文|王茜

　　8月13日深夜，中國恒大發(fā)布公告，稱旗下物業(yè)管理業(yè)務合計引入235億港元戰(zhàn)略投資，以支持業(yè)務的發(fā)展。今年7月底，中國恒大曾發(fā)布公告稱，正考慮分拆物業(yè)管理服務獨立上市。

　　經(jīng)梳理，在恒大物管業(yè)務此次引入的戰(zhàn)略投資者中，除了紅杉資本、中信資本、農(nóng)銀國際、光大控股等，也有馬云的云鋒基金和馬化騰的騰訊控股，還有恒大的“熟人”如劉鑾雄夫婦、周大福鄭家純家族、人和商業(yè)主席兼執(zhí)行董事戴永革等。

　　除了云峰騰訊 這些資本大鱷也在入場

　　恒大物管業(yè)務此次引入的戰(zhàn)略投資者共有14位，按照投資金額排列，依次是香港華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄的妻子陳凱韻，華泰國際大灣區(qū)投資有限公司，紅杉資本旗下的SC China Growth VI Management L.P．，中信資本旗下的CC Eagle Investments Limited，云峰基金旗下的YF Evergreat Property Limited，騰訊控股旗下的意像架構(gòu)投資（香港）有限公司以及Golden Fortune Holding Limited；

　　香港保利達集團董事局主席柯為湘控制的China Dragon Limited，泰智基金（Tise Opportunity Fund I LP）、農(nóng)銀國際管理的ABCI Global Opportunities SPC—ABCI China Rising Private Equity 3 Segregated Portfolio，光大控股旗下的Elite Explorer Limited，恒大董事局副主席、總裁夏海鈞控制的Advance Power International Limited；

　　人和商業(yè)主席兼執(zhí)行董事戴永革控制的Super Brilliant Investments Limited（ 超智投資有限公司），周大福鄭家純家族控制的Well Smart Developments Limited，崇光百貨的母公司利福國際控制的Treasure Pitcher Limited。

　　本次交易完成后，恒大物業(yè)將會由戰(zhàn)略投資者持股28.061%，由恒大集團持股71.939%，仍為恒大集團間接非全資附屬公司。按照235億港元的總代價計算，恒大物業(yè)的總估值約為837.46億元。

　　中國恒大表示，本次融資為本集團物業(yè)管理業(yè)務引進了一批卓有聲譽的戰(zhàn)略投資者，將會提升本集團物業(yè)管理業(yè)物的企業(yè)形象，專業(yè)水平以及支持其成長和發(fā)展。

　　天眼查顯示，恒大集團旗下的金碧物業(yè)有限公司成立于1997年，金碧物業(yè)法人、董事長兼總經(jīng)理為徐力。金碧物業(yè)為一家臺港澳法人獨資公司，由雅立集團有限公司100%控股。

　　金碧物業(yè)官方微信公眾號發(fā)布的信息顯示，該公司員工近7萬人，在管項目遍布全國280多個城市、超1200個，合約管理面積約5億平方米，管理業(yè)態(tài)涵蓋中高檔住宅、甲級寫字樓、旅游綜合體、城市綜合體、學校及會所運動中心等。

　　新一輪物業(yè)分拆上市熱潮高溫不減

　　因輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流充足等優(yōu)勢，物業(yè)股近年來備受資本市場的熱捧。

　　2014年，花樣年控股將旗下物業(yè)管理公司彩生活分拆上市，成為“內(nèi)地物業(yè)管理公司分拆上市第一股”。2015年至2016年，中奧到家、中海物業(yè)和綠城服務控股陸續(xù)登陸港交所；自2018年開始，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了新一輪物業(yè)分拆潮，碧桂園、雅居樂、新城控股、佳兆業(yè)、旭輝等房企先后將旗下物業(yè)管理業(yè)務分拆上市。

　　這種轟轟烈烈的態(tài)勢延續(xù)至今。據(jù)媒體統(tǒng)計，僅2020年上半年，就有約21家房企分拆物業(yè)管理業(yè)務赴港遞交招股書，大部分上市的物業(yè)管理企業(yè)都獲得超百倍的超額認購，24只香港物業(yè)股上半年平均漲幅為54.32%。

　　除了恒大，最近融創(chuàng)也被指正在考慮分拆物業(yè)板塊，計劃在港交所進行10億美元IPO。房企規(guī)模排名前四位“碧萬恒融”中，僅剩萬科物業(yè)未明確上市計劃。今年6月，在萬科2019年度股東大會上，萬科總裁祝九勝稱萬科物業(yè)還沒有上市時間表。

　　克爾瑞物管研究指出，從市值方面看，截止到2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，是其上市首日的1.9倍。其中，碧桂園服務總市值穩(wěn)居榜首，市值達到637.4億元。綠城服務總市值為212.6億元，高于其關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)（186.1億元）。從市盈率角度看，物業(yè)服務企業(yè)市盈率多超過20倍，擁有較高的估值。

　　從明確營收結(jié)構(gòu)構(gòu)成的15家物企來看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務仍為其基本的收入來源，占總收入的比例在40%至80%之間，物業(yè)管理服務收入占總收入的比例均值為60.8%。同時，物業(yè)管理行業(yè)擁有得天獨厚的入口資源優(yōu)勢和業(yè)主交互能力，能夠迅速的感知業(yè)主和居民多元化的服務，上市物企不斷挖掘物業(yè)管理服務的附加值和邊際效應，服務領(lǐng)域不斷延伸。

　　值得關(guān)注的是，近日國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，對未來五年老舊小區(qū)改造工作進行了規(guī)范?！吨笇б庖姟访鞔_：今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶?；⑿岱治鲋赋?， “老舊小區(qū)改造后，必然對引入專業(yè)化的物業(yè)管理擁有出巨大的市場需求”。

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責任編輯：劉玄逸