意見領(lǐng)袖丨連平、馬泓

　　2021年是中國房地產(chǎn)行業(yè)困難的一年，也是市場跌宕起伏的一年。土地市場快速冷卻，全年土地購置費歷史首現(xiàn)負(fù)增長。住房金融環(huán)境在大部分時間內(nèi)延續(xù)著收緊的狀態(tài)，房企融資端幾乎面臨全口徑收緊的局面。房地產(chǎn)銷售和房價“前熱后冷”，全年房價漲幅總體可控，一線城市保持相對堅挺，二、三線城市在下半年呈現(xiàn)全面回落。房屋新開工與建安工程投資在下半年快速回落，房地產(chǎn)投資增速由此放緩至4.4%，除2015年以外歷史最低水平。

　　2021年三季度后，房地產(chǎn)政策基調(diào)出現(xiàn)了階段性調(diào)整。9月，央行及銀保監(jiān)會聯(lián)合召開專題會議，并首次提出兩個“維護(hù)”的措辭，住房金融政策遂邊際改善。四季度后，從中央到地方不斷推出一系列政策，部分地區(qū)的商業(yè)銀行下調(diào)個人房貸利率，購房政策開始小幅松動。政策在一年時間內(nèi)發(fā)生如此大的變化，實屬罕見。

　　展望2022年，房地產(chǎn)政策明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，突出“因城施策”。為穩(wěn)定樓市預(yù)期，短期不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點改革的條件。保障房建設(shè)將有序加快腳步。住房金融總體上將進(jìn)一步回暖，居民房貸利率將小幅下調(diào)。地方政府也將積極發(fā)力，落實穩(wěn)樓市的舉措，支持樓市良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場銷售可能先抑后穩(wěn)。2022年初房地產(chǎn)市場景氣度仍在慣性下降，到三季度則可能逐步企穩(wěn)。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能明顯回暖。受供求關(guān)系帶來的銷售波動影響，全年房價漲幅可能在大部分時間內(nèi)面臨下行態(tài)勢。房價在上半年總體表現(xiàn)疲軟，走勢將延續(xù)分化，僅部分一線和重點二線城市房價可能保持堅挺；預(yù)計本輪房價的拐點大致在2022年三季度，庫存偏低的大城市房價在下半年存在一定上行壓力。

　　土地市場可能仍然面臨偏冷的局面，土地購置費可能連續(xù)兩年負(fù)增長。當(dāng)前房企償債壓力不小，現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷售端溢價空間較小，特別是民營房企難有機(jī)會參與到土拍市場中，土地市場情緒改善仍需較長的過程。

　　預(yù)計2022年房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢。房地產(chǎn)投資增速可能先走負(fù)后轉(zhuǎn)正，波動中小幅下降。上半年將延續(xù)低迷態(tài)勢，但在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開工或于三季度觸底反彈，全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至3.5%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險仍值得關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險聚集于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2022年初金融委會議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有利有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案”。住房金融環(huán)境在2021年四季度邊際改善不等于融資環(huán)境轉(zhuǎn)為實質(zhì)性寬松，調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)一步釋放維穩(wěn)信號。

　　一、2021年房地產(chǎn)市場回顧

　　2021年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)前高后低的走勢，三季度后期開始市場全面下行，對內(nèi)需運行帶來了明顯壓力。進(jìn)入四季度，房地產(chǎn)市場和行業(yè)的相關(guān)政策逐步轉(zhuǎn)向“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)目標(biāo)。2021年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)四大特征。

　　1．房地產(chǎn)調(diào)控政策前緊后松

　　由于房地產(chǎn)市場在2021年上半年出現(xiàn)了局部過熱的問題，在堅持“房住不炒”的背景下，前三季度住房調(diào)控政策頻繁出臺，政策環(huán)境從供需兩端全方位收緊，包括三道紅線、房貸集中度管理制度落地和供地兩集中發(fā)布等。到三季度末，房地產(chǎn)政策階段性底部開始顯現(xiàn)，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向維穩(wěn)。

　　需求端政策收緊的路徑主要是住房金融收緊和房地產(chǎn)稅改革推進(jìn)。2021年金融監(jiān)管全方位加碼直接影響按揭貸款投放速度，抑制了房地產(chǎn)需求較快擴(kuò)張。年初銀保監(jiān)會和央行通過擴(kuò)大三道紅線試點范圍、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管調(diào)控，嚴(yán)防各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)；同時運用住房金融政策，比如上調(diào)房貸利率、延長按揭貸款投放速度、嚴(yán)防“經(jīng)營貸”、“消費貸”流入房地產(chǎn)市場等，抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求。部分城市預(yù)售資金監(jiān)管加碼。2021年下半年“保交房”行動在多個城市陸續(xù)開展，據(jù)統(tǒng)計全年預(yù)售監(jiān)管加強的城市有17個，比2020年多增4個，監(jiān)管能力得到進(jìn)一步提升和完善。

　　2021年5月，財政部提出“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。10月，中央授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程消息出臺后，樓市情緒在下半年較快轉(zhuǎn)變。從長期來看，這有利于金融機(jī)構(gòu)把經(jīng)營重心和信貸資源偏好從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟(jì)；有利于打壓市場投機(jī)氛圍，引導(dǎo)潛在置業(yè)群體理性購房消費。然而，短期來看，房地產(chǎn)稅加快推進(jìn)有可能對本已承受較大下行壓力的房地產(chǎn)市場帶來不必要的偏空預(yù)期。

　　供給端調(diào)控政策主要依托于創(chuàng)新的“供地兩集中”制度，導(dǎo)致土地市場在下半年降溫速度過快。2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。特別是第二次土拍政策后，建立了房企購地資金審查制度，該政策用“看得見的手”調(diào)控地價，降低土地溢價率，實現(xiàn)“穩(wěn)地價”的目標(biāo)。

　　房價管控思路以防止需求過熱為主，年內(nèi)穩(wěn)房價政策多管齊下。住建部自2021年4月開始，多次約談重點城市負(fù)責(zé)人，并表態(tài)對房價上漲過快的城市要解決予以問責(zé)。多地政府直接通過限制新房價格來抑制房價過快的增長；熱點城市推出“二手房指導(dǎo)價”、“三價就低”等措施給二手房市場降溫。一、二線重點城市調(diào)控政策持續(xù)加碼，上海市加強贈予住房審核、北京完善離婚購房政策，多方面補齊限購政策漏洞。

　　下半年房地產(chǎn)市場快速下行，年末政策轉(zhuǎn)向“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。2021年9月，央行時隔多年后首次提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。”這也拉開了監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)政策糾偏的過程。12月，中共中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。年末中央調(diào)控基調(diào)的轉(zhuǎn)暖較為鮮明地體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位的認(rèn)可，穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)投資對穩(wěn)增長仍將起到重要作用。

　　2．住房金融環(huán)境由收緊轉(zhuǎn)為寬松

　　2021年住房金融政策在大部分時間內(nèi)保持高壓態(tài)勢，從供需兩端對房地產(chǎn)市場進(jìn)行擠壓。在抑制居民購房需求方面，前三季度，居民按揭貸款利率上調(diào)、商業(yè)銀行放款時間拉長，疊加地方政府限制性購房政策升級，居民房貸增速逐步放緩。房企融資環(huán)境愈發(fā)吃緊，違約事件頻發(fā)，無論是表內(nèi)融資還是表外融資均有所壓縮。9月底，住房金融環(huán)境邊際略有改善，居民購房按揭貸款利率開始下調(diào)，房企開發(fā)貸和居民住房貸款增速觸底，合理的資金需求開始有所釋放。

　　個人按揭貸款增速明顯下滑。受房貸兩集中政策的影響，為了抑制居民房貸擴(kuò)張速度，絕大部分商業(yè)銀行逐步收緊了個人按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)，拉長放款速度，導(dǎo)致個人住房貸款比例進(jìn)一步降低。2021年，新增個人按揭貸款3.24萬億，同比增長8%，增速較2020年回落1.9個百分點。個人住房貸款余額同比增速為11.3%，創(chuàng)下2013年一季度以來的歷史新低，較2020年末回落4.3個百分點。房貸利率在大部分時間內(nèi)呈現(xiàn)上升態(tài)勢，四季度小幅回落。截止2021年8月，全國首套平均房貸利率從年初5.23%升至5.46%，二套房平均房貸利率從5.54%持續(xù)升至5.83%。三季度末開始，部分城市商業(yè)銀行開始下調(diào)房貸利率。到2021年末，全國首套房和二套房平均房貸利率為5.36%和5.74%，分別較8月拐點下調(diào)10bp和9bp。

　　供給端對房企資金支持力度下降，開發(fā)貸增速持續(xù)大幅放緩。2021年房企國內(nèi)貸款新增為2.33萬億，同比下降12.7%，為歷史最低水平。住房金融政策的高壓態(tài)勢導(dǎo)致商業(yè)銀行對房企授信門檻大幅度抬高，三道紅線對房企信貸擴(kuò)張起到了“限制器”的作用；各地方政府對房企在資金管理、融資方式等領(lǐng)域抬高了經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，抑制了房企擴(kuò)張的步伐。2021年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速從2020年末的6.1%下滑至0.9%，全年新增開發(fā)貸款不到900億元。

　　表外融資供給進(jìn)一步收縮，非銀融資環(huán)境持續(xù)偏緊。2021年，房地產(chǎn)企業(yè)信用債余額為1.92萬億，同比下降5.6%。而部分房企債務(wù)風(fēng)險的爆發(fā)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對整體房企債務(wù)問題感到擔(dān)憂，特別是對部分大型房企和小型房企存在隱憂。2021年也有不少企業(yè)的信用評級或展望評級被下調(diào)，進(jìn)一步增加了其融資難度，全年新發(fā)行債券規(guī)模為6431億元，同比下降9.8%。四季度開始，央行及監(jiān)管部門多次向外界釋放關(guān)于房企融資的正面消息，11月和12月房企新發(fā)債券才逐步回歸常態(tài)。其他幾類主要非銀融資工具也受到了不同程度的影響，2021年中資離岸房地產(chǎn)行業(yè)美元債余額為1978億美元，存量增速從2020年的41.6%放緩至26.8%。房地產(chǎn)信托余額規(guī)模持續(xù)壓縮。2021年末，房地產(chǎn)信托余額為1.76萬億，較2020年末減少5165億元，同比下降22.7%，房地產(chǎn)信托存量連續(xù)第二年下降，當(dāng)前存量規(guī)模與2017年二季度相當(dāng)。股權(quán)融資功能基本消失，全年僅為3.9億元。

　　3．房地產(chǎn)市場“前熱后冷”

　　2021年房地產(chǎn)市場景氣度在年初處于相對較高水平，自二季度開始房地產(chǎn)領(lǐng)域全方位走弱，無論是土地拍賣、住房銷售、還是房價，市場降溫的情況與2014年、2017年類似，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資出現(xiàn)較為明顯的放緩，引發(fā)了市場的擔(dān)憂情緒。

　　2021年土地市場大幅波動，二季度后開始下滑。2021年初，因商品房銷售需求旺盛，且?guī)齑嫣幱跉v史低位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補庫需求較強，土地購置相對活躍。一季度疊加2020年初疫情導(dǎo)致的低基數(shù)因素，全國土地購置面積累計同比增長16.1%。此后，自然資源部針對22個重點城市發(fā)布住宅供地“兩集中”新政，對房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合競爭力提出了更高的要求，諸多實力相對較弱的民營房企撤出土拍市場。土地供給從二季度開始明顯收縮，整體土地供應(yīng)和成交規(guī)模雙降。截至2021年底，全國土地購置面積同比下降15.5%。受土地供應(yīng)下降影響，地價持續(xù)上漲。2021年全國100個大中城市土地成交樓面均價為2979元/平方米，同比上漲12.2%。土地溢價率有所下降，全年平均土地溢價率降至10.6%，僅略高于2008年的9%、2012年的7.8%。

　　2021年全國商品房銷售額創(chuàng)新高，增速小幅放緩。全年商品房銷售額達(dá)到18.2萬億，同比增長4.8%，銷售面積增長1.9%，分別較2020年回落3.9和0.7個百分點。節(jié)奏上，一季度房產(chǎn)銷售狀況良好，銷售額兩年平均增速達(dá)到19.1%，房產(chǎn)促銷積極性較高。3月一線城市二手房價同比上漲11.4%，存在“過熱”的問題。二季度整體銷售處于“降溫”的過程中，大部分城市強化商品房銷售管理，嚴(yán)格查處違規(guī)流入房市的資金，如經(jīng)營貸、消費貸。6月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增長4.3%，較全年最高峰5月小幅回落0.2個百分點，二手住宅價格指數(shù)同比增長3.5%，與5月持平，全國房價漲勢基本觸頂。

　　下半年，商品房成交持續(xù)下滑，樓市轉(zhuǎn)冷。7月全國商品房銷售自2020年新冠疫情后，首次出現(xiàn)當(dāng)月同比負(fù)增長。一線城市二手房指導(dǎo)價政策落地效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，重點二線城市進(jìn)一步收緊售房政策，傳統(tǒng)“金九銀十”行情不再，房企銷售回款壓力增加。到三季度末，全國房價漲勢進(jìn)一步趨緩。9月，新建住宅價格漲幅為3.3%，二手房價格同比上漲2.4%，分別較二季度末回落1和1.1個百分點。

　　四季度商品房銷售仍舊比較低迷，跌勢較三季度略有收窄。政策基調(diào)開始由緊轉(zhuǎn)松，暖風(fēng)頻吹，部分地方政府開始調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)政策，為剛需購房者提供信貸便利，但距離預(yù)期穩(wěn)定的市場仍有不小距離，2021年四季度當(dāng)季全國商品房銷售額同比下降13.4%。除了北京、上海和海南房價漲幅保持堅挺之外，全國絕大部分大中城市房價漲幅持續(xù)放緩，房價下跌的城市逐步增加，2021年全國新房價格同比上漲2%，二手房價格同比上漲1%，分別較2020年回落1.7和1.1個百分點，自2015年以來最低水平。

　　2021年全國房地產(chǎn)投資增速前高后低，年末增速降至4.4%，較2020年回落2.6個百分點。全年房地產(chǎn)投資景氣度在上、下半年可謂“涇渭分明”。一季度，在基數(shù)效應(yīng)和樓市偏暖的氛圍帶動下，房地產(chǎn)投資增速同比增長21.6%，兩年平均增速從2020年末的7%升至7.6%。二季度房地產(chǎn)投資熱度有所放緩，新屋開工在房價觸頂后開始出現(xiàn)負(fù)增長，但房地產(chǎn)市場整體依然維持著較高的信心。其中，建安工程投資上半年實現(xiàn)20%左右的增速，帶動房地產(chǎn)投資同比增長15%，兩年平均增速為8.2%。

　　下半年房地產(chǎn)投資增速快速回落，連續(xù)兩個季度出現(xiàn)負(fù)增長，是自2015年下半年以來首次。房屋新開工在三季度下行，導(dǎo)致建安工程投資也快速回落，疊加個別大型房企出現(xiàn)較大的風(fēng)險事件，令行業(yè)信心受挫。三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比放緩至8.8%，兩年平均增速降至7.2%。四季度，盡管房地產(chǎn)政策邊際出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)，但受制于新開工在三季度大幅下滑，工程類指標(biāo)在當(dāng)季出現(xiàn)全面下滑，全年房屋新開工面積同比下降11.4%，較2020年跌幅擴(kuò)大了10多個百分點。由此，到四季度末房地產(chǎn)投資增速進(jìn)一步下滑至4.4%，低于固定資產(chǎn)投資4.9%的增速，也意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策基本告一段落。

　　2021年房地產(chǎn)投資放緩符合國內(nèi)房地產(chǎn)市場在過去十多年內(nèi)的周期運行特征，但程度超預(yù)期。國內(nèi)房地產(chǎn)市場通常以3年為一個周期，本輪房地產(chǎn)周期始于2020年二季度。在疫情沖擊過后，房地產(chǎn)業(yè)成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最先恢復(fù)的行業(yè)，行業(yè)景氣度和投資增速快速從底部回升，大約持續(xù)一年時間左右觸頂回落。與以往不同的是，此輪房地產(chǎn)周期下行的速度更快、壓力更大，主要原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表內(nèi)、表外融資幾乎全口徑受限，造成房企資金來源在2021年下半年快速收斂，進(jìn)而導(dǎo)致住房銷售預(yù)期走低的涉及面更廣，罕見地出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速連續(xù)兩個季度負(fù)增長。

　　4．全國房地產(chǎn)市場分化加劇

　　2021年全國房地產(chǎn)市場“一線強，二、三線弱”的特征較為顯著。自二季度開始，隨著樓市熱度逐漸消散，不同城市房地產(chǎn)供需層面的差異度進(jìn)一步體現(xiàn)。

　　土地市場區(qū)域分化加劇。在一季度相對活躍之后出現(xiàn)了全面下行的態(tài)勢，不同等級城市加速分化。從土地供應(yīng)端來看，僅一線供地面積增加，二、三線供地面積均不同程度減少，三線降幅最大。2021年一線、二線及三線住宅用地供應(yīng)面積分別為0.5、4.1、4.6億平方米，只有一線城市實現(xiàn)正增長4.2個百分點，而二線、三線城市分別下跌13.8%、26.5%，其中三線降幅是2014年最大跌幅。土地市場的分化，其內(nèi)在因素與城市等級強弱有很大的關(guān)系，房企在資源有限的情況下，更愿意選擇需求前景保持良好增長的主要城市群和都市圈。土地成交趨勢與供應(yīng)端基本一致。

　　全國商品房銷售和房價差異度同樣顯著。以銷售額為例，東部地區(qū)同比增長8%領(lǐng)跑，中部地區(qū)同比增長6.4%，超過全國平均水平，而西部地區(qū)（-2.8%）和東北地區(qū)（-10.3%）均出現(xiàn)負(fù)增長。房價方面，一線城市新房和二手房房價漲幅“一升一降”，二、三線城市房價漲幅則全面回落。具體而言，以新房為例，節(jié)奏上，一、二、三線城市房價拐點分別為6月、5月和4月，表明二、三線城市相較于一線城市更早回調(diào)；幅度上一線城市回落的程度也相對較輕。二手房市場的情況與新房市場相似。房價不同的表現(xiàn)也體現(xiàn)了各級城市競爭力的差異度，房價漲幅靠前的城市大都是一線、強二線，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢、人口流出較多的地區(qū)，其房價表現(xiàn)比較低迷。2021年不僅有管控較強的限購限售城市，亦有23個城市出臺“限跌令”政策，出現(xiàn)了樓市“冰火兩重天”的局面。

　　從區(qū)域分布來看，本輪房地產(chǎn)投資下行受到影響最大的是東部地區(qū)。由于東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國的比重常年在50%以上，2021年東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速從2020年的7.6%降至4.2%，成為拖累房地產(chǎn)投資的最主要區(qū)域；西部和東北地區(qū)增速放緩的幅度更大，僅中部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速高于全國平均水平，達(dá)到8.2%。因此，下一個階段想要實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，東部地區(qū)政策率先轉(zhuǎn)向?qū)捤墒顷P(guān)鍵。

　　二、2022年房地產(chǎn)市場展望

　　2022年初住建部召開年度工作會議，明確要求“充分釋放居民住房需求潛力”，預(yù)示房地產(chǎn)調(diào)控有望迎來實質(zhì)性松動。房地產(chǎn)市場總體可能由全面下行走向逐步企穩(wěn)，呈現(xiàn)先抑后揚態(tài)勢。從金融和土地等各方面加大支持力度，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策也將有所調(diào)整，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　1．植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)表明當(dāng)前市場仍有下行壓力

　　植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)（以下簡稱“指數(shù)”）基于土地、住房銷售、居民房貸和房企融資四個方面指標(biāo)（指數(shù)構(gòu)成詳見附錄）進(jìn)行構(gòu)建，以定量的方式判斷房地產(chǎn)市場景氣程度。

　　展望2022年，指數(shù)總體將保持震蕩，部分指標(biāo)于上半年將有一定下行壓力。在指數(shù)構(gòu)成中，土地和居民房貸指標(biāo)具有很好的領(lǐng)先性。居民房貸指標(biāo)有望逐步走升，對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生正面推動作用。不過土地市場在2021年后三個季度呈現(xiàn)全面回落狀態(tài)，尤其是二、三線城市土地供給和成交在2021年出現(xiàn)明顯下滑，因此土地指標(biāo)在2022年將全面走弱。住房銷售和房企融資兩個指標(biāo)變化存在不確定性。住房銷售預(yù)期的改善通常滯后于房地產(chǎn)政策邊際改善約二到四個季度，即住房銷售指標(biāo)可能要等到2022年二季度后期才能企穩(wěn)。后續(xù)能否真正企穩(wěn)回升，取決于政策支持力度是否足夠強勁，以及購房者預(yù)期能否轉(zhuǎn)好。房企融資指標(biāo)能否在低位企穩(wěn)依然存在較多不確定因素。一是開發(fā)貸、債券、信托、并購貸款等融資工具主要支持資質(zhì)相對優(yōu)質(zhì)的房企，其余大部分資信評級較弱的房企能否獲得更多資金支持猶未可知；二是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，民間借貸環(huán)境相對偏緊，截止2022年3月中旬，溫州地區(qū)民間融資綜合利率月平均為15.1%，較2021年末上升50bp左右，這對通過表外融資為主的民營房企而言不利，后續(xù)民間借貸環(huán)境能否改善也值得觀察。

　　2．調(diào)控政策明確“三穩(wěn)”目標(biāo)，突出“因城施策”

　　2022年房地產(chǎn)政策維穩(wěn)信號將更為明確，主基調(diào)偏暖。住房金融政策將轉(zhuǎn)為以呵護(hù)為主，從供需兩方面給予購房者和房企足夠的資金支持。地方政府也將積極發(fā)力，重點突出因城施策，積極落實穩(wěn)樓市的舉措。

　　在需求端，2022年住房金融總體上將進(jìn)一步回暖，需求限制性政策有所松動。為“充分釋放居民住房需求潛力”，商業(yè)銀行將適度加快房貸投放力度，小幅下調(diào)房貸利率，推動個人按揭貸款保持穩(wěn)定增長。1月，央行下調(diào)了五年期貸款基準(zhǔn)利率LPR，整體房貸利率短期重新回到下行通道中。預(yù)計下一個階段，部分城市商業(yè)銀行可能會小幅調(diào)降首套房房貸利率，適度降低購房者融資成本。

　　地方公積金貸款需求將有所增加，部分城市調(diào)降將首付比例。2022年初以來，北海、南寧、自貢等地方政府放寬公積金政策，下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。濟(jì)南和青島則放松了公積金異地貸款的要求。菏澤成為2022年首個下調(diào)房貸首付比例的城市，重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%。

　　有條件的城市取消限制性購房政策。鄭州出臺了“一攬子”政策，放寬限購限貸，激發(fā)購房需求。衢州、福州新政允許非當(dāng)?shù)貞艏彝タ梢再I房，秦皇島、哈爾濱廢止了過去幾年發(fā)布的限購令，據(jù)不完全統(tǒng)計，截止4月初，全國已經(jīng)有超過40個城市放開樓市調(diào)控政策。

　　參考過往類似周期，在房住不炒基調(diào)下，預(yù)計2022年住房信貸寬松力度較為適度，邊際上改善程度較為溫和，居民房貸利率可能從2021年末的5.63%下調(diào)至5%左右；新增個人按揭貸款可能達(dá)到3.58萬億，同比增長10.4%。

　　供給端將從金融、保障性住房、土地等方面提供政策支持，有利提振行業(yè)供給能力。一是銀行將加大對房企貸款支持力度，2021年房企國內(nèi)貸款為歷史最低水平，預(yù)計2022年住房金融政策將推動金融機(jī)構(gòu)適度擴(kuò)大開發(fā)貸投放力度，全新增開發(fā)貸款約3000億元，增速回升至3.5%左右。

　　二是逐步恢復(fù)直接金融支持。銀保監(jiān)會在“兩會”期間提出“在當(dāng)下債務(wù)風(fēng)險偏高的背景下，直接融資工具有望發(fā)揮更大作用”。3月底，證監(jiān)會發(fā)文將完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制，為包括民營房企在內(nèi)的債券融資提供增信支持等。2022年初以來，銀行表外融資功能有望逐步改善，已有招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、萬科、保利等房企成功發(fā)行并購債，預(yù)計年內(nèi)會有更多的優(yōu)質(zhì)房企使用直接融資工具來緩解現(xiàn)金流和償債壓力，緩解房企融資壓力。

　　三是保障房建設(shè)將有序加快腳步。住建部計劃全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間），新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。央行和銀保監(jiān)會表態(tài)針對保障性租賃住房的金融支持不納入房貸集中度管理，切實增加保障性租賃住房金融供給力度，預(yù)計今年保障性租賃住房建設(shè)將迎來大發(fā)展。

　　四是有效增加土地供應(yīng)，降低房企拿地門檻。住建部在“兩會”期間明確，今年將落實好土地的支持政策，利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)土地來建設(shè)和籌集保障性租賃住房。各級政府通過聯(lián)審方式，縮短審批時間提高效率，目前已有上海等21個城市開展了聯(lián)審機(jī)制。北京、青島、武漢等城市紛紛采取措施減少房企拿地附加條款，“競配建”要求松動，增加房企商業(yè)住宅用地儲備購置的積極性。

　　3．房地產(chǎn)市場將呈前抑后穩(wěn)的態(tài)勢

　　由于2021年下半年所形成的下行慣性，2022年房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷全面下行、逐步探底回穩(wěn)的過程。上半年銷售、價格、土拍和投資都將下行探底，市場整體壓力較大。伴隨著著力于供需兩端的維穩(wěn)政策的實施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，下半年市場將企穩(wěn)并小幅回升。

　　土地市場可能仍將面臨偏冷的局面。土地市場年初延續(xù)低迷狀況。一季度，全國土地成交累計同比下降20.8%，降幅較2021年末擴(kuò)大了8.2個百分點，全口徑土地成交下滑。因疫情沖擊，本來相對活躍的北京、上海延后了年內(nèi)第一次集中拍賣，年初以來土地市場房企參與度極低。當(dāng)前房企整體處于償債周期中，且現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷售端溢價空間較小，特別是民營房企難有機(jī)會參與到土拍市場中，土地市場情緒改善仍較為漫長。

　　土地購置費可能連續(xù)兩年負(fù)增長。其中，土地購置面積低于2021年水平，但下行壓力或有所減輕，土地成交價格可能出現(xiàn)較大幅度上漲，下半年部分中小民營房企有望逐步回到土拍市場。除了一線城市土地市場保持熱度之外，部分重點二線城市土地市場也有望回暖，全國范圍內(nèi)土地市場的差異性還進(jìn)一步體現(xiàn)，三、四線城市土地市場可能維持較為冷清的局面。

　　房地產(chǎn)市場銷售可能先抑后穩(wěn)，重點城市房價下半年存在上行壓力。年初房地產(chǎn)市場景氣度仍在慣性下降。截至3月中下旬，全國30大中城市商品房成交面積較去年同期減少16%。其中，當(dāng)月同比下降超過50%，三線城市需求低迷，一、二線城市銷售也出現(xiàn)下降，商品房市場處于去庫階段。銷售低迷主因是全國諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊的影響，包括購房門檻較高以及短期房價預(yù)期看空等因素。年內(nèi)房企大部分時間降價促銷行為可能延續(xù)。

　　參考過往經(jīng)驗，住房信貸增速回升到銷售改善一般需要兩到三個季度，即到下半年銷售預(yù)期才有望得到真正改善。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能實質(zhì)性回暖。預(yù)計全年商品房銷售放緩，預(yù)收款增速從9.6%降至5.4%。

　　受供求關(guān)系帶來的銷售波動的影響，房價漲幅可能在大部分時間內(nèi)面臨下行壓力。在高基數(shù)和二、三線城市購房需求放緩的影響下，房價在上半年總體表現(xiàn)疲軟，僅部分一線和重點二線城市房價可能保持堅挺，未來房價的走勢將延續(xù)分化態(tài)勢。當(dāng)前全國房屋庫存仍處于階段性高位，2022年前2月，商品房待售面積同比增長8.8%，增速為2016年二季度以來最快，三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對冷清。但大城市現(xiàn)房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，伴隨著需求在下半年逐步改善，疊加地價在過去18個月持續(xù)上漲，熱點城市房價在下半年有望回升。結(jié)合過去類似周期的房價表現(xiàn)，預(yù)計本輪房價的拐點大致在三季度左右，全年新房價格漲幅可能從2021年末的2%降至0.8%，二手房價格漲幅從1%降至0.1%。一線城市房價表現(xiàn)相對堅挺，到年末新房價格漲幅可能達(dá)到4.6%，略高于2021年的4.4%，二手房價格漲幅在3%左右，較2021年的5.3%有一定程度的回落。

　　從全年看，房地產(chǎn)投資增速可能先走負(fù)后轉(zhuǎn)正，波動中小幅下降。與2021年房地產(chǎn)投資先揚后抑相反，上半年房地產(chǎn)投資將延續(xù)低迷態(tài)勢。由于房企償債高峰期的壓力、房地產(chǎn)行業(yè)景氣度在上半年大概率面臨慣性下滑的態(tài)勢，將會抑制房企的投資積極性和能力。房屋新開工自2021年下半年開始便持續(xù)走低，房企資金來源增速相應(yīng)放緩，導(dǎo)致建安工程投資逐步放緩。預(yù)計上半年新開工、建安工程情況依然不容樂觀，4、5月份可能是年內(nèi)最低時刻，增速可能為負(fù)。隨著調(diào)控政策逐步顯效，后半段房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，在商品房銷售和價格觸底回升和開發(fā)貸邊際改善及其他融資方式回暖的推動下，全年新開工或?qū)⒂|底反彈，增速料在三季度有所回升，并于四季度加速回暖，全年跌幅有望較2021年有所收斂。

　　從區(qū)域分布來看，東部地區(qū)有望率先企穩(wěn)。開年以來，諸多東部沿海城市的商業(yè)銀行紛紛提早下調(diào)房貸利率，以激活和滿足居民購房需求，為整體房地產(chǎn)投資企穩(wěn)起到重要支撐作用。中部地區(qū)則有望繼續(xù)保持較高的增速，長江中游城市群和中部地區(qū)相關(guān)“十四五”政策的出臺，將支持房地產(chǎn)市場需求擴(kuò)張。

　　結(jié)合2012年、2015年以及2018年類似周期的情況來看，受市場波動和政策支持的綜合影響，預(yù)計2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能達(dá)到約15.27萬億，（名義）同比增長約3.5%，增速繼續(xù)下降但幅度放緩。

　　三、宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)風(fēng)險與政策建議

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)最為重要的行業(yè)，歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)疲軟時宏觀經(jīng)濟(jì)運行也不會理想。從行業(yè)占比的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)是巨大的，2021年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重為6.8%，占固定資產(chǎn)投資比重為27.1%，對GDP間接貢獻(xiàn)率也不小，是重要的耐用消費品。2021年全國商品房銷售額達(dá)到18.2萬億，當(dāng)年GDP為114.4萬億，房地產(chǎn)銷售占GDP的比例為15.9%；而房地產(chǎn)業(yè)還帶動了幾十個上下游細(xì)分行業(yè)，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家電、汽車、日常消費、金融等，所有相關(guān)領(lǐng)域疊加占GDP的比例可能接近30%，無論是對于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長還是穩(wěn)就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對全局而言是非常重要的。因此，短期房地產(chǎn)投資增速放緩不利于宏觀經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)穩(wěn)增長。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險聚集于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)前由于商品房銷售放緩加快，房企預(yù)售款資金收入減少，房企償債壓力較大，違約風(fēng)險上升。2022年初金融委會議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有利有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案”。2022年如不能及時有效應(yīng)對風(fēng)險，極易由部分房企向其他更多的房企和整個行業(yè)蔓延，進(jìn)而引發(fā)群體性違約，甚至形成系統(tǒng)性金融風(fēng)險。因此需要高度警惕部分房企現(xiàn)金流和債務(wù)問題，調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)一步釋放維穩(wěn)信號。

　　1．房地產(chǎn)市場全面下行對宏觀經(jīng)濟(jì)運行帶來壓力

　　2021年三季度后期以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)全面下行態(tài)勢，正在對內(nèi)需增長帶來持續(xù)增大的負(fù)面壓力，并增加經(jīng)濟(jì)運行的風(fēng)險。我們運用投入產(chǎn)出表測算廣義房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響。

　　2021年，房地產(chǎn)投資降速對GDP、投資和消費的拉動作用降低。2021年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約7.76萬億，對GDP的拉動約0.3個百分點，較2020年低了0.1個百分點；房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)率降至6.8%，較2020年減少0.5個百分點。房地產(chǎn)投資增速放緩對固定資產(chǎn)投資拉動減少0.5個百分點，對消費拉動約減少0.6個百分點。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)行業(yè)眾多，諸如建筑建材、耐用消費品和房地產(chǎn)后市場商品需求，房地產(chǎn)下行也拖累了這些商品的產(chǎn)銷增速。2021年，全國限額以上企業(yè)商品零售總額增速為13.8%，但與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)品，諸如建筑及裝潢材料類（12.5%）、家用電器（4.3%）和音像器材類（9%）、家具類等產(chǎn)品銷量增速則普遍低于平均水平。

　　目前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力。與此同時，2022年初國內(nèi)疫情局部地區(qū)小規(guī)模爆發(fā)，全國每日新增確診病例達(dá)到2020年武漢疫情之后最高位，增加了內(nèi)需增長的不確定性。房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在外需放緩、內(nèi)需波動的經(jīng)濟(jì)下行時期，應(yīng)該可以作為穩(wěn)定內(nèi)需的有效手段。然而，在2021年下半年步入深度調(diào)整階段后，居民購房短期觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源緊張，房地產(chǎn)投資面臨較大的下行壓力。對房地產(chǎn)投資做敏感性分析，即房地產(chǎn)投資增速每下降1個百分點，對GDP、投資和消費的影響。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)增速每下降1個百分點可能導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資減少0.3個百分點。從2016年到2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從17.2%上升至27.1%的高位，房地產(chǎn)的投資變動將對固定資產(chǎn)投資的變動產(chǎn)生較大影響。根據(jù)上文分析，假設(shè)2022年固定資產(chǎn)投資增速為8%，房地產(chǎn)投資的拉動率則為0.9%，較2021年減少0.3個百分點。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速每下降1個百分點可能拖累社零消費總額減少0.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩亦反應(yīng)其先行指標(biāo)商品房銷售面積放緩，而商品房銷售放緩將直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游行業(yè)如家電、家具等商品的需求，導(dǎo)致最終消費承壓。假設(shè)2022年社會消費品零售總額增長5%，房地產(chǎn)投資增速每下降1個百分點，對社會消費品零售拉動為1.2%，較2021年減少0.4個百分點。

　　總的來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速每下降1個百分點可能拖累2022年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.1個百分點。假設(shè)2022年GDP增速為5.5%，則房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率為6.7%，低于“十三五”期間平均7.0%的貢獻(xiàn)率；對GDP增長的拉動率為0.2%，較2021年少拉動0.1個百分點。若按照當(dāng)前市場認(rèn)為2022年房地產(chǎn)投資增長1%相對中性的假設(shè)，今年房地產(chǎn)投資對GDP的拉動僅為0.1個百分點，較去年減少0.2個百分點。考慮到二季度中旬房地產(chǎn)投資可能處于負(fù)值區(qū)間，對經(jīng)濟(jì)增長的階段性拖累程度更大。

　　需要注意的是，我們在預(yù)測2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速3.5%時，已經(jīng)考慮到了歷史經(jīng)驗中調(diào)控政策放松對房地產(chǎn)投資的最樂觀影響，即對GDP拖累0.1個百分點。如果后續(xù)調(diào)控政策放松力度不如預(yù)期，那么全年房地產(chǎn)投資增速就有可能進(jìn)一步下滑，其對GDP的拖累程度將會進(jìn)一步加大。

　　房地產(chǎn)投資增速放緩影響地方政府土地財政收入。房企拿地意愿下降直接影響地方政府的土地使用權(quán)出讓收入、土地使用和開發(fā)直接相關(guān)的稅收。2021年國有土地出讓收入為8.7萬億，增速大幅下降至3.5%，較去年同期回落12.4個百分點，由于土地出讓占地方本級政府性基金收入的92.8%，2021年對土地財政的拉動較2020年末大幅減少了25個百分點。短時間內(nèi)房企現(xiàn)金流壓力、還債壓力、銷售壓力仍然存在，房企低迷的拿地意愿和能力仍需要較長的時間才能改善。預(yù)計全國土地購置費可能連續(xù)兩年負(fù)增長。分地區(qū)看，伴隨部分房企現(xiàn)金流狀況的改善和土地政策的松動，土地市場成交有望重新恢復(fù)，特別是銷售回暖較快的一線城市和部分強二線城市，但銷售回暖較慢的三、四線城市土地市場可能維持較為冷清的局面。由于土地出讓收入作為地方政府債務(wù)償付的重要補充，土地出讓收入放緩將對地方政府債務(wù)造成較大壓力，在此過程中需要警惕經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)城投債違約的風(fēng)險。

　　2．高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的三大風(fēng)險

　　2021年，上市房企營收規(guī)模再創(chuàng)新高，但“增收不增利”。2021年前三季度內(nèi)地上市房企營收規(guī)模均值達(dá)到161.3億元，再創(chuàng)新高，營收同比增長22%。但自2019年起，內(nèi)地上市房企凈利潤增速持續(xù)回落，2021年前三季度利潤同比下降26%，2021年降幅為“十一五”以來最大降幅。之所以出現(xiàn)這種狀況，直接原因是市場成交均價普遍下滑，拿地成本高企。2021年房企為加速去庫存以回收現(xiàn)金流，采取了打折促銷等更為積極的營銷策略，成交均價同比下降，對房企整體銷售業(yè)績的產(chǎn)生了較大影響。2021年大部分房企未能完成業(yè)績目標(biāo)，銷售額排名前十的千億級房企2021年銷售面積平均同比下降了約3%，但拿地平均價格卻較2020年同期上升了近26%，拿地成本增加進(jìn)一步壓縮了利潤空間。

　　行業(yè)整體杠桿和負(fù)債水平仍然偏高。“十一五”至“十三五”時期，滬深上市房企的權(quán)益乘數(shù)分別為3.5、3.6、4.0，2021年為4.1，表明房企一直在持續(xù)加杠桿，2021年前三季度債務(wù)總規(guī)模也已接近11萬億。“三道紅線”調(diào)控以來，雖然房企的負(fù)債水平有所下降，但平均負(fù)債率仍接近70%，與香港房企平均30%-40%的負(fù)債率相比，整體負(fù)債水平仍偏高。房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平是僅次于銀行和非銀金融行業(yè)的第三高行業(yè)。

　　當(dāng)前和未來一個階段，房企流動性風(fēng)險仍然不容小覷。2021年，按銷售金額計算，行業(yè)排名前10的房企占比為24.2%，較2020年的26.5%下降2.3%，頭部房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長，多數(shù)房企全年平均業(yè)績目標(biāo)完成率不到90%。2021年前三季度，滬深上市房企預(yù)收賬款均值為2.05億元，同比下降61%，除2020年最低增速。2022年上半年房企經(jīng)營壓力依然較大，特別是銷售疲軟和現(xiàn)金流緊張，2月份重點房企銷售金額環(huán)比下降24%，同比下降47%。房企流動性緊張問題可能會明顯削弱其償債能力。

　　部分房企償債壓力和融資難度較大。2022年房企將在一季度、三季度迎來償債高峰，重點房企信用債、海外債合計到期規(guī)模分別約為1835億元、2072億元，將面臨巨大的債務(wù)壓力。由于融資和銷售兩端運行均不暢，房企的資金狀況持續(xù)緊張。2022年前2個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降近兩成。其中，國內(nèi)貸款下降21.1%，自籌資金下降6.2%。一方面，受頭部房企違約事件影響，整體行業(yè)融資信用受損，傳統(tǒng)涉房融資渠道均已收緊，導(dǎo)致融資規(guī)模顯著下滑。另一方面，受國際局勢、疫情反復(fù)、房地產(chǎn)項目爛尾停工事件頻發(fā)影響，購房者信心不足，2022年前2月定金及預(yù)付款、個人按揭貸款分別下降27%和16.9%，銷售依然低迷。同期，房企信用債發(fā)行規(guī)模同比下降六成。參考過去十年中三個類似周期（2012、2015和2018）的房企開發(fā)資金來源數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，預(yù)計2022年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款增速依然維持低位增長，房企自籌資金可能負(fù)增長。

　　綜上所述，2022年部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨不小的經(jīng)營虧損風(fēng)險、流動性短缺風(fēng)險和債務(wù)違約風(fēng)險，需要采取針對性的政策舉措加以有效緩釋。

　　3．房地產(chǎn)市場調(diào)控政策應(yīng)更加突出市場化和因城施策

　　針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題與風(fēng)險，建議維穩(wěn)政策可依照“改善購房者預(yù)期—>釋放合理購房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供給”的方向和路徑，精準(zhǔn)施策；在堅持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，突出“因城施策”。近年來，在“房住不炒”政策實施中，部分城市存在的問題是在需求端過度著力，部分壓抑了居民合理購房需求。而問題更大的則是“因城施策”在相當(dāng)部分城市未能真正落地實施，依然是“一刀切”。因此當(dāng)前和未來一個階段，房地產(chǎn)市場政策調(diào)控應(yīng)針對全國房地產(chǎn)市場分化的特點，差異性地推出相關(guān)政策舉措。在此提出以下四大類共十五條建議：

　　第一類，切實因城施策，改善住房需求，扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期。建議一是提供穩(wěn)定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購房家庭貸款需求。商業(yè)銀行應(yīng)充分理解“貸款集中度”管理的要求，在關(guān)鍵指標(biāo)不觸及警戒線的情況下，增加對住房領(lǐng)域的按揭貸款支持；適度下調(diào)房貸利率，落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策。建議有條件的地區(qū)，進(jìn)一步放寬公積金貸款門檻，例如下調(diào)首付貸或者二套房貸款比例，尤其是增加對新市民的公積金貸款額度和住房補貼力度。

　　建議二是加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)支持力度，下調(diào)庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例。當(dāng)前國內(nèi)樓市過熱的問題是局部性的，大部分城市面臨的是房價進(jìn)一步下行的壓力。為此，對樓市相對冷清、去庫壓力較大的地區(qū)可以加大政策松綁的力度。對于剛需購房首付比例可降至二成五或二成。限購、限售等政策亦可考慮予以適當(dāng)放松，減輕購房者購房成本。

　　建議三是對一線和重點二線城市違規(guī)購房行為保持高壓監(jiān)管政策。當(dāng)前大部分一線和強二線城市短期可售商品房庫存不足1年，短期內(nèi)無法根本解決中長期庫存偏緊的問題。如果采取寬松的住房管理模式，刺激需求擴(kuò)張，誘發(fā)資金違規(guī)進(jìn)入各大重點城市的樓市，從而可能會引發(fā)新一輪“漲價潮”，因此應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行二手房成交參考價或進(jìn)行價格核驗，擴(kuò)大覆蓋熱點樓盤范圍，合理引導(dǎo)和穩(wěn)定市場價格預(yù)期。

　　建議四是大力發(fā)展住房租賃市場，加大保障性租賃住房金融支持。以人口凈流入的大城市為重點，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。發(fā)揮開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機(jī)構(gòu)、信托公司等作用，遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，加大保障性租賃住房金融支持力度，以滿足相關(guān)層次人群的住房需求。

　　建議五是擺正房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，金融政策應(yīng)對房企進(jìn)行公允評估。相當(dāng)部分房企依然堅守主業(yè)、經(jīng)營穩(wěn)健，為整個房地產(chǎn)行業(yè)保持健康發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，但在此輪周期中不可避免地遭受到負(fù)面沖擊，承受了很大的現(xiàn)金流和融資壓力，從而誘發(fā)了經(jīng)營不善、項目爛尾、債務(wù)違約等問題。對此，金融機(jī)構(gòu)趨向于收緊金融資源，房地產(chǎn)行業(yè)遂易出現(xiàn)惡性循環(huán)的苗頭。因此，監(jiān)管層有必要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對房企的主體作出公允合理的評估，以助力市場重拾信心，提振市場樂觀預(yù)期。

　　第二類，創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，穩(wěn)妥化解債務(wù)風(fēng)險。具體包括以下五條建議：

　　建議六是商業(yè)銀行應(yīng)加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，以滿足房企合理資金需求。2021年，房企開發(fā)貸余額增速僅為0.9%，商業(yè)銀行對房企的資金支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。商業(yè)銀行需擺脫“一刀切”的固有思維定式，改善風(fēng)險偏好，合理評估房企信用狀況和還款能力，增加對資質(zhì)優(yōu)良的房企提供足夠的貸款支持，改善房企融資環(huán)境。

　　建議七是開發(fā)貸實施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加并購貸款。有必要加大對資質(zhì)優(yōu)良房企的信貸支持。針對全國大型房企，特別是全國排名靠前的房企以及證件齊全的樓盤項目，加大銀行開發(fā)貸支持力度，改善現(xiàn)金流壓力，逐步起到穩(wěn)定房企經(jīng)營預(yù)期的作用。鼓勵金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　建議八是嚴(yán)禁商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)隨意停貸、抽貸。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的周期內(nèi)，商業(yè)銀行擔(dān)憂不良資產(chǎn)可能上升，往往會針對某些行業(yè)和領(lǐng)域急于收回貸款，當(dāng)前房地產(chǎn)貸款和信托貸款便存在此類隱性風(fēng)險。建議運用合理的內(nèi)審和風(fēng)險評估機(jī)制，站在疏困、解困的角度最大限度幫助企業(yè)擺脫困境，切實做到不停貸、不抽貸，保持預(yù)期穩(wěn)定。

　　建議九是對資質(zhì)優(yōu)良的房企增加直接金融支持。在當(dāng)下債務(wù)風(fēng)險偏高的背景下，可以考慮加快發(fā)展房企直接融資。其中包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化ABS、供應(yīng)鏈金融等。可以考慮合作開發(fā)、分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股，以及借鑒海外經(jīng)驗，合理運用房地產(chǎn)投資信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等方式，來優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)，拓展房企資金來源多元化，加大直接金融支持力度。

　　建議十是放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險主要集中在個別房企。為防止開發(fā)企業(yè)因資金不足導(dǎo)致項目爛尾，具體措施可以包括允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，適度降低預(yù)售資金監(jiān)管比例、調(diào)降預(yù)售門檻、加快預(yù)售證審批等，在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開工積極性。

　　建議十一是加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度。針對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)短期現(xiàn)房庫存偏緊的問題，金融支持的重點方向可作適當(dāng)調(diào)整，即將有限的金融資源更多地投向地產(chǎn)項目的建設(shè)后期。長期現(xiàn)房庫存不足的問題是推升房價較快上漲的動因之一。截至2022年2月，商品房銷售面積（過去12個月合計）為17.78億平方米，超過待售面積加上竣工面積15.71億平方米，表明短期內(nèi)一定程度上呈現(xiàn)出供給不足。為此，可以考慮針對在建、續(xù)建房地產(chǎn)項目的后半段建設(shè)提供有力度的金融支持。

　　第三類，盤活土地市場，放松土拍規(guī)則，增加土地供給。建議十二是盤活存量建設(shè)用地，推動存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地。建議減少城鎮(zhèn)建設(shè)用地審批中工業(yè)用地比重，增加住宅、商服用地比重，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。盡快制定工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅用地權(quán)屬處理及其未來增值收益分配的切實可行的辦法。重視現(xiàn)有城市存量土地的再開發(fā)及利用，針對未開發(fā)房地產(chǎn)用地，允許合規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。

　　建議十三是各城市酌情對現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴(yán)苛的條款做出適當(dāng)調(diào)整，降低參拍門檻。例如，可考慮取消或調(diào)整競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、競自持或配建、現(xiàn)房銷售等部分較為嚴(yán)苛的條款，為房企留出更多的利潤空間。建議適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，助力房企控制拿地成本，從而降低房企參拍的資金壓力，提高參拍積極性。

　　建議十四是將土地限價的側(cè)重點向“招拍掛”價格管理傾斜。2021年四季度，全國土地成交溢價率不足3%，但土地掛牌拍賣價格同比上漲依然在10%以上，即房企拿地的溢價控制住了，但土地價格總體仍出現(xiàn)了一定程度的上漲。現(xiàn)行并未真正實現(xiàn)“穩(wěn)地價”的目標(biāo)。建議相關(guān)部門對各地“招拍掛”價格（競價前）變動予以管控，適度放寬土拍溢價空間，提高房企拿地積極性。

　　第四類，綜合考量和積極構(gòu)建房地產(chǎn)市場風(fēng)險監(jiān)測體系。建議十五是建立因地制宜、動態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測體系。考慮到我國市場存在的差異性，應(yīng)結(jié)合各地實際情況，對房地產(chǎn)市場供需走勢與供需結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行具體分析。根據(jù)行業(yè)遇到的實際金融風(fēng)險，剖析各地成因，建立動態(tài)風(fēng)險監(jiān)測體系，及時地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。針對監(jiān)測與評估的結(jié)果及時調(diào)整金融資源的分配，確保房地產(chǎn)金融的安全與發(fā)展。

　　(本文作者介紹：植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長、華東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部名譽主任、博士、教授、博士生導(dǎo)師、享受國務(wù)院政府特殊津貼。)