根據惠譽周三發布的一份新報告，今年第二季度，全美房價被“高估”了9.4%，這意味著它們的價格與房地產的實際價值不符。由于房價仍在上漲，該評級機構表示，預計未來幾個季度“估值過高的情況仍將存在”。

　　據凱斯-席勒美國全國房價指數（Case-Shiller U.S． National home Price Index）顯示，盡管今年30年期固定抵押貸款平均利率一度超過8%，但美國房價在今年1月至9月期間飆升了6.7%。全美房地產經紀人協會（NAR）的數據顯示，11月份所有類型住房的二手房價格中值連續第五個月上漲，同比上漲4%，至38.76萬美元。

　　惠譽還預計，明年全美房價將上漲至多3%，2025年將再上漲2%至4%。該評級機構在周三的報告中寫道：“這將繼續影響人們的負擔能力，尤其是對入門級購房者和首次購房者來說，從而抑制需求。”

　　惠譽發現，由于房價上漲和抵押貸款利率高企，第二季度88%的美國大都市統計區（metropolitan statistical area，MSA）的房價被高估。超過一半的大都市統計區的房價被高估了10%或更多。前三名不是像紐約或洛杉磯這樣的大城市，而是南卡羅來納州的查爾斯頓、德克薩斯州的埃爾帕索（El Paso），以及新澤西州的卡姆登（Camden）。

　　過去幾年，美國房價上漲和抵押貸款利率上升共同摧毀了人們的住房負擔能力。NAR的數據顯示，10月份美國人的月平均抵押貸款還款額較上年同期增長10.6%，至2259美元。相比之下，同期美國家庭收入中位數僅增長了2.1%。

　　由于抵押貸款利率仍高于6.5%，而2022年1月僅為3%，NAR的住房負擔能力指數已降至91.4。考慮到任何低于100的水平都意味著普通美國家庭買不起中等價位的房子，這并不是什么好消息。

　　房屋負擔能力持續下降的原因并不神秘。正如惠譽周三解釋的那樣，“持續的高抵押貸款利率環境和持續上漲的房價壓力”，再加上現有住房的“供應停滯”，已經造成了一個遙不可及的住房市場。

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責任編輯：于健 SF069