政府不再壟斷住房供地，大城市房價迎拐點

　　□陳興杰（媒體人）

　　此次國土資源部提出政府不再壟斷住房供地，一旦取得實質性突破，房地產市場將迎來新的拐點，不可思議的高房價時代或許真能終結。

　　國土資源部部長姜大明近日表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。政府將不再是居住用地唯一提供者。

　　這無疑是一個積極信號。過去20年，我國住宅土地來源單一，國有土地招拍掛出讓是開發商獲得住宅土地的唯一渠道。

　　再往前看，即2002年，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》以前，開發商獲得土地通常是采用協議和劃撥的形式。擁有土地使用權的主體，包括政府部門、國企、事業單位等，他們根據法律規定，協議轉讓土地使用權，獲取土地出讓金。土地劃撥由政府主導，原則上是無償交付，不過需要受讓者繳納補償和安置費。無論是協議還是劃撥，實際上都是土地使用權的有償轉讓，并且已經形成市場價格。

　　土地供給市場化最大的好處是土地供給是有彈性的。房價上漲，開發商就會覓地建房，而地價被逐高，市場供地者就會競相供地，最終抑制房價的上漲。供求規律就這樣發揮作用，房價也不至于飛漲。這個時期，政府確實沒有壟斷住房供地。

　　但協議劃撥最受詬病的地方是不透明，少數領導干部和開發商勾結，通過行賄受賄作低地價，從中牟利。這就帶來了腐敗和“國有資產流失”的質疑。為規范土地市場，2002年4月國土資源部出臺規定，經營性土地一律公開競價出讓。

　　招拍掛新政出臺后一年多，舊的土地轉讓秩序仍在繼續。2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發通知：2004年8月31日之前，不得再以歷史遺留問題協議出讓經營性國有土地，招拍掛制度必須一刀切執行。發展商必須及時繳納土地出讓金，兩年內不開發，政府可以把該土地收回。這就是2004年的“8·31大限”。

　　招拍掛被稱為中國地產界的“陽光地政”。自此以后，經營性用地都經過政府之手。如此，土地腐敗雖得到遏制，但卻帶來一系列副作用。最直接的后果就是土地供應受控制，價格一路猛漲，房地產迎來暴漲十年。

　　中國城市其實不缺土地，無論城市內國有土地，還是周邊集體土地，原本都有機會進入市場。政府統一供地之后，國有土地進入市場需要政府統一規劃，集中拍賣；集體土地需要政府先行征收，才能進入土地一級市場。這種供應的直接后果，就是供給減少，價格猛漲。

　　造成中國大城市高房價的因素很多，一個重要的原因就是土地供給有限。這當中有財政依賴的原因，有城市規劃的考慮，甚至還有控制大城市規模的深謀遠慮，可是要想解決高房價問題，就不得不面對土地壟斷的問題。

　　這一次國土資源部提出，政府不再壟斷住房供地，這是一個積極的信號。新的土地供應源頭從哪里來呢？無論是創制新的形式，引導集體土地入市，還是非房地產企業可以從其他渠道取得用地權，這些都有益于活躍土地市場。可以想見的是，改革將觸動地方政府利益，勢必會有很大阻力。一旦取得實質性突破，房地產市場將迎來新的拐點，不可思議的高房價時代或許真能終結。

責任編輯：李堅 SF163