“消失”的北京租客

　　北京新發(fā)地批發(fā)市場出現(xiàn)的疫情，給本該復蘇的租賃市場澆了一盆冷水。“畢業(yè)生都沒有回來，帶看的客戶中，很少是今年剛畢業(yè)的大學生。我們現(xiàn)在的帶看量，比之前少了30%左右。”房產經紀人李楓（化名）如是說。

　　中新經緯近日走訪發(fā)現(xiàn)，北京租房市場明顯遇冷，就連熱門租賃區(qū)域的房源，都較難對外出租。不管是個人房東還是長租公寓企業(yè)，都紛紛下調租金價格，吸引租客承租。業(yè)內認為，短期內，北京租賃市場的成交量仍會迅速下降，價格穩(wěn)中有降。

　　01 租金議價空間增大 成交量下滑超30%

　　一般來說，每年春節(jié)過后和高校畢業(yè)季，都是租賃市場的傳統(tǒng)旺季，成交量和成交價格會小幅上漲。但因為疫情，今年的兩大租賃旺季受到不小的沖擊。

　　位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)外的十里堡，往年都是熱門租賃區(qū)域，但如今卻面臨著客源減少、房源出租難的問題。

　　一家大型房產中介公司十里堡門店的經紀人李楓說：“6月份本是畢業(yè)生租房比較多的時候，但受疫情影響，畢業(yè)生都沒有回來，帶看的客戶中，很少是今年剛畢業(yè)的大學生。我們現(xiàn)在的帶看量，比之前少了30%左右。”

▲北京市朝陽區(qū)十里堡出租房源。

　　客源的減少，導致房租議價空間有所加大。李楓向中新經緯（微信號：jwview）記者推薦了三套5000元/月左右的兩居室房源，稱“房東都是誠心出租，價格可以商量，下降幾百元/月不成問題。”

　　一位房東正在對外出租一套兩居室房源，價格為4500元/月左右，李楓稱，這套房子空置了很久，房東著急出租，掛牌價在十里堡區(qū)域屬于很低的價位。即便如此，這名房東仍對中新經緯記者說：“現(xiàn)在房子不好出租，想租的話，我最低可以降到4000元/月。”

　　陳曉（化名）是一家小型長租公寓企業(yè)的員工，他告訴中新經緯，他們公司在十里堡的房源一直不愁租，但今年的行情出現(xiàn)逆轉，租房的人明顯減少。公司一套緊鄰十里堡地鐵的兩居室正在出租，該房源去年的租金是6000元/月，現(xiàn)在掛牌價為5500元/月，但即使這樣也沒能租出去，已經空置了一個月。

　　“公司每個月都要給房東付租金，為了減少虧損，掛得價格就低一些，希望盡快租出去。如果租客能夠盡快簽約，租金還能下調200元-300元/月。”陳曉說。

　　我愛我家研究院統(tǒng)計顯示，6月前三周（6月1日-6月21日），北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，較2019年6月同期下滑3.17%。其中6月第三周（6月15日-6月21日）租賃交易量較第二周下滑19.27%，降幅較大。

　　貝殼研究院稱，受疫情影響，北京全市應急響應級別重新上調，各社區(qū)又開始控制人口流動，導致租賃市場受到明顯影響，6月第三周的成交量相比第二周下降了31%。

　　02 租金同比下跌超7% 長租公寓優(yōu)惠力度加大

　　疫情對租賃市場的影響持續(xù)顯現(xiàn)。李楓稱，十里堡兩居室的租金價格比去年至少要低300元/月，如果房東不降價，就只能空置。陳曉稱，他們公司在姚家園區(qū)域有不少出租房源，由于距離地鐵較遠、客源減少，該區(qū)域原本6000元-7000元/月的兩居室，普遍出現(xiàn)800元-1000元/月的降幅。

　　“我的一位租客租住在姚家園區(qū)域，租金在2000多元/月，房租到期前，我主動提出給她降200元/月，但租客還是不滿意，仍想退房。我們現(xiàn)在就想留住客戶，因為空著損失更大。”陳曉說。

　　整體看，我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，6月前三周（6月1日-6月21日），北京住房租賃中的整租交易均價為89元/平方米/月，較5月同期上漲0.93%，較2019年6月同期下跌6.40%。整租交易的套均價為5743元/套/月，較5月同期上漲2.75%，較2019年6月同期下跌7.43%。與5月相比，6月北京租金仍有小幅上漲，但明顯低于去年同期。

　　中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，北京住房市場租金普遍下降，是很罕見的，上一次出現(xiàn)大規(guī)模降價要追溯到2008年金融危機期間。

　　值得一提的是，近些年在一二線城市壯大起來的長租公寓企業(yè)，曾被指責推高租賃市場價格，但如今也紛紛降價促銷，加大租房優(yōu)惠力度。

　　2019年，劉斌（化名）從某頭部長租公寓企業(yè)租下一套位于朝陽區(qū)的兩居室，租金為5500元/月。在今年6月底到期前，該長租公寓的管家主動聯(lián)系劉斌稱，公司推出優(yōu)惠力度很大的續(xù)租活動，租客只要續(xù)簽1年，首月租金打5折，從續(xù)租的第3個月起，每月返還25%的租金，連續(xù)返還10個月。劉斌稱，本以為今年租金會漲價，居然還便宜了，所有優(yōu)惠算下來，相當于免了3個月租金，就果斷續(xù)租。 

　　中新經緯注意到，6月份，蛋殼公寓推出多項優(yōu)惠活動，部分房源首月租金4.9折，住滿1年可優(yōu)惠2個月租金，針對畢業(yè)生，最高可以免租3個月，再送免費換租。自如推出“海燕計劃”，除了送搬家券外，還聯(lián)合眾多企業(yè)推出“捆綁福利”。

　　據(jù)張大偉了解，長租公寓企業(yè)當前的空置率有所抬升，為此，它們一方面對拿房成本低的房源加大招租優(yōu)惠力度，提高出租率，另一方面，針對拿房成本高的房源，勸說業(yè)主降低價格，減少虧損。

　　03 疫情阻礙市場復蘇 租金穩(wěn)中有降

出租房源。

　　我愛我家研究院指出，在今年5月份，北京租房市場的交易量已經追平2019年最高點時的3月與7月，延后的“春季旺季”已經出現(xiàn)，而6月、7月一直是畢業(yè)季租房旺季，如果疫情沒有再度出現(xiàn)，今年5月-7月的交易量大概率會持續(xù)保持高位，實現(xiàn)“春季旺季”與畢業(yè)季旺季的無縫對接，租金也能持續(xù)小幅上漲。

　　“但疫情讓北京租賃市場再次受到沖擊，6月第三周（6月15日-6月21日）的交易量明顯下滑，6月、7月原本的市場預期將會走低，租金的回升空間也將收窄。”我愛我家研究院判斷。

　　張大偉稱，此次租金普遍下調的原因顯而易見，主要與疫情和整個宏觀經濟運行有關，疫情影響經濟正常運行，租客當前收入或者對未來的收入預期發(fā)生改變，會有意無意地減少住房支出，進而引起租金價格下降。

　　另外，他還分析，包括北京在內的不少城市，前幾年的租金價格上漲過快，提前透支了租賃群體的支付能力，一旦經濟出現(xiàn)風吹草動，租賃市場就會受到沖擊。

　　貝殼研究院預計，北京租賃市場成交量短期內會迅速下降，價格穩(wěn)中有降，中長期來看，疫情對北京租賃市場的影響未消除，租金上漲動力不足，可能會繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

　　“一場疫情，將春節(jié)后租賃旺季和畢業(yè)季租賃旺季都沖沒了，但接下來的市場如何走，還是較難做出準確判斷，現(xiàn)在關鍵看疫情的變化。”張大偉說。

　　文：薛宇飛 標題責編：常濤 孫慶陽 薛宇飛

　　封面、導語圖為北京市朝陽區(qū)十里堡一小區(qū)

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：陳永樂