融資利率超15%居亞洲票面最高 當代置業有多缺錢

　　兩筆合計3.5億美元的融資，對于稍具規模的房企而言，成本都不至于高到離譜，但對于當代置業來說，卻是天文數字

　　兩個月之內，接連兩筆天價融資，當代置業（01107.HK）創下了亞洲最高記錄。很明顯，當一家企業的融資成本已經遠遠超過同行業的水平與財務安全邊界時，直接反映出的現金流壓力以及再融資困境表現都溢于言表，緊隨其后的延期付款或債務違約亦將如影隨形。

　　財務負擔下，當代置業更大的挑戰還在于，毛利率下降，土地儲備承壓，如果房地產銷售同樣跟隨大勢走弱，則公司更可謂雪上加霜。

　　2月21日，當代置業宣布將額外發行2020年到期的2億美元，年利率為15.5%的綠色優先票據，并于2019年1月2日發行的2020年到期的1.5億美元15.5%優先票據合并并形成單一系列。

融資利率創亞洲最高

　　公告顯示，當代置業擬將該款項用于為現有離岸債務再融資及為在岸項目開發融資，票據將于新交所上市。根據條款議，除非根據額外票據的條款提前贖回，否則額外票據將于2020年7月2日到期。

　　加上1月初發行的1.5億美元，當代置業合計完成了3.5億美元的融資，雖然金額與其他內房企相比并不大，但15.5%的融資利率已經創下了目前中國乃至于亞洲企業融資的最高峰。

　　彭博在當代置業1月份融資時就宣稱：該筆融資將創下今年亞洲公開債券發行票面利率之最。

　　即便把時間窗口確定到1月份至今，根據《投資者網》的公開查詢，這仍然是最高融資利率。中信里昂亞洲地區房地產行業研究部主管王艷此前就告訴《投資者網》，“超過15%的融資成本真的是水漲船高，簡直是天價，這樣的話，公司怎么可能通過融資來覆蓋成本呢？這是一個無奈的融資逆循環。”

　　市場顯然對于當代置業這兩筆亞洲最貴融資產生了質疑。瑞穗證券亞洲房地產研究主管、執行董事金增祥向《投資者網》指出，財務成本上升肯定會對房企的經營有影響，顯性的就是利潤率會下降。而且往往融資成本上升跟樓市下行，去化率下降跟開發周期延長都是下行周期伴生的現象，所以利潤率下降是幾乎確定的。隱形的挑戰是融資成本上升是現金流壓力增大這一本質問題的體現。

　　如何看待外界的說法？《投資者網》將相關問題發送給當代置業公司秘書藍梓健以及副總裁、首席財務官王強。當代置業投資者關系部經理鄧雪華對此回復稱：最新這筆融資是基于此前那筆，所以利率是不變，但是實際利率相當于是14%。

　　鄧雪華還表示，因為海外發債的成本大部分來自于評級，跟公司一樣單B級的公司發行價都在10%以上。另外，此前那筆15.5%是因為當時知道發改委不能延期，當時公司還剩下1.5億美元的額度，所以即使窗口沒有那么好，還是選擇把剩下的發出去。

　　至于公司目前現金流以及2019年償債壓力，鄧雪華僅表示，現金流沒有問題，但負債情況等要等到年報披露才能明確。

兩筆債券延期

　　事實上，就在這兩筆融資的前后，當代置業的償債能力就已經引發了違約猜想，有兩件事可以印證。2018年12月17日，當代置業宣布，公司（借方）曾于2017年12月13日與一間貸方銀行（貸方）簽訂授信函，并獲最高本金金額為3.9億港元的定期貸款融資。

　　現公司與上述貸方銀行再訂立授信函的補充函件，以（其中包括）將授信函的最后到期還款日順延至自首次提款日期起計兩年之日（即2019年12月17日）或相關備用信用證的屆滿日期前第14日，以較早者為準。

　　當代置業表示，若公司違反相關承諾將構成違約事件，貸方銀行可終止授信函，并要求當代置業立即支付及/或償還貸款融資項下或與貸款融資有關的所有未償還金額（以及當中應計利息及任何其他銀行欠款）。

　　也就是說，當代置業順利延期了一年，但并不排除未來違約風險。

　　另一件是今年1月17日，當代置業宣布，公司以2.2億加元收購六幅位于加拿大的地塊及其上的養老商業綜合體交易的完成日期將押后至3月13日，或購股協議約定的有關其他日期；同時，有關收購的通函寄發日期預期延遲至上述日期或之前。

　　顯然，兩筆交易都延期。而且，在財務狀況與銷售都不算好的情況下，當代置業仍然選擇去加拿大買地，這難免令人懷疑其能力是否足夠。“內功還沒有修煉好的情況下，這樣去海外做養老項目，風險過高，而且關鍵是養老項目需要企業多方面資源優勢，比如醫院、醫療的高水平等，至少我沒有看到當代置業具備這些能力?！蹦惩赓Y銀行一位資深分析師告訴《投資者網》。

　　相比國內其他房企要打造養老地產而言，當代置業對此發展并不算早。2018年10月22日，當代置業才宣布成立綠色健康養老產業集團。

　　評級下調  整體堪憂

　　如果從整體發展角度來看，早在2000年就成立，并于2013年在香港上市的當代置業，目前不管在毛利率或土地儲備方面，都不甚理想。

　　國際評級機構惠譽在1月中旬表示，將當代置業長期發行人評級由“B+”改為“B”，前景穩定；將當代置業高級無擔保評級從“B+”下調為“B”。

　　惠譽認為，當代置業的毛利率在2016年至2018上半年徘徊在20%左右，而2015年為31%。該公司的土地成本占平均售價的百分比在2017年為43%，并將在2018年繼續侵蝕當代置業的毛利率。

　　惠譽還表示，2016年當代置業土儲約為370萬平方米，2017年增至410萬平方米；2018年末該公司土儲為520萬平方米，公司將繼續面臨增加土儲的壓力，以維持未來三年的規模增長。

　　值得一提的是，目前，當代置業主要項目位于北京、太原、合肥、蘇州、長沙等一二線城市，比例高達70%。

　　“融資太高，財務負擔過重，而土地儲備又集中在一二線城市，銷售方面無疑會受到市場和調控因素影響，銷售如果低于預期，則現金流和財務壓力就更加苦不堪言?！鼻笆鐾赓Y銀行分析師這樣評價當代置業目前困境。（思維財經出品）■

責任編輯：張國帥