來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)

　　曾經(jīng)被開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是必爭(zhēng)之地的舊改項(xiàng)目如今變成了燙手山芋。

　　近日，一則名為《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）在業(yè)內(nèi)流傳。報(bào)告的主角是行業(yè)TOP 50的粵系房企時(shí)代中國(guó)，其懇請(qǐng)退出此前在廣州獲取的8個(gè)舊改項(xiàng)目。

　　4月18日，對(duì)于這一文件，時(shí)代中國(guó)方面回應(yīng)《國(guó)際金融報(bào)》記者稱，公司積極與政府相關(guān)部門(mén)就個(gè)別項(xiàng)目溝通新的推進(jìn)解決方案是正常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，“我司會(huì)因外部環(huán)境變化定期對(duì)存量城市更新項(xiàng)目進(jìn)行審視及調(diào)整”。

　　退出8個(gè)項(xiàng)目

　　根據(jù)《報(bào)告》，時(shí)代中國(guó)在廣州市公開(kāi)招商的舊村改造項(xiàng)目中已獲取了9個(gè)項(xiàng)目的合作身份，但近期因多方位的政策調(diào)控及融資等因素影響，項(xiàng)目進(jìn)展并不順利，公司大量資金被沉淀，影響了現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

　　當(dāng)前階段，保持資金鏈的健康周轉(zhuǎn)是各家開(kāi)發(fā)商重中之重的任務(wù)。為此，時(shí)代中國(guó)懇請(qǐng)退回部分舊改項(xiàng)目的履約保證金及前期拆遷投入資金。

　　過(guò)去三年，該公司分別與從化區(qū)禾倉(cāng)村、增城區(qū)城豐村、增城區(qū)新湯村3個(gè)項(xiàng)目簽訂合作協(xié)議，成為舊村改造項(xiàng)目合作企業(yè)/意向合作企業(yè)，投入履約保證金合計(jì)3億元。

　　另外，其于黃埔區(qū)參與的崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村5個(gè)項(xiàng)目已按照政府要求提前啟動(dòng)拆遷。截至《報(bào)告》發(fā)布日，上述拆遷工作已經(jīng)基本完成，累計(jì)投入資金約17.1億元。

　　因舊村改造政策不斷調(diào)整，這8個(gè)項(xiàng)目如今皆無(wú)法正常推進(jìn)。綜合考慮后，時(shí)代中國(guó)懇請(qǐng)市政府協(xié)調(diào)在今年4月底前退還3億履約保證金，同時(shí)懇請(qǐng)協(xié)調(diào)由區(qū)政府指定單位或國(guó)企承接公司黃埔區(qū)的5個(gè)項(xiàng)目，并依“城市更新10條”等相關(guān)政策退還前期投入的17.1億元。

　　倘若上述懇求最終得以成行，時(shí)代中國(guó)將獲得20.1億元的資金回流，但整體而言，這份訴求能否實(shí)際落地尚有待觀察。

　　有行業(yè)資深人士告訴記者，時(shí)代中國(guó)此次退出項(xiàng)目的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于，所涉項(xiàng)目是以意向合作企業(yè)簽約還是正式確定合作企業(yè)，“結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，基本上沒(méi)有已經(jīng)正式合作房企會(huì)做出退出的動(dòng)作”。

　　而談及此前易主的舊改項(xiàng)目，該人士直言，時(shí)代中國(guó)與寶能、恒大等企業(yè)的退出情況并不一樣。

　　受多重因素影響，2021年以來(lái)，廣州多個(gè)舊改項(xiàng)目出現(xiàn)異動(dòng)。去年6月，升龍退出夏園村舊改項(xiàng)目，一個(gè)月后廣州開(kāi)發(fā)區(qū)投資集團(tuán)正式進(jìn)場(chǎng)；9月，寶能將楓下村項(xiàng)目轉(zhuǎn)予科學(xué)城城更集團(tuán)；12月，科學(xué)城城更集團(tuán)又接手了原由雪松控股持有的何棠下村項(xiàng)目……

　　據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年至今，黃埔區(qū)由國(guó)資接手的舊改項(xiàng)目已有5個(gè)，其中涉及的轉(zhuǎn)讓方多面臨著流動(dòng)性危機(jī)，相比之下，時(shí)代中國(guó)目前尚未有實(shí)質(zhì)性問(wèn)題出現(xiàn)。

　　另一個(gè)要點(diǎn)是，以黃埔區(qū)為例，時(shí)代中國(guó)此次擬退出位于該區(qū)的5個(gè)項(xiàng)目，這一數(shù)量即便是國(guó)資接盤(pán)也難以“吃”得下，“就看有沒(méi)有人愿意做這個(gè)‘接盤(pán)俠’”。

　　截至2021年末，時(shí)代中國(guó)共持有貨幣資金約147.18億元，未來(lái)一年內(nèi)到期債務(wù)為110.2億元。截至今年3月底，其已償還或置換的債務(wù)超25億元，剩余規(guī)模則將通過(guò)債務(wù)續(xù)期/置換、自有資金以及銷售回款等方式償還。

　　并非只有一家

　　只是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商想通過(guò)銷售回款達(dá)成自身造血的難度大大增加。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度，百?gòu)?qiáng)房企整體銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%；3月單月業(yè)績(jī)同比下降52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)，“短期內(nèi)市場(chǎng)整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象”。

　　這亦導(dǎo)致房企對(duì)資金的要求、把控更為嚴(yán)格，對(duì)舊改這類推進(jìn)周期長(zhǎng)、投資資金大的項(xiàng)目亦更為謹(jǐn)慎。保利置業(yè)管理層更是在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上直言，盡管看好深圳舊改，但仍需謹(jǐn)慎投資，其稱公司一舊改項(xiàng)目總投資已將近90億元，但仍尚未實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。

　　在房地產(chǎn)風(fēng)光無(wú)限的那些年，舊改項(xiàng)目一度是“香餑餑”般的存在，拿下項(xiàng)目除了需要雄厚的資金，還須有過(guò)硬的操盤(pán)能力以及較高的市場(chǎng)認(rèn)可度。

　　因而，“吃”下舊改的開(kāi)發(fā)商往往綜合實(shí)力不容小覷，譬如曾經(jīng)的“華南五虎”富力、“潮汕舊改大王”佳兆業(yè)等。

　　時(shí)代中國(guó)亦算得上是舊改大戶。截至2021年末，該公司擁有135個(gè)城市更新項(xiàng)目，預(yù)估總貨值超1萬(wàn)億。充沛的資源支撐下，面對(duì)如今復(fù)雜的行業(yè)局面，其在2021年放緩了拿地節(jié)奏，權(quán)益拿地金額大幅下降73.4%。

　　去年，時(shí)代中國(guó)來(lái)自廣州、佛山等地區(qū)的城市更新業(yè)務(wù)收入約為44.07億元，占總收入的10.1%，較2020年的14.1%有所下降。2021年內(nèi)，該公司成功轉(zhuǎn)化6個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中3個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備，總建筑面積為99萬(wàn)平方米。

　　談及項(xiàng)目退出的影響，時(shí)代中國(guó)方面稱，城市更新是公司的核心業(yè)務(wù)之一，目前在國(guó)內(nèi)各地的城市更新項(xiàng)目均在穩(wěn)步有序推進(jìn)當(dāng)中。

　　有知情人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，對(duì)舊改項(xiàng)目作出調(diào)整的不止是時(shí)代中國(guó)一家開(kāi)發(fā)商。其稱，去年禁止大拆大建的文件出臺(tái)后，廣州城市更新政策進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致不少房企的舊改項(xiàng)目出現(xiàn)變化，涉及項(xiàng)目暫緩或退出的企業(yè)不在少數(shù)。

　　亦有某華南房企城市更新板塊的投拓人士向記者確認(rèn)，防止大拆大建文件出臺(tái)后，出于保護(hù)文物古樹(shù)等訴求，項(xiàng)目的規(guī)劃布局難度增大。

　　在其看來(lái)，文物古樹(shù)的分布十分分散且沒(méi)有規(guī)律，做規(guī)劃圖的時(shí)候需要預(yù)留它們的位置，而在規(guī)定了項(xiàng)目容積率和限高的情況下又很難設(shè)計(jì)商品房。

　　另外，相關(guān)文件并沒(méi)有對(duì)大拆大建限定具體標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致相關(guān)部門(mén)及企業(yè)難以把控尺度，審批進(jìn)度也被放緩；資金亦是難點(diǎn)，“這個(gè)文件發(fā)出之后，很多銀行對(duì)于城市更新類的項(xiàng)目放款都更為謹(jǐn)慎”。

　　其舉例表示，珠海在去年年底會(huì)議決定今年可上規(guī)委會(huì)的舊改項(xiàng)目一共只有五個(gè)，而自己所在企業(yè)的珠海項(xiàng)目并沒(méi)有被納入，只能暫緩工作。

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