21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 邊萬莉 北京報道 近期，針對受疫情影響嚴(yán)重的居民，多家銀行出臺了房貸延期還款政策。從風(fēng)險管理的角度看，此舉是否會影響房貸的資產(chǎn)質(zhì)量？未來，央行針對房貸延期還會做進(jìn)一步的政策指導(dǎo)嗎？

　　央行金融市場司司長鄒瀾4月14日在2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，從大型銀行當(dāng)時的實(shí)踐來看，延期還款政策實(shí)施后，貸款質(zhì)量總體保持穩(wěn)定。下一步，央行還將持續(xù)關(guān)注疫情形勢，指導(dǎo)銀行重點(diǎn)做好幾方面工作：將延期還款政策落到實(shí)處；因地制宜采取更大力度、更有針對性的措施；落實(shí)征信權(quán)益保護(hù)，暢通投訴維權(quán)渠道。

　　對于部分城市下調(diào)本城市首付比例下限和利率下限的情況，鄒瀾表示，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。央行將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，因城施策配合地方政府履行好屬地責(zé)任，更好滿足購房者合理住房需求。

　　將房貸延期還款政策落到實(shí)處，落實(shí)征信權(quán)益保護(hù)

　　新冠肺炎疫情發(fā)生以來，部分居民收入受到短期影響，存在推遲償還月供、重新安排還款計(jì)劃的需求，銀行從貸后風(fēng)險管理的角度出發(fā)，對于此類特殊情形，也需要有針對性的安排。因此，2020年1月，央行等五部門聯(lián)合印發(fā)通知，其中明確對于受疫情影響的四類人群，金融機(jī)構(gòu)要靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限，對因疫情影響未能及時還款的可不作逾期記錄報送。

　　今年以來，國內(nèi)疫情多發(fā)，各界對延期還款的關(guān)注升溫，央行積極指導(dǎo)主要銀行及時回應(yīng)群眾關(guān)切，做好現(xiàn)行政策和延后還款時間、調(diào)整還款計(jì)劃、開通征信異議綠色通道等業(yè)務(wù)安排的宣傳解讀。未來，央行是否會做進(jìn)一步的政策指導(dǎo)？

　　鄒瀾表示，下一步，央行還將持續(xù)關(guān)注疫情形勢，指導(dǎo)銀行重點(diǎn)做好幾方面工作：一是強(qiáng)化以客戶為中心的理念，對于正常還款有困難的客戶，要區(qū)分是還款能力還是還款意愿的原因，要區(qū)分是受疫情影響的短期還款能力還是中長期還款能力，將延期還款政策落到實(shí)處；二是加大政策宣傳力度，適當(dāng)簡化業(yè)務(wù)流程，聚焦重點(diǎn)客戶群，因地制宜采取更大力度、更有針對性的措施；三是針對零售業(yè)務(wù)鏈條長、客群多樣化的特點(diǎn)，要加大各層級業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善客戶服務(wù)體系，落實(shí)征信權(quán)益保護(hù)，暢通投訴維權(quán)渠道，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。

　　數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)性個人住房貸款余額是38.8萬億元，另外還有公積金貸款余額約7萬億元，兩項(xiàng)合計(jì)超過46萬億元，對應(yīng)大約1億筆貸款。貸款質(zhì)量整體比較好，不良率長期維持在0.3%左右，也就是說，每1千筆貸款大約有3筆暫時處于不能正常還款的狀態(tài)。

　　“和一般的企業(yè)貸款不同，個人住房貸款期限非常長，主要是依靠借款人每月的收入，按月等額償還利息和本金。銀行發(fā)放貸款主要根據(jù)客戶收入情況，重點(diǎn)支持居民家庭力所能及的購房自住需求。”鄒瀾認(rèn)為，從歷史上看，我國個人住房貸款質(zhì)量與就業(yè)、收入關(guān)系非常密切，反而受房價波動影響比較小，這與有些國家的情況有較大差異。

　　他進(jìn)一步表示，從大型銀行當(dāng)時的實(shí)踐來看，在（2020年）疫情初期，個人住房貸款不良率一度由0.29%上升到了0.37%；延期還款政策實(shí)施后，貸款質(zhì)量總體保持穩(wěn)定；隨著后來疫情緩解，居民收入恢復(fù)，貸款償還很快恢復(fù)正常，到2020年末，不良率已經(jīng)回到了0.29%的原有水平。

　　鄒瀾補(bǔ)充說：“此外，我們也注意到，受疫情等多種因素影響，部分已售住宅項(xiàng)目緩建停工、延期交房，央行也將會同相關(guān)部門按照市場化、法治化原則，指導(dǎo)銀行綜合項(xiàng)目實(shí)際、借款人意愿等，依法依規(guī)妥善協(xié)商處理，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。”

　　房貸利率下調(diào)是銀行做出的差別化、市場化調(diào)整

　　受疫情近期多發(fā)、部分居民收入下降、房地產(chǎn)建筑營銷活動受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現(xiàn)了下滑，個人住房貸款發(fā)放額也有小幅回落。鄒瀾介紹，房地產(chǎn)貸款主要由個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩項(xiàng)構(gòu)成。個人住房貸款與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)。新房個人住房貸款發(fā)放額和新建商品住宅銷售額的比值，從長期觀察，始終在38%到42%之間波動。

　　隨著個人住房貸款余額不斷增大，每個月的還款額也在逐漸增大。3月末，全國個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長8.9%，盡管我們觀察新房貸款發(fā)放額與新房銷售額的比值還處于歷史上較高的水平，但余額同比增速比去年末下降了2.3個百分點(diǎn)。

　　鄒瀾表示，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，恒大風(fēng)險顯性化后，金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了短期的應(yīng)激反應(yīng)，央行積極指導(dǎo)商業(yè)銀行更多關(guān)注建設(shè)項(xiàng)目本身的償還能力，保持開發(fā)貸款平穩(wěn)投放，滿足房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的合理融資需求。與去年四季度相比，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均多增約1500億元，與同期的新房在建規(guī)模相比，開發(fā)貸款余額也處在較高水平。

　　值得一提的是，近期不少城市降低了房貸首付比例以及房貸利率。對此，鄒瀾稱，“房貸利率下調(diào)主要是發(fā)生在銀行層面。3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點(diǎn)不等。”

　　此外，部分省級市場利率定價自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。

　　據(jù)了解，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機(jī)制。鄒瀾解釋說，以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)，這是全國都要遵守的下限政策；央行各省分支機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。

　　（作者：邊萬莉 ）

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責(zé)任編輯：王珊珊