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繼8月10日發布盈利警告和內幕消息公告后，8月11日傍晚，碧桂園（02007.HK）通過官微發布由碧桂園董事局主席楊惠妍、黨委書記、總裁莫斌聯合署名的《化危機為生機，鍛造更健康的碧桂園》致歉信，信中指出，面臨自創辦以來的最大困難，堅信房地產行業經過這一輪的深刻調整，終將回歸健康平穩發展的軌道。
同日，經濟學家任澤平發文力挺碧桂園。他表示，應該幫幫碧桂園等優質民營房企，這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘，不僅是因為大而不能倒，而是守住金融風險底線、守住民生底線的需要。
據了解，8月10日晚，碧桂園發布內幕消息稱，公司預計上半年出現較大虧損，未經審計的凈虧損額度大約介乎約450億元至550億元，導致虧損原因主要是由于房地產行業銷售下行的影響，業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加，以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。
8月11日，碧桂園內部人士向《華夏時報》記者表示，目前是有階段性的流動壓力，但依然是在積極自救，保交付，有信心通過相關債務安排保障公司的可持續發展并完成保交樓的任務，履行企業的社會責任，維護投資者合法權益。截至2022年底，碧桂園仍有1.2萬億元的可售資源，3096億元的凈資產，凈負債率40%。
出現了階段性的流動壓力
碧桂園在8月10日晚的公告中指出“自2021年以來，行業步入了前所未有的困難時期，多重不利因素疊加，導致行業銷售和公開市場融資面臨嚴峻的困難和挑戰”，同時也承認“公司遇到了自成立以來最大的困難”。
數據顯示，2023年1—7月，碧桂園實現權益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%，7月單月實現權益銷售金額121億元，連續第4個月環比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。與此同時，銷售端的困境也傳導到業績端，對比2022年6月30日半年度凈利潤約19.1億元，碧桂園預期今年上半年的凈虧損介乎450億元到550億元。
碧桂園表示，雖然公司上下已全力以赴自救，但市場整體尚未回暖，行業絕對規模下降，資本市場信心修復尚需時間，公司整體經營壓力有增無減，導致2023上半年預計出現較大虧損，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動壓力。
從公告的內容可看出，碧桂園采取了加快銷售回款和應收債權回收、積極拓展融資、加速盤活大宗資產、最大限度削減支出等措施開源節流。其中，更是做好保交付、保信用工作。數據顯示，2022年碧桂園連同其合營企業和聯營企業分別交付房屋近70萬套和27.8萬套，2023年預計全年還要交付70萬套房屋，而上半年已順利完成27.8萬套的交付任務，交付量繼續穩居行業第一。在債務兌付方面，截至今年7月，碧桂園仍保持著零違約的紀錄。
對于出現了階段性的流動性壓力，碧桂園管理層也進行了深刻反思。碧桂園方面表示，“雖然對本輪市場調整周期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度等不夠潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。”
“碧桂園與恒大不同”
需要注意的是，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，碧桂園的問題，可以稱為時代的通病。在李宇嘉看來，碧桂園的問題，主要是預期悲觀、資產流動性和和資產價格的問題。某種程度上，也是房地產“高周轉、高杠桿、高成本”的產物。在這一點上，碧桂園和其他企業（比如恒大）的問題是一致的，“三高”是那個時代所有企業共同的模式。
不過，李宇嘉也表示，“盡管都是近萬億級房企，但是碧桂園與恒大不同的是，碧桂園沒有搞非理性的多元化經營，沒有搞資本運作。而且，碧桂園在物業管理、建造技術等方面做出了向高質量發展轉型，向新模式轉型的重大貢獻。”
也有業內人士向記者指出，不同于資不抵債的出險房企，碧桂園的公司資產足以覆蓋所有有息債務，流動性不足只是階段性的問題。而且，截至2022年末，該公司仍有超過1.2萬億元的充裕可售資源，足以保障未來經營的有序開展。相信伴隨著碧桂園的積極自救以及銷售、融資環境的好轉，其流動性壓力可得到有效緩解。
數據顯示，截至2022年年底，碧桂園的總資產為1.74萬億元，總負債1.43萬億元，凈資產約3095.73億元，總權益可售資源約12083億元，其中已獲取的權益可售資源約9555億元，剔除預收賬款的資產負債率降至69.4%，凈負債率低至40%，現金短債比為1.6倍。
而碧桂園也在公告中表示，將盡最大努力做好銷售，努力盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產，同時加強內部管控，進一步精簡組織、減少行政管理費用開支，改善經營效益，更好保障供應商、合作方等各利益相關方的權益。
此外，碧桂園還采用專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，切實保障全國范圍內項目的運轉并完成保交樓任務；與各持份者溝通，并考慮采取各種債務管理措施，積極化解階段性流動壓力；成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組，建立工作機制，努力渡過難關。
碧桂園表示，“從哪里跌倒就從哪里爬起來。雖然公司遇到了自成立以來最大的困難，但我們始終對中國經濟的前景充滿信心，房地產行業經過這一輪的深刻調整，終將回歸健康平穩發展的軌道。”
任澤平發文呼吁幫助碧桂園等優質民營房企
值得一提的是，8月11日，經濟學家任澤平在其個人社交平臺發文呼吁，應該幫幫碧桂園、龍湖等優質民營房企。他認為，這不僅是幫民營房企最后的堡壘，而是守住金融風險底線、守住民生底線的需要。
在任澤平看來，如果第一大房企轟然倒下，將沖擊市場信心、經濟恢復、金融風險、居民購房預期以及上下游60多個行業，關系幾千萬人就業，龍湖這些民營房企最后的堡壘也可能難以自保，這是不可承受之重。根據國際經驗，房地產是周期之母，十次危機九次地產。
任澤平分析稱，近年房地產市場和企業困境的根本原因是，長周期拐點出現，大開發時代落幕，疊加過去三年調控收緊，即使優質民營房企也遇到了暫時的經營和流動性困境。房地產長期看人口，1962—1976年嬰兒潮人口退出購房人群，城鎮化率超過65%接近尾聲，全國套戶比1.09套、70%以上的城市住房基本飽和，人均住房面積34平甚至超過部分發達國家水平，人口老齡化少子化不婚化加速到來，熱點城市房價偏高，等等。
近期政策積極信號頻出，任澤平指出，“黎明就在前方，優質民營房企不要倒在黎明前”。7月24日國家提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。7月27日，住建部表示，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
任澤平還提出如下幾點建議，優質民營房企走出困境，一方面要靠自身開源節流，債務重組，保交樓，積極開展自救，堅決不能躺平，另一方面靠以三支箭為代表的政策支持以及落地，打通最后一米，更根本的是要恢復市場信心。
任澤平稱，“市場銷售恢復-房企現金流恢復-拿地恢復-土地財政恢復，這才是治本之策。因此，以下政策可以考慮，比如，降低首套房首付比、降低房貸利率、降低改善型住房交易稅費、‘認房不用認貸’、適當放開限購限貸限價限售措施等，大力支持剛需和改善型需求。”
此外，任澤平還提到，如上述措施快速實質有力，即將到來的“金九銀十”市場則將率先回暖，如此，中國房地產軟著陸可期，優質民營房企、上下游建筑建材產業鏈、地方財政、幾千萬人就業的問題有望化解，中國經濟有望避免大的風險。
華夏時報
責任編輯：石秀珍 SF183
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