文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　政府換屆沒有完成，樓市調控政策是不可能松動的，即使完成換屆，也不可能馬上立即松動。樓市沒有進入實質性的調整期，樓市調控政策是不可能松動的。

樓市調控政策什么時候會松動

　　雖然調控政策尤其是限購口徑仍然是堅定、不放松，但是從今年5月份起，限購政策已經從“人才引入”的切口開始變相松動：

　　今年5月，濟南出臺規定，本科生連續繳社保半年，可享有本地常住戶口居民同等購房政策。6月，武漢出臺政策，規定大學生畢業3年內憑畢業證和就業證即可落戶。隨后政策加碼，官方表示，“大學生可以低于市場價20%的價格買房”。7月，成都出臺規定，外地大學本科及以上學歷的青年人才，憑畢業證即可申請落戶成都。人才公寓申請人租滿5年后，可按照5年前入住時的市場價格購買。8月，長沙發布《人才購房及購房補貼實施辦法（試行）》，直接規定在長沙工作、具有專科以上學歷或技師及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍、個稅和社保存繳的限制。

　　進入12月，南京繼放寬“碩士買房無需社保證明”之后，再度出臺人才政策，規定應屆本科及以上畢業生，在南京市就業創業即可落戶，而落戶即意味著購房資格。12月，鄭州出臺政策：不論年齡和畢業年限，只要符合本科以上學歷、副高級以上職稱、高級技師以上職業技術資格三個條件中的任意一個，不用審核社保或個稅，即可按規定購買住房。

　　除此之外，還有昆山、上海臨港等城市或區域出臺從“人才引入”的切口開始變相松動限購。

　　今年以來，包括武漢、長沙、成都、西安、濟南、南京、杭州、鄭州、青島、廈門、天津、重慶等新一線城市、二線城市，都加入了“人才爭奪戰”。“人才爭奪戰”涉及租房政策、戶籍政策、購房政策等等，背后反映出各大城市對于人口尤其是人才的爭奪，留住人口尤其是人才城市才具有競爭力，這是政策最重要的意義。

　　但是，以“人才爭奪戰”為名突破限購還有另外一個隱情。那就是伴隨著樓市調控的深入，各地方政府的土地財政的壓力越來越大。從土地財政依賴度的角度來說，去年10月調控以來部分一二線城市土地出讓收入的減少直接誘發地方政府的階段性土地財政收緊，而地方土地財政壓力則成為誘發松綁樓市“限購令”的主要原因。從經驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大。從“人才爭奪戰”所涉及的一些城市來看，大部分出臺以“人才引入”的切口變相松動限購的城市均有一定的財政壓力。

　　那么，一部分城市以“人才引入”為切口變相松動限購是否意味著樓市限購取消的大限已到？是否意味著樓市調控政策開始出現“趨勢性”的風向標意義的變化？

　　答案是否認的。關于樓市調控政策及核心一二線城市商品住宅調控政策及趨勢，2018年（大約10-11月）“十九屆三中全會”會是本輪樓市調控政策和市場趨勢的轉折點和風向標！明年10-11月“十九屆三中全會”之后樓市調控政策才具備實質性松動的條件。就限購政策而言，才具備“明緊暗松”甚至（非一線城市達到）取消的條件。具體有以下三點理由：

　　一是，“十九大”黨的換屆已經完成，但是，政府換屆沒有完成，政府應該是明年3月份“兩會”期間完成換屆，筆者認為，政府換屆沒有完成，樓市調控政策是不可能松動的，即使完成換屆，也不可能馬上立即松動。比較合理的時間點是政府換屆完成3-6個月后，從時間來看也就是2018年三季度以后的事情了，差不多也就是“十九屆三中全會”前后的時間點。從關鍵會議角度考慮，“十九屆三中全會”沒有召開完，原則上包括限購政策在內的樓市調控也不會實質性松動，“十九屆三中全會”召開完，才具備實質性松動的時機。

　　二是，樓市沒有進入實質性的調整期，樓市調控政策是不可能松動的，筆者判斷，全國核心一二線城市樓市在2018年上半年進入實質性調整期，調整期過后勢必會有“救市”政策出臺；從時間的角度來看，新一屆黨的“十九屆三中全會”預計明年10-11月召開，之前樓市仍然處于下行的調整過程中，調控政策不可能松動，“十九屆三中全會”之后，有可能會出臺刺激政策，通過樓市的增長為“十三五”新一輪經濟增長鋪路。此時，限購政策才具備實質性松動的機會和條件，非一線城市有可能限購政策執行上“明緊暗松”，甚至取消限購。

　　三是，歷次黨的“三中全會”往往是一個歷史時期的關鍵點，“十九屆三中全會”類似“十八屆三中全”等歷屆三中全會，往往會有重大的經濟、政治改革措施落地執行。從“十九大”階段的“十九大”經濟走勢來看，經濟面臨結構性調整與下滑的壓力，筆者可以預計，“十九屆三中全會”必然會釋放大量“刺激”經濟增長的政策。之后，經濟增長拉動房地產市場趨勢上行。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)