出英雄，形勢不好反而會激勵我們去練內功，冷靜地考慮怎么穩健持久的發展。

　　《中國經營報》：渡過眼前的危機后，面向未來，房地產企業應該做好哪些調整和充分的準備？

　　王志綱： 我認為，下一步中國房地產將會出現很大的分化。我們現在理解的房地產(就是傳統的住宅地產)以后恐怕只會占30%左右的份額，也叫常規房地產。而這一部分土地的獲得，就是通過招拍掛，價高者得，用于城市高端住宅的建設。還有一片未開墾的處女地正在浮現出來，很值得我們去重視和探討，我把它叫做“上山下鄉”，就是廣義的地產，包括旅游、休閑、度假物業，包括商業、物流、新型工業區等。總之，在中國20年高速城市化的過程中，在國土整治過程中，房地產企業還有許多新的空間，有待于我們去探索。