原標(biāo)題：“七天百億”“順?shù)N第一”！是開(kāi)發(fā)商搞氣氛還是樓市真暖了？

　　來(lái)源：北京商報(bào)

　　北京樓市的小陽(yáng)春，真的要來(lái)了？

　　一季度百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)幾近“腰斬”，開(kāi)發(fā)商成交“喜報(bào)”卻重現(xiàn)北京樓市。記者發(fā)現(xiàn)，近期包括華潤(rùn)、中海、龍湖，甚至陽(yáng)光城在內(nèi)多家房企發(fā)海報(bào)，耀眼紅底、巨額數(shù)字，各大開(kāi)發(fā)商迫不及待要傳遞這份“喜悅”。

　　值得注意的是，北京新房市場(chǎng)雖有回暖跡象，但有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于恢復(fù)階段，整體表現(xiàn)偏弱。

　　熱門(mén)、爆雷房企都發(fā)海報(bào)

　　專(zhuān)家：整體不及預(yù)期

　　告別沉入谷底的悲觀情緒，北京新房市場(chǎng)帶看量持續(xù)攀升，開(kāi)發(fā)商成交“喜報(bào)”也于近期重現(xiàn)北京樓市。

　　華潤(rùn)置地北京公司發(fā)布的海報(bào)稱(chēng)，“幸福里潤(rùn)園、橡樹(shù)灣、永定府”三大新品入市，7天銷(xiāo)售額達(dá)百億元。其中，橡樹(shù)灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)半小時(shí)便成交了286套，成交額達(dá)到19.54億元。

　　中海匯德里開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售50億元，成為北京熱門(mén)榜第二名；中建學(xué)府印悅首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)228套；龍湖京能熙上首次開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)8億元認(rèn)購(gòu)額。就連爆雷房企陽(yáng)光城也發(fā)布了喜報(bào)，“紅盤(pán)效應(yīng)、順?shù)N第一”。

　　根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2022年3月共有19個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，其中住宅套數(shù)為5719套，新增可售面積約57.36萬(wàn)平方米，而這之中剛剛上新的項(xiàng)目占到約四成。對(duì)比2月份的新增供應(yīng)，住宅項(xiàng)目在總套數(shù)上環(huán)比增加了81.44%，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿增強(qiáng)。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，目前北京新房市場(chǎng)成交的核心問(wèn)題，就是市場(chǎng)“二八分化”比較明顯。我們確實(shí)看到一些項(xiàng)目，銷(xiāo)售的情況非常理想，但大部分項(xiàng)目目前還處于一個(gè)比較低迷的狀態(tài)。由此也就造成了，雖有“熱點(diǎn)”，但樓市整體表現(xiàn)不及預(yù)期。

　　經(jīng)歷寒冬的洗禮，地產(chǎn)行業(yè)終于迎來(lái)了恢復(fù)期，前期積壓的購(gòu)房需求集中釋放，也就形成了傳統(tǒng)意義上的樓市“小陽(yáng)春”。但在剛剛過(guò)去的3月份，樓市似乎并未如想象中那般。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年3月諸葛找房重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40城新房銷(xiāo)售面積為1447.65萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲16.59%，同比下跌50.21%；同時(shí)從一季度新房成交情況來(lái)看，一季度40城新房銷(xiāo)售面積為4312.68萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌25.84%，同比下跌39.32%。這也進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前仍處于恢復(fù)階段，整體表現(xiàn)還是偏弱。

　　不過(guò)值得注意的是，北京3月銷(xiāo)售面積均較上月大幅增長(zhǎng)，環(huán)比漲幅達(dá)到76.3%，這也是由于北京樓市較具韌性，自身調(diào)節(jié)能力較強(qiáng)，帶動(dòng)其成交規(guī)模回升顯著。

　　“拍板”認(rèn)購(gòu)紅火

　　退訂比例也加大

　　“最近一段時(shí)間真是太忙了，前腳剛送走一個(gè)客戶(hù)，后腳就又被安排上了，甚至有時(shí)候要‘委屈’客戶(hù)兩三組一起看房。”北京大興區(qū)某售樓處銷(xiāo)售人員告訴記者，從今年3月開(kāi)始，咨詢(xún)帶看數(shù)量以肉眼可見(jiàn)的速度增加，這之中以剛性群體為主。很多在春節(jié)后擱置買(mǎi)房計(jì)劃的客戶(hù)，近期開(kāi)始變得積極起來(lái)。

　　其表示，目前新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格管控嚴(yán)格，一些區(qū)域能夠與周邊二手房形成“倒掛”。最重要的是，新盤(pán)剛剛?cè)胧幸泊_實(shí)給到了不錯(cuò)的優(yōu)惠。

　　在上述項(xiàng)目的售樓處，記者也看到，現(xiàn)場(chǎng)大概有30多位看房客戶(hù)，洽談區(qū)基本上座無(wú)空席。

　　同樣的情況也出現(xiàn)在一些此前去化艱難的“老大難”樓盤(pán)。2021年上半年，北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)迎來(lái)高峰，一個(gè)又一個(gè)新房扎堆亮相，有意向的購(gòu)房者看得也是眼花繚亂。供應(yīng)量增大的同時(shí)，也就遺留了一些受到“冷落”的項(xiàng)目。

　　“目前可供選擇的房源不多了，月底必清盤(pán)。”一去年初入市的項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，與剛剛?cè)胧械男卤P(pán)相比，他們最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是交房早，一些想買(mǎi)新房又著急住的客戶(hù)，會(huì)把目光聚焦過(guò)來(lái)。

　　事實(shí)上，“老大難”項(xiàng)目多以去化為目的，各種手段“輾轉(zhuǎn)騰挪”。記者注意到，中介機(jī)構(gòu)的帶看人員，幾乎是售樓處案場(chǎng)銷(xiāo)售人員的兩倍之多。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，各大開(kāi)發(fā)商對(duì)于渠道的依賴(lài)度越來(lái)越高，比如簽訂代理協(xié)議，提高傭金比例等，以期達(dá)到快速回款的目的。

　　與此同時(shí)，“限時(shí)”手段也發(fā)揮重要作用，清明節(jié)特惠、一口價(jià)房源等諸如此類(lèi)，也調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的“拍板”情緒。

　　對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，當(dāng)下買(mǎi)房人變得越來(lái)越理性，再加上新房項(xiàng)目眾多，也就提供了比較的空間。帶看量持續(xù)增加，認(rèn)購(gòu)數(shù)量也看起來(lái)比較紅火。但不容忽視的是，退訂比例也同步加大。也就是，真正從認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)為簽約的并沒(méi)有看起來(lái)那么好，因此也就出現(xiàn)了數(shù)據(jù)低迷的狀態(tài)。雖然如此，但是渠道能引流，至少說(shuō)明“人氣”回來(lái)了。

　　是否“注水”？

　　需等網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，每一個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)都承載著滿滿的期待。一輪回暖浪潮“輸出”，市場(chǎng)真的熱起來(lái)了嗎？

　　看到硬幣的背面，開(kāi)發(fā)商成交“喜報(bào)”披露，可能是為了曝光率，“注水”概率很大；絡(luò)繹不絕的看房者，也存在“看的人很多，真正下單的少”。

　　想回答上述問(wèn)題，最終還是要通過(guò)官方途徑來(lái)確認(rèn)，那就是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然準(zhǔn)確但卻不及時(shí)，具有明顯的滯后性。這個(gè)滯后周期，可能是幾個(gè)月，也可能是一年之久。

　　在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)積極推動(dòng)網(wǎng)上簽約，因?yàn)榫W(wǎng)簽滯后就意味著回款滯后，這幾乎掌握了“錢(qián)緊”開(kāi)發(fā)商的命脈。

　　但真正數(shù)據(jù)呈現(xiàn)也需要一個(gè)過(guò)程。動(dòng)輒幾十億的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不具備參考價(jià)值，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性也有可能在未來(lái)幾個(gè)月才會(huì)“翻紅”。所以不能盲目聽(tīng)信“市場(chǎng)好了、房?jī)r(jià)要漲”之類(lèi)的說(shuō)法，購(gòu)房者還是要以“需求”出發(fā)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，居民收入減少，購(gòu)買(mǎi)能力下降，二手房置換周期延長(zhǎng)，這些都將影響到未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)商網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)。

　　對(duì)北京新房市場(chǎng)走勢(shì)，王小嬙表示，北京市場(chǎng)潛在購(gòu)房需求猶存，隨著時(shí)間的推移，積累的購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放，我們預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)熱度在今年5-6月份左右有明顯的改善。

　　郭毅則表示，從目前市場(chǎng)狀況看，雖然外部環(huán)境給到了一些政策利好的預(yù)期，但北京調(diào)控仍未出現(xiàn)放松，北京新房市場(chǎng)的銷(xiāo)量水平，4、5月份還是會(huì)保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　記者丨王寅浩

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責(zé)任編輯：李墨軒