文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　隨著入市房源持續(xù)增多，購房者可選擇空間明顯加大，有助于從中挑選更為中意的住房。并且，一線城市持續(xù)偏緊的供求關(guān)系有望好轉(zhuǎn)，各項(xiàng)目案場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，甚至?xí)霈F(xiàn)一定幅度的讓利或者折價(jià)出售。

丁祖昱：2018年將是一線城市買房窗口期

　　2018年將是買房窗口期

　　回顧2017年，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)特點(diǎn)：一是嚴(yán)控預(yù)售證審批，二是中高端盤長期不供應(yīng)，這就形成了限價(jià)“堰塞湖”效應(yīng)。新增供應(yīng)量高位回落，北京、上海降至歷史低位，同比跌幅都在50%左右。在調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)的作用下，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，商品住宅成交量全線回落，北京同比驟降62%。

　　但這不是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長久之計(jì)，一線城市限價(jià)“堰塞湖”終須解決。預(yù)計(jì)在2018年房管局將加快預(yù)售證審批，供應(yīng)量有望低位回升。年初，部分一線城市供應(yīng)明顯放量，以上海為例，1月份商品住宅供應(yīng)量升至44萬平方米，環(huán)比大增94%。隨著入市房源持續(xù)增多，購房者可選擇空間明顯加大，有助于從中挑選更為中意的住房。并且，一線城市持續(xù)偏緊的供求關(guān)系有望好轉(zhuǎn)，各項(xiàng)目案場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，甚至?xí)霈F(xiàn)一定幅度的讓利或者折價(jià)出售。因此，2018年將是一線城市較好的買房時(shí)間窗口期。

　　中高端住宅一二手價(jià)格倒掛或是常態(tài)

　　近年來，一線城市改善性需求持續(xù)釋放，中高端項(xiàng)目成交占比直線提升。盡管2017年一線城市成交量全線回落，但是中高端項(xiàng)目去化表現(xiàn)尚佳，總價(jià)500萬以上項(xiàng)目成交占比穩(wěn)中有升，北京、上海現(xiàn)已接近40%。豪宅客群購買力強(qiáng)勁，上海、深圳總價(jià)千萬級(jí)豪宅占據(jù)一成左右的市場(chǎng)份額，北京成交占比升至16%，同比增加10個(gè)百分點(diǎn)。

　　受限價(jià)政策影響，一線城市中高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格管控異常嚴(yán)苛，售價(jià)普遍低于市場(chǎng)預(yù)期，部分區(qū)域、板塊甚至出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛。短期內(nèi)，一線城市限價(jià)政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，中高端市場(chǎng)更是重點(diǎn)管控對(duì)象，依舊存在著較大的價(jià)格差。相較于純剛需產(chǎn)品，中高端項(xiàng)目保值、升值空間更大，改善性客群可謂是有“利”可圖。我認(rèn)為一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)長期看好，2018年投資機(jī)會(huì)還是在于中高端市場(chǎng)。

　　剛需地王盤短期內(nèi)難以解套

　　當(dāng)然，一線城市住宅市場(chǎng)也需要規(guī)避某些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如想入手剛需地段的地王盤則要謹(jǐn)慎對(duì)待。主要原因在于剛需地王盤土地成本偏高，面粉貴于面包的案例不在少數(shù)，未來增值空間著實(shí)有限。長期以來，地王解套殊為不易，往往是以時(shí)間換價(jià)格空間。另外由于價(jià)格原因，可能會(huì)出現(xiàn)交房時(shí)間過長、降標(biāo)降配等多方面問題。

　　(本文作者介紹：華東師范大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)博士生，現(xiàn)任易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁。（微信公眾號(hào)：dzypls）)