原標題：河南地產龍頭為何要向政府求助：澇疫雙襲加劇了建業地產的短期困難

　　建業投資的戲劇文旅城“只有河南”

　　文 | 劉建中 張光裕 鄭慧

　　9月9日一早，一份網傳文件顯示，建業地產（00832.HK）近日向河南省政府請求幫扶救援，并獲得政府領導批示，相關職能部門正在按領導要求研究可行性辦法。

　　建業地產相關負責人在回應《財經》記者求證時表示：文件真實，但建業地產遇到的困難是暫時的。

　　在9月9日上午舉行的投資者會議上，建業地產管理層表示，建業地產已為將在11月到期的美元債做好資金安排，市場無需擔心。

　　熟悉建業地產的人士對于建業地產遇到困難并不感到震驚，認為遲早會出現這個結果，但水災和疫情加速了困難暴露的進程。

　　建業地產多年位列中國房地產企業50強，是河南排名第一的房企，其業務基本上也都在河南市場。

　　2020年，建業地產實現銷售額1026億元、營收433億元、歸母凈利潤18億元。以銷售額計算，建業地產在在河南省的市場占有率約為10.8%。在2020克而瑞全國房企排行榜中，以操盤金額計算，建業地產位列第34位；以操盤面積計算，建業地產位列第11位。

　　剔除預收款后的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、非受限現金短債比不得小于1倍——以監管層去年8月出臺的、用以衡量房企經營風險度的三道紅線來看，建業地產的狀況不能算糟，也不能算好——截至2021年6月末，資產負債率87.2%、凈負債率92.6%、現金短債比1.93，仍然踩中一道紅線，被歸為黃檔企業，優于踩中兩線及以上的紅檔企業，弱于三線全綠的綠檔企業。

　　1992年，胡葆森創立了建業地產，其理想是“讓中原人民都過上好生活”，其承諾是“有一種驕傲叫住建業”。

　　區域地產龍頭為何需要求助？這是內因和外因的雙重作用。從內部看，建業地產固守河南市場，重倉三四線城市，多年來去化率不斷下降，低效庫存不斷上升；從外部看，房地產市場遇冷，同時疊加水災和疫情的沖擊，加劇了企業經營壓力。

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　　求助報告和批復是真實的

　　一位熟悉求助報告內容的建業地產人士，向《財經》記者證實了求助報告和批復的真實性。8月上旬，建業地產向省政府領導反映了經營上遭遇的短期困難，得到了省政府的積極反饋。

　　這位建業人士說，按照上半年的經營表現，公司原本沒有必要向政府求助。之所以這么做，是因為遭遇了澇疫的雙重突襲。7月下旬，河南遭遇暴雨水災，災情嚴重，隨后又是近一個月的新冠疫情影響，這對建業各業務條線、各環節的經營都造成了重大沖擊。

　　作為絕大部分業務都布局在河南的區域性公司，建業地產并無其它陣地可分擔黑天鵝事件造成的壓力。

　　一方面，水災和疫情影響了建業住宅項目的施工和銷售進度。部分在建樓盤在洪水中受到不同程度的損壞，工期被拉長。在疫情出現后，鄭州市部分區域、以及商丘、三門峽等市出于限制聚集考慮，叫停了工地施工和售樓處運營。在沒有明令要求的城市，銷售表現也因疫情大打折扣。

　　另一個被嚴重沖擊的是文旅業態。災情加疫情阻斷了客流。“只有河南”是建業投資60億元打造的戲劇文旅城，6月5日剛開業，是建業主打的文旅項目。項目剛運營了45天，就因為水災和疫情停業45天。此外，一些先期高投入的項目被水災徹底破壞。

　　在建業地產向省政府遞交的報告中，除了反映經營上的短期困境，也提出了若干具體幫扶建議。河南省政府此后頒布的“金十條”，其中有七條，相關內容都曾在建業的報告中出現。

　　在河南省領導批復建業報告3天后，8月18日，河南省辦公廳印發了《河南省支持企業加快災后重建恢復生產經營十條措施》，即俗稱的“金十條”。

　　“金十條”的內容，包括銀行貸款延期還本付息、退稅緩稅、企業緩繳社保金、對實施技術改造的企業資金補助、加快住房公積金個人住房貸款辦理、順延房地產項目交付期限、加快清理政府欠款等。

　　建業地產人士告訴《財經》記者，以上政策已經逐漸落地，切實幫助到了公司。如稅務優惠、資金補助、以及退還一些過去拍地繳納的保證金。進入9月后，除水災造成的破壞外，建業地產各業務已經逐漸恢復。

　　從2021年上半年的回款情況看，建業地產覆蓋短期債務沒有問題。但種種跡象表明，今年9月之后，房屋銷售市場會繼續冷卻，企業回款會變慢。建業地產提前向政府和外界尋求援助，不失為明智之舉。

　　簡言之，建業地產的短期困難正在紓解，接下來要重點面對的，則是源自業務模式的長期性難題。

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　　囿于河南，股債雙跌

　　建業地產董事長胡葆森在2015年一次公開活動中稱，河南這一億人口就是建業的底氣。他說：“河南那么多縣市、鄉鎮，你做到死也做不完。”

　　建業地產已進入河南省18個地級市、122個縣級市。其5000多萬平方米的土地儲備，99%集中于河南。但胡葆森也承認，建業在河南的布局基本飽和。

　　房企巨頭密集落地河南，棚改紅利逐漸消失，以及正商集團等本土房企崛起，都給建業地產帶來不容忽視的挑戰。胡葆森也意識到，必須走出河南。

　　2018年，建業地產就制定了走出河南戰略。次年，胡葆森提出以鄭州為原點，以300公里為半徑，以輕資產模式向外拓展。到了2021年，戰略擴張半徑提高到500公里。

　　兩年之后，建業地產有了一些實質性進展。2020年6月28日，建業地產公告：公司擬通過全資子公司建業住宅集團收購西安地產商榮華集團過半股權。但是，面對萬碧恒融等一大批早就全國性布局的地產巨頭，建業似乎已經錯過了成為全國性房企的最佳時機。

　　目前，建業地產的市值，折合人民幣不到40億元。這個估值對于一家銷售過千億、2019和2020年凈利潤合計45億元的企業，顯得太過廉價。同時，建業地產2024年到期的美元債，1美元對應的價格只有不到0.7美元。股票價格和債券價格的萎靡，體現的是投資者對建業地產前景的憂慮。

　　種種憂慮之中，最大的擔憂是：在建業地產房屋銷售速度不斷下降的情況下，公司的現金流是否安全。

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　　房子越來越難賣

　　正常條件下，主流房地產公司的去化率是60%。也就是如果公司有貨值100億元的房子，一年要賣出去60億元。低于此標準，說明房地產項目的銷售不夠理想，威脅公司現金流安全。

　　房地產的暴利時代已經一去不返，現在的投資者更看重穩健和安全。有些房地產企業從2019年開始，就只投資安全區域，哪怕利潤率很低。有的企業在2020年之后幾乎只投資上海和杭州，因為這兩個地方的平均去化率為90%。在市場變冷之時，投資這些城市帶來的現金流優勢會非常明顯。

　　建業地產的情況恰恰相反。因為胡葆森希望建業的房子要進入河南最普通的城市，所以建業的土地儲備70%在三四五線城市。

　　雖然鄭州和洛陽的房屋銷售尚可，但大量三四五線城市的項目拉低了建業地產整體的去化率。根據《財經》產業研究中心的測算，建業地產的去化率從2017年的58%，一路下降到2020年的35%。

　　建業地產的去化率一路走低

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　　兩點建議

　　建業地產的短期難關，可以認為已經渡過，從中長期經營角度，《財經》產業研究中心給建業地產提出兩點建議：

　　第一、減少拿地，同時提高拿地的準確率。少踩坑，不確定的土地不拿。積極挖掘已有項目的潛力，千方百計去庫存。當庫存降低，現金流安全，就能贏得投資者信任，資金成本就能降低，就能開始良性循環。

　　第二、繼續探索輕資產模式，利用品牌和管理優勢，尋求更多合作和支持。在建業地產2020年1026億元的銷售額中，重資產的合同銷售金額為683億元，輕資產的合同銷售金額為人民幣343億元，這個比例可以進一步優化。輕資產意味著輕負債率，輕資金成本，但這也需要公司進一步提升品牌和管理的溢價能力。  

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責任編輯：王珊珊