近日，國新辦就2023年上半年金融統計數據情況舉行發布會。會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾指出，理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

　　鄒瀾表示，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。

　　央行鼓勵商業銀行存量房貸利率轉換

　　鄒瀾在發布會上表示，按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

　　央行此次表態釋放出的存量房貸利率調整的信號，引發了市場關注。

　　存量房貸利率是否會下調？

　　早在2008年10月，央行曾發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，一些中小銀行率先推出利率七折優惠，并推出跨行“轉按揭”業務來搶奪存量用戶。在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調整細則。

　　中泰證券測算08、09年享受存量房貸利率置換的比例小于6%。存量房貸全面下調的可能性較低。目前住房貸款規模體量與當年差距大，國內住房貸款規模近40萬億，是2008年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個點至25%，是銀行資產穩定的基本盤。

　　中泰證券認為，存量房貸下調比例預計不會很大。復盤2008-2009年存量利率調整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款。在市場化協商和博弈的過程，考慮個人的資金還款能力，預計存量房貸下調比例不會很大。

　　華鑫證券認為，本輪存量房貸利率調降應該不會像2008年那樣一刀切，更多是根據存量房貸利率分階梯差異化下調。預計和2008年一樣都是從中小銀行開始，逐步向國有大行擴散。

　　華泰證券表示，6月房地產基本面繼續承壓，開發投資同比降幅較5月小幅收窄，銷售量價仍待改善，房企現金流仍存在一定壓力。但地產融資和保交付政策支持已經開啟，因城施策有望進一步發力，存量房貸利率有望調整，或將與其他一攬子經濟政策形成合力，共同穩定居民的房價預期和購房需求。

　　存量房貸利率下調將對銀行和購房者有何影響？

　　東海證券表示，據央行，2023年Q1我國個人住房貸款余額為38.94萬億元，為2008年末數據10倍以上，故存量房貸利率下調從銀行讓利角度存一定壓力。

　　而國盛證券則認為，從銀行經營角度來看，之前市場預期的資產端利率調降，如降息、降存量房貸利率、地方政府融資利率降低（如大基建類相關融資會隨市場大環境利率下降），現已系數落地或即將落地，未來下調空間已有限，而負債端存款利率調降，尤其是儲蓄存款利率下調已是大勢所趨，未來有望支撐銀行凈息差水平。

　　華泰證券表示，雖然非唯一或主導因素，但存量房貸利率偏高會邊際抑制購房需求、并推升提前還貸意愿。2022年以來，新發放房貸利率累計下行149個基點，而同期存量房貸利率僅跟隨5年以上LPR下調45個基點左右。如果扣除房價同比增速，目前房貸實際有效利率可能在5-5.5%，處于2011年以來的較高水平，也明顯高于消費的實際有效利率。由于房貸支出占居民可支配收入的比例相對較高，存量房貸利率偏高在抑制購房需求的同時，可能會推升居民提前還貸的意愿。

　　長江證券表示，假設如果推出類似于2009年的政策紅利，假定針對當前首套房貸款利率高于5年期LPR報價的購房者，將利率統一調整為LPR報價，即4.30%，將明顯減少月供還款壓力及總利息支出。以貸款總額200萬元、期限30年、原利率為5.30%的購房者為例，原月供為11106元每月，假設將利率調整為4.30%，月供將降至9897元，即每年可節約14508元。

　　該機機構進一步指出，如果推出存量房貸利率優惠政策，最主要的影響是減輕居民的利息支出壓力，促進穩定消費，但對新增房地產銷售的影響有限。同時，提前歸還按揭貸款的動力預計也會降低，居民部門的“縮表”壓力也會減輕。此外，居民利息支出壓力減輕，也有助于維持零售貸款的資產質量穩定。

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責任編輯：劉萬里 SF014