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證券時報記者 吳家明
“十一”黃金周假期，各地景區不斷迎來客流高峰。然而這個長假期間，深圳樓市卻顯得有些平靜，樓市眾生相也各種各樣：贊者有之，嘆者有之。
打出國慶優惠口號促銷
記者統計發現，在8月份僅兩個住宅項目拿到預售證的情況下，9月末開發商開始表現出積極的推盤意愿，月內近16個項目獲得預售證，特別是商務公寓市場的供應量大幅增加。但就在7月底，深圳升級了樓市調控，商務公寓成為重點調控對象，其中包括個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。在國慶假期期間，商務公寓市場也似乎最先發生了”變化“。
從9月中下旬開始，深圳新盤項目開盤加推、開放營銷中心和樣板房逐漸增多，但多數已經大不如往年的火熱。僅在羅湖區，國慶假期期間就有3個項目推出商務公寓產品。記者在筍崗片區和寶安南路片區調查時發現，前來看房的市民并不多，營銷中心顯得有些冷清。銷售人員告訴記者，國慶前兩天已有數十套產品被認籌，但相較于推盤數量，這個比例并不算高。不過，由于有企業打包“整售”，所以整體銷售壓力不算太大。至于價格，記者在羅湖和福田區多個項目調查時發現，國慶期間并沒有特別的優惠，價格保持穩定狀態。
不過，全國各地新房降價促銷的案例越來越多，深圳市場部分在售盤也采取了低價走量的營銷策略，或者打出國慶優惠的口號促銷，似乎也折射出一些開發商為了回籠資金開始使出“招數”。在光明區，銷售人員向記者極力“推薦”一處商務公寓項目，價格從此前的每平方米25000元降至21000元左右。記者在查閱資料時發現，該項目在去年推出的商務公寓產品價格在每平方米25000元至26000元左右。
值得注意的是，就在國慶假期來臨前夕，深圳就有3個新盤開盤或加推，帶動整體成交量小幅上揚，其中備受關注的“網紅豪宅盤”華潤城三期555套住宅更是當天售完。價格相對高，位置相對好的項目反而獲得市場熱捧，對于這樣的現象，有分析人士表示，由于政府限價問題，現階段推出的“豪宅”產品價格相對較低，吸引大量改善型、投資性客戶搶購，剛需產品則因為市場觀望情緒濃厚而缺少客戶。
其實，二手房成交占比是判斷一個城市有無投資價值的重要指標，能夠反映該城市房地產發展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導的市場，而最新調控中關于新購房3年內禁止轉讓難免對深圳二手房市場帶來一定影響。“目前有些業主比較著急出手，有一定程度的降幅，特別是擁有多套房的業主拋售意愿更加強烈。”記者在羅湖和福田區調查時，多位中介表示，“主動降價的二手房源增多，例如在銀湖的一套二手房業主報價直接從880萬元降到了800萬元，不過整體價格還是保持穩定。”有購房者表示，深圳新的調控政策對住宅和公寓實行了不同年限的限售，加上新房并不能立即交房，諸多不確定因素增加，這些都是要考慮的因素。
此番“涼意”來之不易
那么，深圳樓市今年的“金九銀十”成色到底如何？據深圳房地產信息網公布的數據，9月份深圳全市一手房成交套數僅2248套，去化面積22.03萬平方米，與曾創下全年新房成交量新高的8月份相比，該兩項數據的跌幅均已接近四成。9月份深圳二手房不僅成交套數環比減少37%，價格也出現今年來首次連續下跌，繼8月份二手房價格微降0.14%之后，9月份的價格繼續下跌0.16%。而記者統計深圳房地產信息系統的數據顯示，10月1日至6日深圳一手新房住宅成交量分別為50、28、28、25、34和26套。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹則認為，新的樓市調控措施其實對投資客的影響比較大，對一般的剛需購房者影響較小。從目前的情況判斷，如果開發商開盤速度加快，價格合理，或推出一些相應的促銷手法，有望使一手住宅維持在一個比較好的銷售水平，但預計二手房的交易短時間難以恢復。深圳市場不缺購買力，缺的是交易氣氛。
今年上半年，一些熱點城市再現“搶房潮”，對此前樓市調控效果造成嚴重威脅。而誘發“搶房潮”的則是各種房地產亂象。為了摁住房價上漲的沖動，樓市調控持續加碼，調控方式則從限購、限售、限價等限制性措施，發展為多部門聯合主動出手，集中精準打擊投機炒房鏈條的各個主要環節。所以，在眾多置業者眼中，房地產市場的此番“涼意”來之不易。
就在10月7日，中國人民銀行決定從2018年10月15日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，每一次降準其實對樓市都會有較為積極的反應，近期房企拿地的積極性有所減弱，尤其是流拍土地數量增加，所以降準其實也是為了更好地降低貸款成本，對于部分中大型開發商獲取商業銀行信貸是有較為積極的作用。此外，降準以后或多或少會刺激銀行對于個人按揭貸款發放力度的增加，也利好房地產領域的供給側結構性改革的發展。
責任編輯：李鋒
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