業內人士表示，“抱團停貸”事件中，核心是銀行既是運動員，又是裁判員。預售資金監管何去何從？

　　新京報記者 段文平 徐倩 編輯 武新 校對 柳寶慶

　　早在4月中旬，購買了恒大某樓盤的王一（化名），因為項目遲遲難以交付且自身的還貸壓力較大，萌生了銀行按揭斷供的想法，但被朋友勸住。

　　沒想到，3個月后，一場由各大停工樓盤業主發起的斷供潮席卷而來，其中恒大樓盤停貸最多。據不完全統計，全國已有超過80個停工或爛尾樓盤的業主發出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市，且仍在不斷增加中。

　　對于樓盤停工或爛尾，業主將原因指向銀行違規放貸以及預售資金監管出現漏洞。那么，在爛尾樓形成的背后，預售資金監管是如何出現失守的？監管又要何去何從？

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　　業主將爛尾原因指向預售資金挪用

　　據了解，這些發出“強制停貸告知書”的樓盤業主，對于樓盤停工或者爛尾的原因，都指向兩點，一是銀行違規放貸，二是監管缺位導致預售資金被違規挪用。

　　比如，武漢市恒大時代新城業主的告知書顯示，作為貸款銀行，違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款；將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶；未積極履行資金監管義務，導致資金嚴重非正常流出。

　　鄭州名門翠園業主的強制停貸告知書也顯示，在房屋預售過程中，作為貸款銀行，諸如工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等存在不同程度違規發放貸款、未積極履行資金監管義務的行為，具體包括違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監管賬戶等。

　　西安世茂璀璨傾城二期的停貸告知函指出，在擬定貸款合同時，未按照購房合同和國家相關法律規定，將按揭貸款的收款賬戶設定為監管賬戶，而是設定為開發商的一般賬戶，這樣直接導致按揭款脫離監管，被開發商挪用一空，進而導致房子停工爛尾。

　　本該使用到項目建設的預售資金，卻被挪走他用，這成為樓盤停工乃至爛尾的最主要原因。IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，房地產預售制度下，項目預售資金（含按揭貸款）與項目開發貸款的使用監管就成為項目能否順利交付的關鍵，而這次“抱團停貸”的集中爆發，無疑將疑點再次瞄向預售資金監管。

　　“此次事件的核心是，銀行既是運動員，又是裁判員，在實際執行過程中，沒有起到裁判員的作用，出現了違規放貸、經營貸流向房地產、預售資金挪用等現象。” 中原地產首席分析師張大偉如是說。

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　　監管資金是如何被挪用的？

　　預售資金是指新房項目預售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房企須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。當房企達到規定的工程建設進度節點，可申請支取相應比例的預售款。

　　但是，在過去很長一段時間，為了規模擴張，在“拿地-開工-預售-拿地”的高周轉模式下，很多新房預售后的回款資金，不是用作結算工程款，而是被違規挪走他用，通過撬動資金杠桿，進行大規模拿地實現快速擴張。

　　對此，柏文喜表示，按照常規，房地產項目開發貸款也是按項目建設進度撥付的，但實際上開發商往往會以各種方式提前套取開發貸款，而貸款銀行也給予了默許甚至是“合謀”，從而造成開發貸款大量被挪用和轉移，從而導致了預售項目的資金鏈斷裂和爛尾。

　　預售資金是如何被挪用的呢？最常用的一種手段是，錢沒進入監管賬戶，而是進入了非監管賬戶。項目公司設置多個銀行賬戶屬于常事，將占比較小的首付款放置于監管賬戶上，另將按揭款放在非監管賬戶上，這樣被監管的資金就只有30%左右。另一種手段是虛報工程進度，聯合施工方將監管資金的錢套出來。此外，有的賬戶監管形同虛設，開發商直接抽調資金。

　　“與承建商偽造工程量、與供應商偽造采購合同等，而且不少承建商、監理機構和供應商就是開發商的關聯企業，甚至就是開發商自己。”柏文喜如是說。

　　通過挪用預售資金撬動金融杠桿進而實現規模擴張，這種模式暗藏巨大風險，如果房企出現資金鏈斷裂，就很容易導致樓盤停工乃至爛尾。

　　上述的西安世茂璀璨傾城二期挪用監管資金就曾被相關政府部門通報。今年6月8日，西安市未央區住房和城市建設局發布了《關于糾正違規挪用西安世茂璀璨傾城商品房預售監管資金的函》。其中指出，西安世茂璀璨傾城項目因集團抽調商品房預售資金，現存在資金缺口達11億元，導致項目停工，并要求其將之前調撥的資金退還到監管賬戶，解決資金缺口困境、保障世茂璀璨傾城項目如期交付。

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　　預售資金監管的收緊與優化

　　去年，在多種原因疊加下，部分房企陷入流動性危機，出現項目停工的現象，同時被爆出預售資金被挪用的情況。

　　諸如去年10月份，湖南省住房和城鄉建設廳向恒大湖南分公司下發了《關于請落實“保交樓”工作有關事宜的函》。其中提到，恒大集團湖南分公司及附屬公司涉嫌挪用、違規使用預售監管資金，應立即糾正，并于11月30日前將抽逃、挪走的預售款退還。

　　業主張藝（化名）告訴新京報記者，她所購買的樓盤開發商也出現了資金鏈問題，開發商集團曾試圖將監管賬戶的錢抽調，但最后在業主維權下，當地主管部門給摁下了，使得項目正常施工。

　　不只開發商，銀行也存在私自挪用預售資金的行為。今年1月份，佛山市住房和城鄉建設局發布通知稱，華夏銀行股份有限公司佛山分行未經監管各方同意，擅自將商品房預售款從專用賬戶劃出，違反多項法律法規的規定。從1月6日起，該局暫停與與華夏銀行股份有限公司簽訂商品房預售款專用賬戶監管協議。

　　事實上，為了保交樓，保障購房者的利益，去年，包括西安、北京、天津、蘇州、廣州、石家莊、重慶、銀川等多個城市出臺政策，加強對商品房預售資金的監管。強監管內容主要包括升級資金監管范圍、提高監管比例、提高支取節點要求等。

　　加強預售資金監管，無疑保障了購房者權益，對防止出現爛尾樓、拖欠供應商、農民工工資等現象起到了很好的作用，但是部分城市的預售資金監管出現“一刀切”、過度收緊的情況，也使得部分企業在艱難時刻遭遇到更大的流動性壓力。

　　今年以來，預售資金監管開始優化。4月份，中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

　　據克而瑞6月份統計的一份數據顯示，今年以來，南京、成都、海口等多個城市優化預售資金監管，內容包括降低重點監管資金比例、增加重點監管資金撥付節點、允許使用銀行保函替代預售監管資金、依據企業信用評級實行差異化管控等等。

　　在業內人士看來，對于預售資金的監管，底線是保交樓，通過加強監管實現更加規范化的管理，從而保證在建項目都能按期交付。與此同時，基于化解企業風險的考量，優化監管，提高資金利用效率。

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　　爛尾樓強制停貸8問

　　新京報記者邀請北京金訴律師事務所主任王玉臣、河南融業律師事務所王海濤、上海權典律師事務所合伙人律師張柯三位資深律師從法律層面對業主強制停貸的做法做出解讀，并且從法律角度給出業主建議。

▲據不完全統計，目前已有超80個停工或爛尾的樓盤業主決定強制停貸。圖/IC photo

　　業主直接“停貸”存風險

　　問題1：在樓盤“出險”之后，購房人主張停貸的做法是否有法律依據？

　　王玉臣：在法律層面上，確實沒有明文規定出現這些情況后購房人有權直接停貸。在這里有兩個法律關系，一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關系，屬于借貸；另一個是購房人和開發商之間的商品房買賣關系。爛尾樓盤的出現屬于商品房買賣關系出了問題，與按揭貸款法律關系是相對獨立的，所以不是直接就能賦予購房人可以停貸的權利。這是兩個合同，兩個法律關系。

　　所以，這種停貸的做法有著不小的風險。如果沒有得到銀行的回應和同意，同時也沒有得到法院的判決支持，貿然停貸的購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能會被訴到法院，甚至還可能會被法院強制執行。

　　問題2：如果銀行違反規定，存有過錯，購房人是否可以不還貸？

　　張柯：爛尾是因，停貸是果，如果只以單個合同的相對性論，不符合公平原則。對于購房人而言，已經支付了首付款，但購買的期房停工或者爛尾，一方面超過約定期限沒有收到房子，另一方面還繼續償還貸款，這是不公平的。對于開發商而言，收了購房人的首付款和銀行貸款，卻不能按時交房。對于銀行而言，依約既享有抵押權，又享有債權，但卻違規放貸，疏于監管甚至為開發商“開綠燈”，依法應當承擔監管責任。

　　2018年廣東省高級人民法院（簡稱“廣東省高院”）審判的一個案件，具有參考意義。這個案件是招商銀行股份有限公司惠州分行（簡稱“招行惠州分行”）因與被申請人黃一婷以及一審第三人光耀集團有限公司（簡稱“光耀公司”）金融借款合同糾紛一案。在該案中，銀行沒有將貸款支付到預售款專用賬戶，而是轉到開發商的另一個賬戶，導致資金被挪用，項目爛尾。廣東省高院從公平原則出發，以締約過失責任，維持一審、二審的判決：開發商交房前，購房人可以不還貸，購房人已付的貸款銀行不需要退回。

　　問題3：面對樓盤停工甚至爛尾，購房人是否有權單方面停止履行貸款合同義務？

　　王海濤：如果購房人起訴要求解除購房合同以及貸款合同，根據情況，法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還；對于已償還部分以及首付部分，應由開發商償還購房人；開發商不再履行對購房人交付房屋的義務。對于后續貸款的償還，如果解除購房合同以及貸款合同，根據情況，法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還，而是由開發商償還銀行。

　　可以參考最高人民法院民事判決書（2019）最高法民再245號案例，因出賣人（開發商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除，應由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和買受人（購房人），而買受人不負有返還義務。

　　此類案件涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系，因開發商違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用購房人支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商、購房人的債權；購房人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在購房人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。

　　問題4：對于遭遇爛尾樓的購房人，如何從法律層面為自己維權？

　　王玉臣：首先，盡快核實所購項目的預售房款收取情況、監管情況，是否存在開發商逃避預售資金監管、挪用預售資金的情況，通過信息公開申請等方式對項目的開發建設做全面的調查和了解。

　　其次，若核實發現存在挪用預售資金的情況或者其他違法違規行為，應盡快提起相關的查處申請，申請相關部門對這種違法行為進行調查處理。如果通過核實，發現在這個過程中銀行也存在違規操作，還可以視情況提起相關的違法查處申請。

　　再次，如果交房已經延期，還可以視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟，追究逾期交房違約金。

　　第四，很多爛尾樓或者延期交房的項目，存在開發商被強制執行的問題，不乏執行范圍是購房人的房屋。所以平時務必注意查詢開發商的執行情況，如果發現自己購買的房屋被查封或被執行了，要及時提起相關的異議，必要的時候，還要及時提起執行異議的訴求。

　　最后，在上述法律手段的基礎上，可以建立和開發商等多方主體談判的平臺，進而推動開發商盡快完工交房。作為購房人，要想更好地保護自己的合法權利，需要靈活、充分運用法律賦予咱們老百姓的權利，依法依規去做，千萬不要碰紅線，否則得不償失。

　　若銀行違規放貸，監管部門可行政處罰

　　問題5：如果銀行違規放貸，應承擔什么樣的責任？

　　王海濤：如果銀行違規放貸，不構成業主對房屋貸款合同停貸的原因，但是，違規放貸的銀行將會受到監管部門的行政處罰。

　　根據《銀行業監督管理法》第48條規定，銀行違反法律、行政法規以及國家有關銀行業監督管理規定的，銀保監局可以對銀行采取罰款、對有關人員采取紀律處分或禁止從事行業工作等措施。同時，很多省市專門出臺監管細則，禁止銀行監管新的預售項目。

　　對于違規銀行面臨的風險而言，如果業主要求解除購房合同以及貸款合同，根據情況，法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還，而是由開發商償還銀行，開發商的償債能力及周期是不確定的。

　　問題6：目前，購房人與銀行簽訂的房屋貸款合同中，是否有涉及銀行違規放貸等的相關約定？

　　王玉臣：一般是沒有的。特別建議購房者，在現在的銀行按揭貸款合同文本中，將違規放貸的情形進行羅列，并且約定如果出現爛尾等情況，后續的違約責任如何厘清。

　　張柯：銀行如果在購房人與銀行簽訂的借款合同中，通過格式條款，明顯不合理加重購房人的責任，如約定“借貸關系解除的，借款人應當返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用”等，則可能違反公平原則。

　　開發商違法違規挪用監管資金將被處罰

　　問題7：開發商挪用監管資金致使樓盤爛尾，開發商應承擔什么責任？

　　王玉臣：商品房買賣合同中一般都沒有約定挪用監管資金的違約責任，所以開發商挪用監管資金，一般是應當承擔相應的行政處罰責任。

　　根據《城市房地產管理法》第45條規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。如果銀行監管不力，開發商挪用預售款，都屬于違法行為。針對開發商的違法行為，購房人可以向當地住建部門投訴，住建部門可以對開發商采取列入信用黑名單等行政措施。

　　問題8：購房人停貸對開發商有什么影響？

　　王海濤：對于開發商而言，可能面臨的后果為購房人主動停貸、解除購房合同、要求退房等。在法律層面，如果解除購房合同以及貸款合同，法院可能會根據情況判決剩余貸款不再由購房人償還，而是由開發商償還銀行。

　　業主抱團停貸是否會促使開發商復工這需要分別看待，因為，開發商的交樓說到底是資金問題，從一定程度上來講，有促進開發商交房的作用，具體作用大小，還要看房地產市場狀況以及開發商實際面臨的困難。

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責任編輯：李思陽