長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 沈右榮

　　市場(chǎng)風(fēng)云變幻，投資房產(chǎn)這個(gè)曾經(jīng)攻城略地的利器，如今卻壓得車(chē)建興喘不過(guò)氣來(lái)。

　　在地產(chǎn)家居界，車(chē)建興算是領(lǐng)軍人物。32年來(lái)，鄉(xiāng)村小木匠出身的他從舉債600元起步，一步步滾雪球般壯大。如今，他實(shí)際控制的紅星美凱龍（01528.HK、美凱龍601828.SH）已經(jīng)是家居行業(yè)龍頭。他習(xí)慣用“國(guó)內(nèi)商場(chǎng)數(shù)量最多、經(jīng)營(yíng)面積最大、地域覆蓋面積最廣闊”形容其競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2018年，紅星美凱龍登陸A股市場(chǎng)，車(chē)建興的財(cái)富一度超過(guò)500億元。然而，如今，其財(cái)富為110億元，整整縮水了428億元。

　　財(cái)富大幅縮水的背后，是車(chē)建興在渡劫。紅星美凱龍背負(fù)著962億元投資性房地產(chǎn)艱難前行，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型未達(dá)預(yù)期，財(cái)務(wù)壓力依舊。

　　在系列甩賣(mài)資產(chǎn)后，截至今年6月底，公司債務(wù)仍然高達(dá)353億元，再加上超百億其他應(yīng)付款，合計(jì)達(dá)467億元。

　　疫情沖擊、市場(chǎng)環(huán)境變化，車(chē)建興曾高喊“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”，但如今風(fēng)險(xiǎn)依舊，他需果斷斷臂求生。

　　小木匠逆襲成全球MALL王

　　車(chē)建興驚人般名揚(yáng)天下，既有順應(yīng)時(shí)代潮流因素，更因其富有商業(yè)天賦。

　　1966年生于江蘇常州，16歲輟學(xué)開(kāi)始做木工，車(chē)建興出身平凡。勤快、不怕吃苦、不怕吃虧，這讓他在20歲時(shí)學(xué)得了一手木工絕活，成為當(dāng)?shù)芈劽哪窘硯煾担€帶了5名徒弟。木工與父親的泥工，形成了簡(jiǎn)短產(chǎn)業(yè)鏈，承接的活兒不少。

　　車(chē)建興并不滿足現(xiàn)狀。相傳，一次偶然之際，他接到一份訂單，并“逼著”姨夫借給他蓋房子用的600元作為本錢(qián)，開(kāi)始刻苦鉆研打造家具。

　　第一次為自己打工，他賺了200元。緊接著，他如法炮制，第二年，他賺了上萬(wàn)元。第三年，一份500套家具訂單，讓車(chē)建興賺了50萬(wàn)元巨款。這算得上他人生真正意義上的第一桶金，嘗到其中樂(lè)趣的他，也因此踏入了家具加工行業(yè)。

　　為了打開(kāi)家具銷(xiāo)路，車(chē)建興不滿足于小作坊加工，在常州開(kāi)設(shè)門(mén)店“紅星家具城”，開(kāi)創(chuàng)了“前店后廠”的經(jīng)營(yíng)模式。“紅星家具城”除了銷(xiāo)售自己打造的家具外，還代理多家知名的家具品牌。他也因此從加工制造轉(zhuǎn)型銷(xiāo)售，試圖借力做大。

　　車(chē)建興擅長(zhǎng)學(xué)習(xí)，習(xí)慣從書(shū)本上找到現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的解決方法。1997年，他開(kāi)始借鑒“Shopping Mall”的模式，打造南京紅星美凱龍家具城，“家居Mall”概念正式建立。

　　在南京中央路，車(chē)建興租下的店鋪原本是一間倉(cāng)庫(kù)，不僅不臨街，且在二樓，離馬路有一段很長(zhǎng)通道，這在當(dāng)時(shí)“地理位置為王”的年代讓人無(wú)法理解。車(chē)建興很快就找到了解決辦法，租下臨近兩間門(mén)面將其打通，在兩旁架樓梯直通二樓。開(kāi)業(yè)前，他在中央路兩側(cè)做了百余個(gè)燈箱廣告，為“消費(fèi)者指路”。

　　這一出其不意的創(chuàng)意，效果非常好。從常州進(jìn)軍省城南京，車(chē)建興一炮打響。他繼續(xù)尋思，在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制南京模式。2002年，他公開(kāi)表示，“紅星美凱龍家具廠”要在全國(guó)開(kāi)到200家。

　　2016年的最后一天，車(chē)建興提前實(shí)現(xiàn)了“全國(guó)200家”目標(biāo)。紅星美凱龍一躍成為全球數(shù)量最多、規(guī)模最大的大型商業(yè)MALL運(yùn)營(yíng)商。當(dāng)時(shí)，王健林的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是190座，凱德置地的凱德廣場(chǎng)是102座。

　　從1986年至2016年，30年間，車(chē)建興舉債600元起家，成功煉就了世界MALL之王。

　　在成為世界MALL之王之際，車(chē)建興開(kāi)始對(duì)接資本市場(chǎng)。2015年6月，紅星美凱龍赴港上市，募資55.73億元。2018年1月17日，紅星美凱龍?jiān)贏股掛牌，募資32.22億元，成為中國(guó)家居行業(yè)中唯一一家實(shí)現(xiàn)A+H兩地上市的企業(yè)。

　　兩地IPO，合計(jì)募資87.95億元，這為車(chē)建興推動(dòng)紅星美凱龍全國(guó)擴(kuò)張布局提供了充足彈藥，紅星美凱龍也很快成長(zhǎng)為行業(yè)頭部企業(yè)。

　　隨著紅星美凱龍上市，車(chē)建興的身家也暴漲。2019年，車(chē)建興以332.3億元財(cái)富位列福布斯中國(guó)400富豪榜64位。今年3月，他以400億財(cái)富位列《2022家大業(yè)大酒·胡潤(rùn)全球富豪榜》第492名。

　　家居地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)擴(kuò)張埋隱患

　　相較于居然之家、歐亞達(dá)，紅星美凱龍的發(fā)展模式接近于王健林的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，家居賣(mài)場(chǎng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)，向全國(guó)鋪開(kāi)擴(kuò)張。

　　紅星美凱龍家具城在全國(guó)攻城略地，人們往往看到的是家具城，實(shí)際上，隱身其后的的是上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“紅星地產(chǎn)”）。暗地里，車(chē)建興是一名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　梳理發(fā)現(xiàn)，車(chē)建興有三個(gè)平臺(tái)，除了上市平臺(tái)紅星美凱龍外，還有紅星美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“紅星控股”）以及重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“紅星企發(fā)”），紅星地產(chǎn)系紅星企發(fā)下屬企業(yè)。在車(chē)建興統(tǒng)籌之下，三個(gè)平臺(tái)相互協(xié)作，類似于三駕馬車(chē)，滾滾向前。

　　具體分工為，紅星美凱龍主要負(fù)責(zé)家居賣(mài)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，紅星企發(fā)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)及住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。紅星企發(fā)利用紅星美凱龍的影響力，在家具城的周邊獲取商業(yè)住宅項(xiàng)目，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)住宅的開(kāi)發(fā)、運(yùn)作及銷(xiāo)售。紅星控股則是一家投資控股平臺(tái)，公開(kāi)資料顯示，其對(duì)外投資了71家公司。除了家居賣(mài)場(chǎng)及地產(chǎn)外，還涉及房產(chǎn)中介、家電等多個(gè)領(lǐng)域。

　　車(chē)建興的手法是，伴隨著紅星美凱龍家具城全國(guó)市場(chǎng)開(kāi)拓，紅星企發(fā)參與攻城略地，建成以百貨商場(chǎng)為主的城市綜合體、商業(yè)業(yè)態(tài)為依托的住宅項(xiàng)目。從家具城、商業(yè)體、住宅地產(chǎn)等，車(chē)建興打造了一個(gè)商業(yè)閉環(huán)。

　　截至2020年底，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)了92家自營(yíng)商場(chǎng)，273家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)11家家居商場(chǎng)。此外，公司以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)開(kāi)業(yè)66家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

　　龐大的家居建材商業(yè)體系背后，紅星企發(fā)足跡遍布全國(guó)。

　　紅星企發(fā)的規(guī)模有多大？以紅星地產(chǎn)為例，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年，紅星地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額614億元，行業(yè)排名第63位。根據(jù)紅星控股債券年報(bào)，2020年，公司收入277.55億元。其中，地產(chǎn)板塊收入105.15億元，占比38%。據(jù)此判斷，地產(chǎn)是紅星控股產(chǎn)業(yè)上極其重要的板塊。

　　家居建材賣(mài)場(chǎng)與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)擴(kuò)張，車(chē)建興的產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。到2020年底，紅星控股總資產(chǎn)達(dá)2678.62億元，接近上市平臺(tái)紅星美凱龍的兩倍。

　　值得一提的是，車(chē)建興組建了美凱龍愛(ài)家，并表示，美凱龍愛(ài)家要用5年時(shí)間、4倍速度，沖到全國(guó)二手房行業(yè)第二的位置，趕超貝殼。事實(shí)是，成立不到10個(gè)月，美凱龍愛(ài)家開(kāi)店數(shù)量就超過(guò)200家。目前，時(shí)間過(guò)半，距離目標(biāo)還很遠(yuǎn)，而市場(chǎng)已變。

　　家居地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，是車(chē)建興全國(guó)復(fù)制擴(kuò)張的利器，這也導(dǎo)致其重資產(chǎn)纏身。截至今年6月底，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)高達(dá)962億元，占總資產(chǎn)的71.80%。

　　在快速擴(kuò)張過(guò)程中，車(chē)建興加了杠桿。一方面，車(chē)建興頻頻舉債，使得債務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，另一方面，持續(xù)進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押融資，加杠桿。即便是到今年6月底，紅星控股所持紅星美凱龍的股權(quán)中，仍有9.49億股處于質(zhì)押狀態(tài)，質(zhì)押率約40%。

　　地產(chǎn)調(diào)整、去杠桿下重資產(chǎn)、加杠桿激進(jìn)擴(kuò)張，車(chē)建興給自己埋下了隱患。

　　頻頻甩賣(mài)資產(chǎn)仍處于“ICU”狀態(tài)

　　始于2018年，重資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)危機(jī)爆發(fā)，王健林果斷實(shí)施資產(chǎn)大甩賣(mài)計(jì)劃，并轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，成功渡劫。借鑒萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式的紅星美凱龍，財(cái)務(wù)危機(jī)遲到了，但并沒(méi)有缺席。

　　紅星美凱龍的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)谙禄?020年，公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入、歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（下稱“凈利潤(rùn)”）分別為142.36億元、17.31億元，同比下降幅度為13.56%、61.37%，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)（下稱“扣非凈利潤(rùn)”）為11.62億元，同比下降55.53%。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)為69.57億元、10.25億元，同比下降7.28%、32.10%。

　　半年凈利潤(rùn)10.25億元，跌回至2015年前水平。2015年中期，公司的凈利潤(rùn)為21.34億元。

　　車(chē)建興也早已意識(shí)到重資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿，車(chē)建興也很果斷，對(duì)紅星美凱龍把脈問(wèn)診，實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。主要表現(xiàn)為，加速委管及特許經(jīng)營(yíng)模式在下沉市場(chǎng)的滲透，通過(guò)全品牌及全渠道網(wǎng)絡(luò)組合，進(jìn)一步夯實(shí)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016—2020年的5年間，紅星美凱龍僅開(kāi)業(yè)了26個(gè)自營(yíng)商場(chǎng)，而委管商場(chǎng)開(kāi)設(shè)了139個(gè)。截至今年6月底，公司經(jīng)營(yíng)94家自營(yíng)商場(chǎng)、280家委管商場(chǎng)。近兩年，公司關(guān)閉委管商場(chǎng)21家，其中，2021年關(guān)閉14家，其中5家商場(chǎng)合同到期，9家商場(chǎng)提前解約。

　　出租率方面，2016年，委管商場(chǎng)的出租率為96.2%，2021年為93.5%，明顯下降。

　　委管商場(chǎng)的收入也在下降，2016—2019年，公司委托管理業(yè)務(wù)收入由27.41億元增長(zhǎng)至47.02億元，2020年下降至35.80億元，2021年進(jìn)一步下降至32.56億元。

　　輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型未達(dá)預(yù)期，紅星美凱龍的財(cái)務(wù)壓力凸顯。為了應(yīng)對(duì)壓力，公司甩賣(mài)了系列資產(chǎn)，如2021年，將7家物流子公司、紅星地產(chǎn)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋資本，收回資金63.12億元。此外，美凱龍物業(yè)80%股權(quán)也被出售給旭輝，交易價(jià)格約為7億元。

　　頻頻甩賣(mài)資產(chǎn)后，風(fēng)險(xiǎn)依舊。截至今年6月底，紅星美凱龍廣義貨幣資金約71億元，其中5.12億元受限。對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)短期債務(wù)為352.77億元，上半年的財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)11.73億元。此外，公司還有高達(dá)114.34億元其他應(yīng)付款，加上長(zhǎng)短期債務(wù)合計(jì)為467.11億元。

　　截至今年二季度末，公司總資產(chǎn)1339.32億元，其中，投資性房地產(chǎn)961.64億元，占比71.80%。961.64億元投資性房地產(chǎn)中，850.45億元被抵押擔(dān)保，以獲得借款。被抵押的房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例為63.50%。

　　不穩(wěn)定的外部環(huán)境疊加內(nèi)部財(cái)務(wù)壓力，車(chē)建興面臨的風(fēng)險(xiǎn)依然較大，紅星美凱龍仍處于ICU狀態(tài)。

　　車(chē)建興的困境，二級(jí)市場(chǎng)有較為明確反映。2018年上市之初，紅星美凱龍的股價(jià)曾漲至24.10元/股，到今年9月23日，股價(jià)跌至4.57元/股，早已跌破首發(fā)價(jià)10.23元/股，下跌約80%。對(duì)應(yīng)的市值，從855.55億元縮水至目前的199.01億元，縮水了656.54億元。

　　車(chē)建興的財(cái)富也大幅縮水。上市之初，車(chē)建興的財(cái)富約為538億元，目前約為110億元，銳減428億元。

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責(zé)任編輯：王翔