原標(biāo)題：李嘉誠回歸？被曝24億購入國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目 萬科系運(yùn)營2年蹊蹺“退出”

　　來源：時(shí)間財(cái)經(jīng)

　　年銷售額近10億元。

　　近日，據(jù)媒體報(bào)道稱，李嘉誠旗下亞騰資產(chǎn)管理公司（ARA Asset Management，簡稱“亞騰資產(chǎn)”），攜手Straits Real Estate以及工銀國際，于12月23日在上海以24.2億元收購上海商場項(xiàng)目三林印象城。收購方預(yù)計(jì)這筆交易將在2020年第一季度完成。

　　據(jù)公開資料顯示，這次標(biāo)的三林印象城，近鄰“上海第二個(gè)陸家嘴”前灘及張江國家科學(xué)城板塊，周邊3公里范圍內(nèi)常住人口超40萬。

　　該項(xiàng)目于2008年動(dòng)工，2010年開業(yè)運(yùn)營，后因經(jīng)營不善致資產(chǎn)被拍賣。2017年4月，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)上交易平臺(tái)顯示，該項(xiàng)目起拍價(jià)為18.5億元，最終由萬科旗下公司以24.3億元拍得，溢價(jià)率約為31%。

　　具體而言，是萬科前高管創(chuàng)立的公司深圳市信城不動(dòng)產(chǎn)有限公司（簡稱“信城不動(dòng)產(chǎn)”）斥資24.3億元購得該項(xiàng)目，信城不動(dòng)產(chǎn)對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造，隨后由萬科集團(tuán)成員企業(yè)印力商用置業(yè)有限公司（簡稱“印力”）管理。

　　三林印象城修整一年后，于2018年10月再度開業(yè)。公開資料顯示，開業(yè)之初，三林印象城就攜近200余品牌入駐，開業(yè)率達(dá)99%，年內(nèi)總銷售額近10億元。

　　兩年時(shí)間，將經(jīng)營不善的三林印象城進(jìn)行重造再開業(yè)，但是從收購價(jià)看，信城不動(dòng)產(chǎn)以24.3億元買入24.2億元賣出，似乎是“虧本買賣”。

　　信城不動(dòng)產(chǎn)回應(yīng)時(shí)間財(cái)經(jīng)稱，公司2017年通過上海聯(lián)交所以24.3億元獲取的是“上海三林城市商業(yè)廣場”資產(chǎn)包，其中包含了商業(yè)、酒店、寫字樓三個(gè)部分資產(chǎn)，本次與亞騰資產(chǎn)的交易僅為商業(yè)部分。對(duì)于商場改造成本、經(jīng)營利潤等屬于商業(yè)機(jī)密，不便透露。

　　和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，該項(xiàng)目雖銷售較高，但未披露利潤，既然賣了，利潤預(yù)計(jì)不是很好。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則認(rèn)為，不一定非要賺錢再出手，或許此時(shí)回籠資金對(duì)信城不動(dòng)產(chǎn)更重要。

　　準(zhǔn)備漲租金？

　　信城不動(dòng)產(chǎn)為前萬科集團(tuán)副總裁周彤及前深圳萬科城市公司副總劉波等核心團(tuán)隊(duì)于2017年初所創(chuàng)建，公司業(yè)務(wù)聚焦于地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營及基金管理領(lǐng)域。

　　官網(wǎng)介紹，截至2019年2月份，公司獲得項(xiàng)目13個(gè)，總投資金額逾230億元。

　　交易標(biāo)的所在地前身為“三林城市商業(yè)廣場”，位于上海地鐵11號(hào)線林三東站以南約600米處。該商業(yè)廣場2010年開業(yè)，3年后經(jīng)營不善，業(yè)態(tài)調(diào)整，商鋪陸陸續(xù)續(xù)開始出現(xiàn)清退情況，到2017年，除了沃爾瑪，整個(gè)商業(yè)綜合體基本清空。

　　看看新聞報(bào)道稱，“三林城市商業(yè)廣場”主要商業(yè)逐漸衰敗的原因在于定位中低端，定位社區(qū)商業(yè)，且整體布局、結(jié)構(gòu)和美觀度都與市區(qū)的商業(yè)中心具有較大差距。信城不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合印力將之收購后進(jìn)行升級(jí)改造。這也是繼七寶萬科之后，萬科印力在上海打造的第二座購物中心項(xiàng)目。

　　據(jù)介紹，三林印象城購物中心于2018年第四季度開業(yè)，第一個(gè)租賃周期即將結(jié)束，目前主樓部分開業(yè)率達(dá)91%。林三國際酒店主要面向生活在黃浦江畔上海世博會(huì)舊址以東快速發(fā)展地區(qū)的中高收入家庭。目前整體項(xiàng)目總體量約15萬平方米，包括購物中心、酒店和辦公樓，其中購物中心的體量約10萬平方米。

　　公開資料顯示，商業(yè)建面僅10萬平方米的三林印象城，開業(yè)首年達(dá)到了總銷售額近10億元，總客流近達(dá)1500萬人次、總車流近100萬輛、會(huì)員近10萬。

　　亞騰資產(chǎn)方面稱，三林印象城是該地區(qū)唯一有競爭力的購物中心，未來三年半徑三公里范圍內(nèi)沒有新的零售供應(yīng)計(jì)劃。亞騰資產(chǎn)還稱，隨著商城第一個(gè)租賃周期接近尾聲，合資伙伴計(jì)劃利用未來租賃費(fèi)率的上漲。新業(yè)主也看到了提升零售中心租戶組合的潛力，這也可能增加收入。

　　亞騰資產(chǎn)私募基金代理首席執(zhí)行官大衛(wèi)·金還稱，公司將在收購?fù)瓿珊髮?duì)該房產(chǎn)實(shí)施資產(chǎn)增強(qiáng)和重新定位計(jì)劃。

　　投資770億

　　根據(jù)資料顯示，亞騰資產(chǎn)為房地產(chǎn)基金管理公司，由長江實(shí)業(yè)于2002年創(chuàng)立，曾于2007年在新加坡上市，并于2017年完成私有化，主要業(yè)務(wù)包括管理房地產(chǎn)信托基金、私募房地產(chǎn)基金及提供房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)。

　　在公司成立之初，長江實(shí)業(yè)曾經(jīng)持股13.87%，占據(jù)第二大股東的位置。2013年10月，Straits Trading Co Ltd以2.38億美元從林惠璋和長江實(shí)業(yè)手中購買了總計(jì)20.1%的股權(quán)。交易完成后，長江實(shí)業(yè)退為亞騰資產(chǎn)的第四大股東，持股7.84%。

　　長江實(shí)業(yè)雖持股不多，但亞騰資產(chǎn)由李嘉誠旗下房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的重臣、長實(shí)董事趙國雄擔(dān)任主席。趙國雄加入長實(shí)二十多年，目前同時(shí)是長江實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事。

　　此前，李嘉誠大量拋售中國地產(chǎn)資產(chǎn)，被解讀為“李嘉誠跑了”，亞騰資產(chǎn)的動(dòng)作基本與長江實(shí)業(yè)同步。2014年，亞騰資產(chǎn)將其中國內(nèi)地物業(yè)南京國際金融中心、上海盛邦國際大廈接連賣出。去年又賣掉了上海普陀區(qū)的“高尚領(lǐng)域”綜合體項(xiàng)目。

　　今年開始，亞騰資產(chǎn)又開始購入中國資產(chǎn)。今年6月亞騰資產(chǎn)收購了成都的一處商辦項(xiàng)目。此次收購是基金管理公司今年在中國的第二筆交易。

　　據(jù)外媒報(bào)道，截至2019年9月，亞騰資產(chǎn)在中國內(nèi)地的投資組合包括辦公、零售和酒店業(yè)的10種資產(chǎn)，總計(jì)約767億元。

　　實(shí)際上，雖然今年以來，以寫字樓為代表的中國商辦物業(yè)供大于求，空置率屢創(chuàng)新高，但年初以來國際買家不斷收購國內(nèi)存量物業(yè)。黑石、凱德、基匯、吉寶等國際基金，紛紛拿下北外灘星港國際中心、上海浦發(fā)大廈、上海MixC萬象城、一方大廈等商辦物業(yè)。（北京時(shí)間財(cái)經(jīng) 陳世愛）

責(zé)任編輯：劉萬里 SF014