原標題：爛尾樓業主選擇停貸：法律風險下該何去何從

　　作者： 孫夢凡

　　[ 近日，一份“名門翠園業主強制停貸告知書”在網上流傳，業主稱該項目已逾期交房1000多日，目前仍全面停工。 ]

　　談起五年前的買房經歷，王君一度哽咽。

　　2017年，樓市正熱，王君和妻子賣掉一套二手房，選中鄭州金水區一個網紅熱盤——名門翠園，打算買來方便工作和孩子上學。沒想到，抱著兩歲女兒到售樓處買房那天，成為他人生中最追悔莫及的時刻。

　　2018年，名門翠園成為鄭州樓市“銷冠”，王君也沉浸在買房喜悅中。到2019年末，王君發現異常，自己千挑萬選的項目，竟然停工了。這一停就是兩年，中間雖有斷斷續續復工，但經歷了疫情及洪水沖擊，這個項目徹底成為業主心頭的一道傷疤。

　　近日，一份“名門翠園業主強制停貸告知書”在網上流傳，業主稱該項目自開盤以來累計銷售金額近百億元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前項目未復工，翠園貸款買房的業主將停止償還貸款，直至交房辦妥房產證為止。

　　不僅是王君所在的名門翠園，近期多地爛尾樓業主都發布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內的城市。

　　有業內法律人士稱，如果未經法院判決，或沒有達成停貸協議，貿然停貸購房人就成了違約方，征信會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強制執行?！拔覀円膊幌氤蔀閯e人眼中的異類，但大家都是普通人，不能錢房兩空啊。”王君稱。

　　“網紅盤”的隕落

　　在鄭州的問題樓盤中，名門翠園因停工時間長、維權事件頻發，幾乎無人不曉。但在數年前，該項目曾經大受追捧、開盤熱賣，一度風光無限。

　　名門地產——名門翠園項目背后的開發商，在2017年推出了該項目。當時，鄭州房地產市場正火熱，起家河南的名門地產也急速擴張，前后幾年大舉拿下鄭州多個舊改項目，其中便包括金水北區“最大的城中村改造綜合體項目”名門翠園。

　　項目開盤后，包括王君在內的購房者熱情滿滿，有的為孩子在附近上學、有的受市場氣氛烘托，紛紛上車了該樓盤，最早的一批約定2019年末交房。與此同時，名門地產在鄭州同步開發了多個樓盤，甚至還將擴張的腳步延伸到省外，比如深圳。

　　沒想到，看似風風火火的場面，在交房日到來前便戛然而止。2019年10月，項目總包方在名門翠園門口貼出聲明，稱名門嚴重拖欠工程款，項目工程進展嚴重滯后。業主未在約定的時間收到房，與此同時，關于名門地產資金鏈斷裂的聲音開始流出。

　　2021年以來，名門地產旗下多項目接連停擺，更有員工投訴其拖欠工資，當時經人社局核實反饋，該公司經營不正常。中建二局、廣發銀行、中融國際信托等，都曾將名門地產告上法庭，后者共35次被列為失信被執行人，被執行總金額達107億元。

　　名門翠園的項目開發公司圣鴻置業，也在經歷多輪股權變動后，與名門地產脫離了關系。

　　一時間，名門翠園的業主陷入難拿違約金、收房無門的境地。據王君稱，目前項目工程進度大約60%，工地一個人都沒有，已經完全停掉。如果要完成項目的后續建設，大概還需要9個億資金。這期間，短暫進來過接盤方，但都沒有實質性進展。

　　今年7月份，“好消息”突然傳來，一張網傳海報內容顯示，名門翠園被抵押物將于近日進行解押，名門翠園實控方會將解押資金如數上繳政府監管賬戶，用于項目復工復建；施工方中建七局、中天建設也表示會積極配合政府復工。

　　據悉，這是近期金水區豐慶路街道辦事處召集各方開會的紀要。不過，名門翠園的許多業主依然充滿擔憂?！敖衲?月辦事處便說過問題已經解決，但6月去問又不行了。這次說8月有望復工，不知道會不會成真。”

　　業主無奈“停貸”

　　眼看樓盤復工艱難，王君迫于生活壓力，動了“停貸”的念頭。

　　數月前，王君便跟銀行溝通、申請直接停貸，銀行方面稱業主與其屬于借貸關系、跟開發商屬于買賣關系，貸款停不了。今年鄭州疫情后，銀行挨個給業主打電話，稱可以幫忙申請延期還款、最長一年，等延緩期過后再還，但有的需要復利。

　　就這樣，王君暫時按銀行的延期還款政策，緩解了幾個月的燃眉之急。不過，等12月到期后，王君也沒有繼續還款的打算?！叭绻客５?，銀行可能會起訴、直接拍賣房子、征信也會受影響，但我沒辦法，如果再繼續往里扔錢，就沒法生活了?！?/p>

　　名門翠園的另一名業主，也有類似情況。據該業主稱，她今年3月份就直接停掉了還款，沒有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，說可以申請延期到12月，不過要還3~6月的罰息。“即便項目復工，我也不打算還，要等交房再說，否則太多不穩定因素?！?/p>

　　“現在爛尾樓的解決看不到希望，但是業主一邊還房租、一邊還房貸，加上疫情影響，其實生活都很艱難?！币晃煌瑯邮敲T翠園業主的律師稱，聽說小區很多人已經停貸了，其他業主在如今環境下也處境艱難，如果下月不復工就準備停了。

　　上述業主表示，多家銀行因疫情出臺了延期還款政策，并不是針對爛尾樓的，不過業主也可申請，寬限期三個月到一年不等。“延期還款是暫時性緩解，短期內不用還錢，但后期要還復利。業主的最低訴求，是暫停還款到交房為止，以度過這段艱難時期?！?/p>

　　值得注意的是，與名門翠園一起，近期多個城市都出現業主意欲“停貸”現象。

　　對這些業主來說，選擇“停貸”也是無奈之舉?！拔覀円膊幌氤蔀楫愵?，成為別人眼中的維權人，但現在兩個孩子每月幼兒園支出5000元、加上房租和貸款壓力，我和愛人工作也出現波折，生活實在很難支撐下去了?！蓖蹙f。

　　律師提示風險

　　爛尾樓業主選擇“停貸”，在法律上能否站得住腳，對此多位律師提示了相關風險。

　　北京金訴律師事務所主任律師王玉臣告訴第一財經，在很多爛尾樓項目里，銀行違規放貸難辭其咎。以住宅為例，根據相關規定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的，而不少銀行提前放貸。但在司法實踐中，也很少有法院會直接判這種情況可以直接停貸。

　　王玉臣表示，如果未經法院判決停貸，或者沒有達成停貸協議，貿然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強制執行。看起來似乎很不公平，但從按揭合同的約定看，肯定不會約定這種情況可以停貸。所以特別建議，在銀行的按揭合同中，增加關于銀行違規放貸的違約責任。

　　上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師稱，業主和開發商之間的購房合同關系、業主和銀行之間的按揭貸款合同關系，基本是兩個獨立的合同關系（盡管有銀行將開發商作為業主還款的擔保人）。因此，即便開發商出現違反購房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業主也只能依據購房合同關系向開發商主張權利。

　　“而在業主與銀行之間的貸款合同關系項下，除非銀行發生了違反貸款合同約定的行為，致使業主有權停止向銀行還貸，否則業主做出的停止還貸行為，將構成對貸款合同的違反并將向銀行承擔違約責任?！毙燔姼嬖V第一財經。

　　總而言之，貿然停貸對業主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買房遇到爛尾樓，在實際操作中要根據項目情況來應對。首先，盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等多種方式，核實項目的預售房款監管情況。

　　當下，幾乎所有爛尾樓的出現，都和項目預售房款被挪用有關系。以鄭州一網紅熱盤瀚海思念城為例，原定今年6月30日交房，但項目未兌現承諾，引發了2015年便內購的業主、此后2019年高位上車的業主維權，有人七年都沒等來房子。

　　該項目一業主告訴記者，他們最近收到房管局的回函，證實該樓盤違規挪用26億資金?！爱敃r買的時候排了一夜隊，還要托黃牛搶房，而隔壁的盤精裝修交付，每平方米比我們的便宜3000元，現在已經交付入住了，我們項目仍在艱難復工?！?/p>

　　王玉臣建議，若核實發現存在挪用預售資金的情況，應盡快申請建委部門對這種違法行為進行調查處理。如果交房已經延期，可提起逾期交房違約金的民事訴訟。如果樓盤徹底爛尾，房子的狀態又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。

　　“必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權?！蓖跤癯挤Q，如果一個項目主體已經完工，不建議解除合同，可以把推動復工作為第一目標。若樓盤前景還不錯，可多方協商進行重組，或嘗試推動新開發商接盤。

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責任編輯：宋源珺