原標(biāo)題：大股東3億買(mǎi)入百億賣(mài)出 富力物業(yè)賣(mài)身背后的隱秘資本局

　　[ 這筆最高代價(jià)將不超過(guò)100億元的交易包括兩部分，其一是不超過(guò)70億元，針對(duì)2021年現(xiàn)狀部分；其二是不超過(guò)30億元，則是針對(duì)未來(lái)0.66億平方米在管面積合約。 ]

　　大股東自掏腰包解救上市公司的背后，暗藏伏筆。

　　9月20日，港股地產(chǎn)板塊大跌的背景下，富力地產(chǎn)（02777.HK）上演了兩大股東李思廉、張力向上市公司提供80億港元資金支持的感人戲碼。受此消息影響，20日晚，富力地產(chǎn)2022年1月到期美元債漲幅創(chuàng)紀(jì)錄，該公司5.75%債券每1美元漲6.1美分至82.3美分。

　　就在富力地產(chǎn)發(fā)布兩大股東支持的公告前，碧桂園服務(wù)官宣了一筆交易，其與富力物業(yè)簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將以不超過(guò)人民幣100億元的價(jià)格收購(gòu)富良環(huán)球，并由此間接收購(gòu)其所持各目標(biāo)公司100%股權(quán)。

　　富良環(huán)球的背后正是富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉、張力兩位大股東。2020年時(shí)，李思廉、張力通過(guò)一系列操作，將富力物業(yè)收入自己囊中，合計(jì)交易對(duì)價(jià)僅逾3億元。

　　低買(mǎi)高賣(mài)

　　碧桂園服務(wù)的公告顯示，富力物業(yè)持有并通過(guò)富良環(huán)球成為綜合物業(yè)管理服務(wù)的提供者。其中，富良環(huán)球通過(guò)廣州富星間接持有廣州天力、天津華信、大同恒富等公司100%股權(quán)，而后者為物業(yè)服務(wù)的運(yùn)營(yíng)實(shí)體。

　　這也意味著，這筆交易之后，富力物業(yè)已基本“賣(mài)身”，原本在4月下旬開(kāi)啟上市進(jìn)程也大概率將因此而畫(huà)上句點(diǎn)。

　　這筆最高代價(jià)將不超過(guò)100億元的交易包括兩部分，其一是不超過(guò)70億元，針對(duì)2021年現(xiàn)狀部分；其二是不超過(guò)30億元，則是針對(duì)未來(lái)0.66億平方米在管面積合約。

　　富力物業(yè)方面也給出了相應(yīng)的業(yè)績(jī)承諾，除了交付管理面積之外，富力物業(yè)還承諾，富良環(huán)球2021年的經(jīng)審計(jì)扣非歸母凈利潤(rùn)不低于5億元，會(huì)計(jì)收入不低于42億元。

　　這一業(yè)績(jī)承諾指標(biāo)令市場(chǎng)有些意外，因?yàn)槿昵暗母涣ξ飿I(yè)還出現(xiàn)過(guò)虧損。富力物業(yè)的上市申請(qǐng)顯示，2018年時(shí)，該公司收入18.23億元，全年虧損1160萬(wàn)元。

　　不過(guò)，最令市場(chǎng)錯(cuò)愕的還是在于，李思廉、張力此前以約3.1億元總對(duì)價(jià)收入自己腰包的物業(yè)公司，不到兩年的時(shí)間一轉(zhuǎn)手，就以近百億元人民幣的價(jià)格出售。

　　這筆總價(jià)逾3億元的交易始于2019年。2019年12月，李思廉和張力出資成立廣州富星，二人各持股50%，此后展開(kāi)了對(duì)富力物業(yè)的持續(xù)收購(gòu)。

　　2019年12月23日，富力地產(chǎn)將大同恒富的全部股權(quán)以500萬(wàn)元的價(jià)格出讓給廣州富星；12月30日，又以500萬(wàn)元的代價(jià)，將天津華信轉(zhuǎn)手給廣州富星。

　　2020年4月9日，富力地產(chǎn)發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告稱(chēng)，出售天力物業(yè)100%的股權(quán)給廣州富星，總代價(jià)3億元。

　　至此，富力物業(yè)三家從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的公司轉(zhuǎn)移至廣州富星旗下，總的交易對(duì)價(jià)僅為3.1億元。而這樣低的交易作價(jià)，因不足凈資產(chǎn)的5%，無(wú)須通過(guò)股東會(huì)審批。

　　優(yōu)先票據(jù)的權(quán)益

　　這一系列騰挪交易彼時(shí)飽受市場(chǎng)詬病。

　　在出售天力物業(yè)的公告發(fā)出后，銀河聯(lián)昌對(duì)此發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，富力地產(chǎn)出售物業(yè)公司 “令人失望”；美銀報(bào)告也表示，富力地產(chǎn)以極低價(jià)格出售套現(xiàn)，反映其管治不佳。當(dāng)時(shí)便有分析表示，賣(mài)給關(guān)聯(lián)方再上市，體現(xiàn)的是控股股東的利益。

　　銀河聯(lián)昌同時(shí)指出，如果按富力物業(yè)2019年業(yè)績(jī)來(lái)算，約6倍的市盈率，與目前市場(chǎng)的平均市盈率約23倍相差頗大。

　　2020年5月25日，富力地產(chǎn)發(fā)布補(bǔ)充公告解釋稱(chēng)，盡管這筆交易下，體現(xiàn)的富力物業(yè)方面的市盈率約為6倍，處于上市物業(yè)公司（約4倍至63倍）的市盈率范圍的較低端，但由于物業(yè)板塊在截至2018年末兩個(gè)年度錄得虧損、純利率較低、“是否繼續(xù)保持盈利或?qū)⒛軌蛴谌蘸螳@得更高的純利率具有不確定性”等原因，該低估值具有合理性。

　　不過(guò)，之后的富力物業(yè)，業(yè)績(jī)一改此前的萎靡，節(jié)節(jié)向上。

　　2019年，富力物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入21.7億元，利潤(rùn)為6380萬(wàn)元；2020年時(shí)，其營(yíng)收達(dá)到了25.97億元，利潤(rùn)更是同比大幅增長(zhǎng)75.6%至2.4億元。

　　2020年10月，為推進(jìn)上市進(jìn)程，富良環(huán)球成立。通過(guò)一系列運(yùn)作后，富良環(huán)球間接持有廣州富星100%股權(quán)；而李思廉、張力分別間接持有富良環(huán)球46.48%的股權(quán)。2021年4月，富力物業(yè)啟動(dòng)上市進(jìn)程。

　　在經(jīng)歷了2020年的物業(yè)上市潮后，擁有商管概念的物業(yè)公司普遍更得市場(chǎng)青睞。規(guī)模龐大的華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市之初市盈率高達(dá)120倍，規(guī)模稍小的中駿商管的市盈率也有近40倍。

　　此前有消息稱(chēng)，富力物業(yè)計(jì)劃上市募資5億~7億美元，約合人民幣32億元至45億元。

　　只是，兩位大股東的如意算盤(pán)，在富力地產(chǎn)龐大的即期債務(wù)壓力下已難以為繼。

　　其中，2021年9月27日，富力地產(chǎn)有一筆本金總額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)到期；2022年1月，還有一筆本金總額7.25億美元的優(yōu)先票據(jù)到期。僅這兩筆債務(wù)就合計(jì)逾70億港元，足以將兩位大股東提供的80億港元資金支持消耗殆盡。

　　值得一提的是，據(jù)2020年年報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，李思廉方面共間接持有上述2022年到期優(yōu)先票據(jù)的350萬(wàn)美元權(quán)益；其另外還持有其他多筆富力地產(chǎn)發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)。

　　這筆2022年1月到期的美元債在9月初時(shí)，曾跌至78.9美分，為該債券2016年12月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅。而受到大股東注資消息的影響，該筆債券在20日晚間有所回漲。

　　有市場(chǎng)人士分析，債券市場(chǎng)鮮少波動(dòng)，今年以來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的不景氣及部分公司先后出現(xiàn)的資金鏈緊張等情況，使市場(chǎng)對(duì)富力這樣的公司難免有所擔(dān)憂。如今，80億港元注入上市公司后，市場(chǎng)對(duì)其償付能力有所期待，價(jià)格有所回升。

　　有市場(chǎng)人士猜測(cè)，這筆80億港元的財(cái)務(wù)支持，或可通過(guò)兌付再回到股東手中，而富力地產(chǎn)同時(shí)還將背上一筆貸款。

　　不過(guò)，在匯生國(guó)際融資總裁黃立沖看來(lái)，富力當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況，使得這次挽救已經(jīng)是大股東不得不做的舉動(dòng)，“更多的是保命”。截至2021年6月底，富力地產(chǎn)短期債務(wù)與持有現(xiàn)金之間的缺口已高達(dá)300多億。

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責(zé)任編輯：王珊珊