9月30日公告，華夏幸福公布了初步擬定的債務(wù)重組計劃，包含清償方案和企業(yè)持續(xù)經(jīng)營計劃兩部分，公司股票將于10月8日開市起復(fù)牌。

　　華夏幸福將通過出售資產(chǎn)、現(xiàn)金兌付、展期等方式化解總計2192億元的金融負(fù)債，業(yè)務(wù)上，公司經(jīng)過資產(chǎn)及業(yè)務(wù)重組后，將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)。

　　近兩年來，受到政策收緊等因素影響，地產(chǎn)公司經(jīng)營壓力顯現(xiàn)，恒大集團(tuán)、華夏幸福、泰禾等高負(fù)債經(jīng)營的地產(chǎn)公司陷入困境，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)也持續(xù)低迷。

　　近期地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一些相對樂觀的聲音。9月29日央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，并邀請住建部、證監(jiān)會、全國24家主要銀行負(fù)責(zé)同志參加，提出“金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

　　市場人士認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)信貸面等有望迎來階段性邊際改善，而隨著華夏幸福危機(jī)化解展現(xiàn)突破性進(jìn)展，或?qū)邮袌銮榫w更加樂觀，相關(guān)個股也或出現(xiàn)投資機(jī)會。

　　2192億負(fù)債化解方案曝光

　　華夏幸福在公告中表示，在地方政府的指導(dǎo)和支持下，公司初步擬定了債務(wù)重組計劃，并在省市政府的指導(dǎo)下，與債權(quán)人就債務(wù)重組計劃的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了溝通。華夏幸福始終明確堅決恪守誠信經(jīng)營的理念，積極解決當(dāng)前問題，落實(shí)主體經(jīng)營責(zé)任。以“不逃廢債”為基本前提，按照市場化、法治化、公平公正、分類施策的原則，穩(wěn)妥化解華夏幸福債務(wù)風(fēng)險，依法維護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益。

　　具體來看，華夏幸福2192億元金融債務(wù)，將通過以下方式妥善安排清償：

　　1、賣出資產(chǎn)回籠資金約750億元。

　　對于變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)，華夏幸福將積極尋找資金實(shí)力強(qiáng)、協(xié)同效應(yīng)好的潛在投資者予以出售，回籠資金主要用于償付金融債務(wù)?？沙鍪圪Y產(chǎn)預(yù)計能夠回籠資金約750億元?；鼗\資金中擬安排約570億元用于現(xiàn)金償付金融債務(wù)；剩余部分用于落實(shí)住宅開發(fā)和交付責(zé)任，及恢復(fù)產(chǎn)業(yè)新城及其他業(yè)務(wù)板塊的正常運(yùn)營，以保障經(jīng)營債務(wù)及承接金融債務(wù)的清償。

　　2、出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)約500億元。

　　出售項目公司的自身金融債務(wù)，隨項目公司股權(quán)出售一并帶走并轉(zhuǎn)出公司，展期、降息，由項目公司依據(jù)債務(wù)重組協(xié)議約定還本付息。出售項目公司通過債務(wù)置換方式，有條件承接相應(yīng)的由公司統(tǒng)借統(tǒng)還的金融債務(wù)，置換后的債務(wù)展期、降息，具體置換方式由公司、可出售項目公司的收購方、相關(guān)金融債權(quán)人具體協(xié)商。

　　3、優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償約352億元。

　?。?）應(yīng)收賬款質(zhì)押和實(shí)物資產(chǎn)抵押的金融債務(wù)展期留債，維持原財產(chǎn)擔(dān)保措施不變。展期期間利率下調(diào)。如若實(shí)物資產(chǎn)抵押相關(guān)擔(dān)保物被處置或出售的，所擔(dān)保債權(quán)可在擔(dān)保物處置或出售價款范圍內(nèi)優(yōu)先清償；應(yīng)收賬款質(zhì)押的，按年度分期按比例償還。

　　（2）與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)相關(guān)的開發(fā)貸，由相關(guān)金融機(jī)構(gòu)維持開發(fā)貸余額不變，利率下調(diào)，存量項目逐步銷售償還，新增項目逐步投放。

　　4、現(xiàn)金兌付約570億元金融債務(wù)，即出售資產(chǎn)回籠資金中約570億元用于兌付金融債務(wù)。

　　5、以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償，即以公司約220億元有穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)等資產(chǎn)設(shè)立信托計劃，并以信托受益權(quán)份額償付相關(guān)金融債務(wù)。

　　6、剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償。展期屆滿后，根據(jù)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營情況，可協(xié)商直接清償或繼續(xù)展期。

　　華夏幸福表示，公司經(jīng)過資產(chǎn)及業(yè)務(wù)重組后，將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)。其中，孔雀城住宅業(yè)務(wù)板塊，多措并舉緩解資金壓力，有序運(yùn)營，落實(shí)交房責(zé)任，通過成立專門的住宅開發(fā)和交付運(yùn)作平臺，

　　提升地產(chǎn)行業(yè)信心

　　“這個化債方案超過市場預(yù)期，可能帶動市場情緒變得樂觀一些。”一位關(guān)注地產(chǎn)投資的私募人士對券商中國記者表示，此前市場判斷華夏幸福即便在政府幫助下也難以全額償付債務(wù)，但是從方案來看，華夏幸福償債決心很大，意愿很強(qiáng)。

　　近兩年來，受到政策收緊等因素影響，地產(chǎn)公司經(jīng)營壓力顯現(xiàn)，恒大集團(tuán)、華夏幸福、泰禾等高負(fù)債經(jīng)營的地產(chǎn)公司陷入困境，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)也持續(xù)低迷。

　　地產(chǎn)股股價表現(xiàn)也相當(dāng)?shù)兔裕热缧袠I(yè)龍頭萬科，當(dāng)下市值僅有2400億，對應(yīng)市盈率約為6.2倍，市凈率為1.12倍，處于季度低估狀態(tài)，而保利地產(chǎn)等多家地產(chǎn)公司股價更是低迷。

　　前述私募人士坦言，房主不炒的大背景之下，市場對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景悲觀，再加上部分頭部企業(yè)接連不斷“暴雷”，市場對于一些企業(yè)的資產(chǎn)真實(shí)性已經(jīng)永續(xù)經(jīng)營等能力都產(chǎn)生了較大的懷疑，導(dǎo)致行業(yè)估值整體低迷。

　　“但是如果華夏幸福能夠超預(yù)期解決負(fù)債問題，可能帶動市場情緒更加樂觀，相關(guān)個股也或?qū)⒊霈F(xiàn)投資機(jī)會。”該人士表示。

　　事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)政策面的一些轉(zhuǎn)機(jī)也已經(jīng)出現(xiàn)，比如，9月29日央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，并邀請住建部、證監(jiān)會、全國24家主要銀行負(fù)責(zé)同志參加，提出“金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

　　華泰證券分析師陳慎認(rèn)為，平穩(wěn)的市場才能更好地去杠桿。地產(chǎn)供給側(cè)改革的核心是房企去杠桿，這需要平穩(wěn)的銷售和回款支撐。下半年以來房地產(chǎn)市場熱度回落，與按揭額度過度收緊不無關(guān)系，并不利于房企去杠桿。部分房企出現(xiàn)流動性危機(jī)，導(dǎo)致風(fēng)險暴露出現(xiàn)加快的趨勢。

　　他認(rèn)為，地產(chǎn)政策回旋余地較大，房住不炒、共同富裕等大基調(diào)制約下地產(chǎn)政策也不太可能出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)，但防風(fēng)險、保交付也確實(shí)需要政策適度緩和。隨著央行會議明確“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展”，部分過度收緊的政策有望得以改善，如按揭額度的適度保障、因城施策的托底等，這也是“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”的應(yīng)有之意。

　　匯豐晉信宏觀策略分析師沈超也認(rèn)為，三季度央行貨幣政策委員會例會，重申貨幣穩(wěn)健、服務(wù)實(shí)體、防控風(fēng)險、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的基調(diào)與目標(biāo)。同時罕見地提到了關(guān)于房地產(chǎn)市場相關(guān)的內(nèi)容。目前房地產(chǎn)行業(yè)壓力加大，局部信用風(fēng)險升溫。特別是居民端按揭貸款收緊后，地產(chǎn)銷售回款時間拉長，房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險加劇。央行本次例會表達(dá)了對地產(chǎn)維穩(wěn)的意圖，預(yù)計后續(xù)針對按揭貸款政策邊際上會有所放松，以滿足居民合理的購房需求。

　　不過，從整體來看，當(dāng)下的變化更像邊際改善，房主不炒的大背景下，地產(chǎn)企業(yè)的投資價值顯然已經(jīng)不能和當(dāng)年狂飆突進(jìn)的年代相比，估值修復(fù)等邏輯才是核心，分析師也更多關(guān)注經(jīng)營質(zhì)量更有保證的頭部企業(yè)。

　　“板塊估值仍舊處于歷史大底，我們重點(diǎn)覆蓋的龍頭公司202年平均PE倍左右，PB0.7倍左右，不考慮反轉(zhuǎn)僅從估值修復(fù)的邏輯來看至少也有40%左右的上漲空間。受恒大危機(jī)迎來緩釋信號及地產(chǎn)政策寬松預(yù)期漸強(qiáng)共同催化，板塊近期有所上漲。我們認(rèn)為若地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)及宏觀經(jīng)濟(jì)下行持續(xù)超預(yù)期，政策或?qū)⒂瓉斫Y(jié)構(gòu)化寬松可能性，發(fā)力點(diǎn)可能在流動性和行業(yè)信用的修復(fù)上，穩(wěn)健綠檔房企或?qū)⒙氏仁芤妗！?span id=stock_sz000686>東北證券分析師吳胤翔表示。

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責(zé)任編輯：李思陽