原標題：房價難控，租金難漲，這是什么邏輯？

　　未來，疫情影響、經濟下行，居民收入和大眾需求仍會受影響，租金還要下跌或低位徘徊。

　　李宇嘉

　　經濟學教授說，貨幣發行，理論上所有資產和商品都會漲價，無非是漲多和漲少。這段時間，熱點城市的房價都在上漲，這很好理解。疫情不是金融危機，而是窮人危機。即便疫情常態化了，但有互聯網、有理財、還有房產，有錢人在家呆著，工作生活都不會耽誤。但是，疫情沖擊實體供應鏈，窮人工作、收入都受影響。所以，貨幣增發后，富人排著隊去買房。

　　令人困惑的是，租金卻在下跌。根據緯房大數據公布的租金指數，一線城市租金已連續3個月下跌，最近的5月份，除了廈門外，熱點城市租金都在下跌，其中深圳的租金下跌幅度最大（-9.44%）。這個也好理解，既然疫情是窮人的危機，租房的都靠工薪生活，工作和收入都受影響，高租金還能維持得住嗎？而且，此前高舉高打的長租公寓，也開始降租金了。

　　近期，自如、蛋殼等長租公寓都開始清理存量房源，前期高租金收納的房源，或者降租、或者解約。針對疫情后空置率上升、租金支付能力下降，長租公寓紛紛以優惠租金吸引畢業季的大學生租住。筆者認為，租金下跌其實是產業和個體回歸本源的結果。大家應該還記得，2015-2019年，各大城市租金上漲都很快，深圳的商品住房租金這一期間漲了50%以上。

　　租金上漲，一方面是房價上漲倒逼的，2015-2019年是房價上漲最快的幾年，租金跟著房價水漲船高。不可忽視的是，除了房地產，那段時間金融、TMT、互聯網、創業創新，以及圍繞這幾個行業的專業服務（會計、審計、咨詢、法律等）都蓬勃向上。在資本的加持下，上述行業成為最熱門的投資領域，相關就業人員的收入漲得很快，房租也漲得很快。

　　另外，這段時間也是長租公寓的“風口期”。投行預測，中國長租公寓將是“5萬億級”的市場規模。于是，各路資本搶灘長租公寓，“高租金收房、低租金放租”，把業主胃口、市場預期全部抬高了。但誰也沒想到，租的需求是穩定的，不可能爆發式增長。

　　當開始糾偏“金融自由化”，P2P等金融泡沫退潮，TMT受外部環境沖擊，互聯網紅利往四五六線城市下沉（看看拼多多市值暴增就知道了），創業創新不再靠資本加持，變得踏實了，支撐高租金的高收入者，貌似一夜之間就隱匿了。貝殼發布的《2020年畢業季租房洞察報告》顯示，65%的大學生可接受的租金水平在2000元以下，近70%大學生接受合租。

　　洗盡鉛華、回歸本源。原來，大學生們對租金這么敏感，原來還有那么多人沒坐過飛機，沒用過抽水馬桶，原來廣深80%的租客是住在城中村的。所以，租金下跌是回歸本源，本來就不該那么高，當被炒高以后，終究會跌下來。瑞幸退市了，才長嘆一口氣，終于可以靜下來好好做咖啡了。租金下跌了，資本就會退潮，長租公寓該研究，怎么靠服務贏得客戶了。

　　最后說說房價的問題。疫情是窮人的危機，擴張的貨幣就很難流向窮人，一來需求不足，二來資本要賺錢。所以，貨幣似水更如蜜，流淌過程中在某一個位置上鼓起來，然后慢慢將周圍覆蓋到。富人邊際消費傾向低，貨幣流到這里，表現為“窖藏”，就是資產價格上漲。因此，貨幣發行后不同商品價格漲幅不同，對疫后紓困、地方財政等更重要的地產，貨幣就要讓它鼓起來。

　　早在若干年前，租金回報率，就跌到社會平均收益以下了，熱點城市的租金回報率橫在1%左右好幾年了，租金下跌并不是買房要考慮的首要因素。未來，疫情影響、經濟下行，居民收入和大眾需求仍會受影響，租金還要下跌或低位徘徊。同時，貨幣寬松仍會繼續，資產漲價仍然會此起彼伏，加上地方財政都非常困難，估計熱點城市的房價很難控制。

　　（作者系資深房地產研究人士）

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責任編輯：覃肄靈