文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 譚浩俊

　　目前的樓市調(diào)控，已經(jīng)步入了深水區(qū)。一方面，政策的作用已經(jīng)得到全面發(fā)揮，無論是一二線城市還是三四線城市，房價都趨于穩(wěn)定，有的城市還出現(xiàn)了下降。也就是說，調(diào)控的基本目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；另一方面，房價上漲與庫存積壓的矛盾依然存在，熱點(diǎn)城市仍面臨房價上漲的內(nèi)在壓力，一旦政策松動，尤其是限購限售政策松動，必然會引發(fā)房價迅速上漲。

　　2017年，在“房住不炒”總基調(diào)下，全國商品房成交量增速有所放緩，但上市房企銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。1月9日，中原地產(chǎn)研究中心公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，共有31家上市房企公布2017年銷售業(yè)績，這些企業(yè)全年銷售額合計(jì)高達(dá)33758億元，相比2016年的21908億元上漲幅度達(dá)到54%。

　　面對各地都把房價穩(wěn)定作為樓市調(diào)控的主要抓手，出臺各種調(diào)控措施，穩(wěn)定房價、穩(wěn)定市場。于是，有分析認(rèn)為，樓市交易也將受到嚴(yán)重影響，市場將出現(xiàn)低迷狀態(tài)。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，地方政府會因?yàn)樨斦щy，放松樓市調(diào)控，以便于再次舉起“土地財政”的大旗，推動樓市復(fù)蘇。

　　我們并不否認(rèn)，樓市調(diào)控確實(shí)對市場產(chǎn)生了一定影響，過去那種紅紅火火的現(xiàn)象已經(jīng)不再。但是，從上市房企的銷售情況來看，樓市似乎并不象有的人所說的那樣，已經(jīng)陷入到全面低迷狀態(tài)。

　　也許有人會說，上市房企銷售增長幅度較大，可能與房企回籠資金力度加大有關(guān)。客觀地講，不排除這種可能。對房企來說，回籠資金永遠(yuǎn)是不能放松的一項(xiàng)工作。前提是，要想回籠資金，必須有消費(fèi)者買單，有居民購房。如果無人購房，縱然房企有再大的決心，也是白搭。這也意味著，上市房企能夠出現(xiàn)銷售收入大增的現(xiàn)象，與消費(fèi)者沒有因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而放棄購房有關(guān)，各種剛性、改善性需求仍然按照正常規(guī)律支撐著市場，從而使房企沒有因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而全面陷入停擺。這也從另一個方面說明，所謂樓市調(diào)控使市場陷入低迷的觀點(diǎn)，是想當(dāng)然，是站不住腳的。對樓市調(diào)控，必須冷靜思考、理性分析。

　　客觀地講，一項(xiàng)調(diào)控政策的出臺，不可能不對市場產(chǎn)生影響。尤其是樓市調(diào)控，用因城施策替代“一刀切”，更容易迫使地方政府為了“面子”，不敢讓本地房價出現(xiàn)比其他地方上漲快的現(xiàn)象。因此，會在一定程度上利用行政手段控制房價、影響市場。但是，基本的目標(biāo)不會變，那就是“房子是用來住的，不是用來炒的”。正是因?yàn)橛羞@樣的目標(biāo)，地方在制定和執(zhí)行樓市調(diào)控政策時，就會更加慎重、更加理性、更加客觀。所謂的市場低迷現(xiàn)象，會在局部出現(xiàn)，但決不會在全局出現(xiàn)，這也是為什么在樓市調(diào)控政策如此嚴(yán)厲的情況下，上市房企銷售收入仍保持很高增長水平的原因之一。

　　必須承認(rèn)，目前的樓市調(diào)控，已經(jīng)步入了深水區(qū)。一方面，政策的作用已經(jīng)得到全面發(fā)揮，無論是一二線城市還是三四線城市，房價都趨于穩(wěn)定，有的城市還出現(xiàn)了下降。也就是說，調(diào)控的基本目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；另一方面，房價上漲與庫存積壓的矛盾依然存在，熱點(diǎn)城市仍面臨房價上漲的內(nèi)在壓力，一旦政策松動，尤其是限購限售政策松動，必然會引發(fā)房價迅速上漲。相反，那些庫存較大的城市，如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的調(diào)控政策，則難以達(dá)到去庫存目的。兩者之間如何取舍，是一個非常敏感而重要的問題。

　　而住建部日前召開的工作會議傳遞出的信號是，2018年將抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。也就是說，分類調(diào)控是2018年樓市調(diào)控的主要方式。具體地講，就是針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。如此一來，方向就明確了，不同的城市，可以根據(jù)不同的情況，采取不同的調(diào)控政策，實(shí)施不同的調(diào)控手段。

　　也許正是因?yàn)榻衲甑臉鞘姓{(diào)控把著力點(diǎn)放在了分類調(diào)控上，因此，新年一過，蘭州市就出臺了放松限購的政策，給了各方一個不大不小的驚奇。不過，仔細(xì)看看，蘭州的放松限購，是建立在限售收緊的基礎(chǔ)之上。因?yàn)椋潘上拶彛梢园l(fā)揮去庫存的作用，避免庫存過大，對市場穩(wěn)定和風(fēng)險防范產(chǎn)生影響。收緊限售，則可以制約炒房和過度投資投機(jī)。至少，可以讓炒房者沒有太大的獲利空間。

　　蘭州放松限購的信號，無疑也從一個側(cè)面說明樓市調(diào)控確實(shí)已經(jīng)到了深水區(qū)，已經(jīng)到了出臺樓市政策必須更加精細(xì)、更加精準(zhǔn)的時刻，到了需要精準(zhǔn)調(diào)控的階段。因?yàn)椋壳暗臉鞘校葲]有達(dá)到可以退出調(diào)控的時期，也不能繼續(xù)以“緊”為上，而必須結(jié)合各地實(shí)際，對調(diào)控政策做出微調(diào)。既然是微調(diào)，就更需要講究技巧、講究策略、講究效果，要做到精準(zhǔn)無暇。不然，是會影響樓市大局的。象蘭州這樣的政策調(diào)整，是比較恰當(dāng)?shù)模彩欠戏诸愓{(diào)控要求的。

　　需要提醒開發(fā)商和地方政府的是，雖然樓市調(diào)控取得了比較明顯的成效，房價也逐步進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)。但是，只要相關(guān)的制度和規(guī)范沒有完全到位，特別是房產(chǎn)稅等政策沒有出臺，樓市調(diào)控政策也不會退出。這也意味著，開發(fā)商必須把回籠資金放在突出位置，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。同時，在拿地問題上也要十分小心，不要再輕易制造“地王”。對地方政府來說，則必須緊鎖“土地財政”大門，不要指望再依賴“土地財政”。尤其是庫存較多的三四線城市和部分二線城市，也不要再不顧一切地制造新的庫存。這種只顧眼前利益、局部利益，不顧長遠(yuǎn)利益和整體利益的行為，總有一天會得到懲罰的。

　　(本文作者介紹：中國不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟研究員)