海航集團：272億港島地王的苦澀

　　文/樂居 王柔金

　　在萬達甩賣倫敦物業予富力及中渝置地的新聞刷爆朋友圈之時，另一家與它“同病相憐”的企業正為香港地王的融資奔走。

　　1月12日路透消息，海航愿意以年息9厘向新鴻基地產貸款，暫時未知借貸多少。資金主要是為早前買入四幅啟德地時的過渡貸款再融資，以及支付發展地皮的代價，其中一筆約25億元貸款將于本周一到期。

　　2016年11月-2017年3月期間，先是海航基礎（600515.SH）以88.37億港元首入香港拿下九龍啟德第1K區3號地塊，后海航實業以54.12億港元拿下九龍啟德第1K區3號地塊，而后香港國際建投（00687.HK）又以55.30億港元和74.4億元拿下第1L區1號地盤以及第1L區2號地盤（分別為新九龍內地段第6565號、6562號、6564號和6563號），均價均超1.3萬港元/平方呎（折合樓面價14萬港元每平方米）。

　　短短5個月內，海航系在香港開啟刷屏模式，接連斬獲四宗地，海航也由此成為彼輪中資香港買地潮中最大贏家。

　　但在輝煌的起點過后，海航要面對的是272億港元地價款的支付以及3.7萬平方米港島超級大盤的高額建筑費用。為此，海航開始了將近一年的資金騰挪努力。

　　一年辛苦為錢忙

　　拿下香港橋頭堡后，為四宗地皮融資成為了海航的第一要務。翻開海航系香港近一年的“大事記”，大部分也都與啟德四宗地皮的融資貸款有關。

　　2017年3月29日，在拿下香港第四宗地地一個半月后，海航集團子公司香港國際建投即發布公告，實行“以一供二”供股融資92.55億港元，以用于償還銀行及其他貸款以及為集團未來投資機會撥付資金等。該筆資金最后被證實，部分用于啟德地塊建設開發。

　　此后的6月5日，香港國際建投又發公告稱，其間接全資附屬公司與一家銀行就一筆22.21億港元貸款融資訂立貸款協議，為期12個月，用于公司一幅74.4億港元地塊。

　　據彼時報道稱，海航原本尋求的是一筆最高為36億港元的貸款。但香港金管局于5月份出臺新政，自2017年6月1日起，金管局認可機構可向地產商提供的最高融資上限由地價成本的50%下調至40%（若土地成交價較地價低則以土地成交價為準），由建筑成本的100%下調至80%；整體貸款上限不超過物業完成后預期價值的50%，此前這一上限為60%。受此新政影響，海航不得不縮減貸款規模，縮水后貸款規模與估值比率僅為30%。

　　本來，既有供股融資，又有銀行貸款，海航香港啟德地塊的開發資金按理來說應該不成問題，事情的轉折點發生在9月份。

　　9月4日，據港媒報道，香港金融管理局向活躍于內地民企借貸的香港中資行及大型銀行，發問卷點名查詢個別企業信貸情況，涉及查詢企業包括海航及萬達兩家。

　　遭遇金管局點名查詢點消息剛剛出街沒幾天，9月14日，海航就傳出了被銀行拒絕續貸的消息。彼時消息稱，有4家授予海航短期貸款購啟德地皮發展項目的銀行，已決定不再向海航提供再融資。而另外3間銀行，則要視乎條件再作決定。

　　至于不再提供融資的原因，則是銀行對于海航未來的投資需予政府審批及樓價前景的不確定性所致。

　　對于上述市場傳言，海航的官方回應是：“啟德項目正按計劃如期進行，公司與銀行關系良好，財務狀況穩健。”

　　香港地王之重

　　雖然拒不承認資金問題，但從海航后續一系列動作上看，啟德四項目短期貸款到期的壓力，一直籠罩在海航的身上。

　　地產K線了解到，投得4幅啟德地皮后，海航便向多家銀行申請了多筆短期過渡性貸款用作支付地價用途。按照媒體此前統計，已知有8家銀行向海航子公司合計提供117億港元短期購地貸款，占啟德4宗地塊競標總額的43%；該批貸款分別于2017年11月，2018年1月、2月及6月到期。

　　地產k線了解到，海航原本希望通過設立基金的方式為6565號地塊融資，且已于此前10月分發布相關公告，但不知為何，截至目前，該項基金仍未正式成立。

　　此道不通，貸款又馬上就要到期了，海航只得另辟蹊徑，10月20日，又有消息傳出，海航一家子公司正尋求約64億港元的有擔保信貸安排，為其約88.4億港元買下的香港啟德地塊（6565號地塊）籌措資金。該筆融資中35億港元用于11月到期的過橋貸款的再融資，另外約29億港元用于建設資金。

　　但從結果上看，該筆貸款最終不了了之。

　　無奈之下，海航只得將貸款延期。據港媒11月20日消息，海航集已尋求將一筆11月24日到期的35億港元過橋貸款的償付日期推遲至今年2月，為此，海航愿為延期這段時間支付H+2.6%的利息，當前這筆有擔保過橋貸款的年利息是H+1.3%，借入這筆貸款是為了支付其在啟德購買首塊地皮6565號地塊所需費用。

　　第一筆到期貸款償付日期得以推遲，但海航并沒能因此得到喘息的機會，第二筆將于2018年1月份到期的過橋貸款也馬上就要到期了。

　　為此，海航旗下香港國際建投于2017年11月30日再次宣布出資6.33億港元設立基金。基金總規模38.21億港元，將投資于啟德6562號地塊以產生收益及獲得資本增值。基金成立后，基金將成為啟德6562號地塊的唯一股東，香港國際建投方面僅占比16.57%。

　　萬幸的是，該筆基金沒有像上筆60億基金那樣不了了之，已于今年1月11日獲香港國際建投股東會批準通過。

　　但延期償付的貸款馬上2月份又要到期，另外還有兩筆貸款也將于2月份、6月分到期，屆時，海航還能再成立一個基金來解決嗎？

　　海航會否賣掉啟德地皮？

　　有香港資本市場人士就對地產K線表示，此前海航啟德6565號地塊的貸款利率僅為Hibor+1.3%，即便是申請貸款延期利率上升為Hibor+2.6%，折合成本也僅在3.8%左右。而此番傳出海航向新鴻基的貸款年息為9厘，折合成本約為10.8%。

　　地產K線參照此前利福國際73.88億港元拿下的香港九龍啟德地塊第1E區2號地盤（新九龍內地段第6557號）測算，彼時，利福國際簽署了一筆90億港元（合計11.6億美元）的五年期貸款用于發項目發展。其中，36.9億港元作為地價融資，53.1億港元作為建筑開支貸款。

　　而參照利福國際地塊14159平方米面積計算，海航香港四項目3.7萬平方米土地的建筑開支貸款需求約為139億港元，再加上272億港元地價成本，海航香港四地塊的顯性資金成本就已高達411億港元。

　　按照海航方面規劃，啟德四宗地皮將共同發展，四個項目預期將會興建1900個單位，涉及7幢高層大廈、12幢小高層大廈及4個別墅。

　　項目總體規劃圖已于去年10月前提交香港屋宇處審批，預期10月份月內取得有關工程許可證，并開展地基工程，預計2018年年第三季開始預售，2022年項目全部落成。

　　也就是說，即便項目進展順利，最快也要到2018年底才能有資金開始回籠，在此期間，融資的壓力、資金成本的壓力，都仍將是海航需要面對和解決的。

　　當然，即便最終承受不住償債壓力，海航也還有最后一招可以解決問題，那就是將項目賣掉！

　　海航集團席執行官譚向東在12月初接受《21世紀經濟報道》采訪時就曾表示，集團正洽談出售海外房地產業務，同時亦考慮設立投資基金，以助將紐約、悉尼及香港的地產項目出售給其他投資者。

　　聯系香港國際建投1月11日38億基金獲批消息，以及更早前60億基金設立未果消息，海航實際上早于去年10月份便已在尋找香港啟德四項目的退出機會，更已實現6562號地塊部分資金的變相退出。目前，海航在6562號地塊的股權占比已由原來的100%，降至16.57%。

責任編輯：孫劍嵩