文|劉碩

　　美國東部時間10月2日，最新的房地產報告顯示，由于紐約市購房者繼續涌向郊區和佛羅里達州，曼哈頓第三季度的公寓銷售量下降了46%。

　　據房產經紀公司Douglas Elliman（道格拉斯埃利曼）的一份新報告顯示，新庫存增加了27%，這是自2009年以來的最高增幅，而市場需求仍然疲軟。公寓的銷售價格中值為110萬美元，比去年同期上漲了7%。

　　根據房地產租賃網站Compass的數據，曼哈頓目前有大約1萬套公寓待售，這將創下該地區的歷史紀錄，在這個高端公寓供過于求的城市，未售出的公寓數量繼續上升。

　　曼哈頓房屋第三季度銷量為1375棟。在大選前，形勢好轉的可能性也越來越小。Miller Samuel地產的數據顯示，曼哈頓9月份的簽約合同較去年減少了42%。根據其與道格拉斯埃利曼地產公司聯合發布的一份報告稱，目前待售的豪華公寓需要近三年才能售完。

　　如今的曼哈頓正面臨著高失業率、不斷上升的犯罪率、日益嚴重的衛生和公共交通問題，只有15%的辦公室職員回到了他們的辦公大樓。所有的因素都讓買家在投資曼哈頓地產時猶豫不決。

　　為了填補紐約州和紐約市數十億美元的預算缺口，政府在未來可能會增加稅收，這也促使紐約市越來越多的房地產投資流向郊區和其他州。與去年相比，9月份長島漢普頓的簽約合同增加了76%。紐約州北部威徹斯特縣上升了56%，康涅狄格州費爾菲爾德縣上升了36%。佛羅里達州的購房潮一直在持續，棕櫚灘縣和邁阿密-戴德縣（Miami-Dade County）的房屋簽約量分別增長了62%和21%。

　　除了城市房價下跌之外，曼哈頓的房地產市場還在繼續遭受高房價的沖擊。幾個月來，經紀人一直在兜售曼哈頓的“買方市場”，說房價將會下跌，吸引渴望低價的買家和在曼哈頓等待多年的家庭。然而，曼哈頓的平均售價在第三季度上漲了32%，達到218萬美元。售價中值也上漲了7%，至110萬美元。

　　分析人士說，這一增長主要是由于2019年第三季度的購房活動受到了該市推出豪宅稅的影響。此外，幾年前談判達成的中央公園南新豪華公寓的一系列高價交易也抬高了價格，從2019年下半年開始，紐約市對售價超過100萬美元的房產征收1%的“豪宅稅”。

　　分析人士還說，曼哈頓的平均售價和中值售價更多地反映了正在出售的公寓價值的變化，而不是衡量同一套公寓在一段時間內的價值。由于第三季度更大、更貴的公寓銷量增加，平均價格和中值都有所上升。

　　更準確地反映價格下跌的是要價和售價之間的平均折扣。今年第三季度的房價平均折扣率為9%，而新冠疫情前通常的折扣率為5%。

　　不過，曼哈頓的每平方英尺平均房價在第三季度也出現了上漲，這表明在買家涌入之前，房價還有進一步下跌的空間。如果與2009年相比較，賣家可能需要幾年時間來調整。

　　在上一財政年度，房地產業的稅收收入占到該市全年稅收收入的一半以上，達到53%。這個行業雇傭了成千上萬的紐約人，從建筑服務人員到經紀人，它為紐約市創造了必要的收入，以維持一線救援人員的工資，為基礎設施的改善提供資金，并為學校、圖書館和公園等公共服務提供資金。

　　Miller Samuel地產表示，預計真實價格的跌幅不會超過10%。在疫情爆發前，價格已經較2015-2016年的峰值下降了15%。與峰值相比的25%的綜合折扣應該足以再次吸引買家來到這座城市。但這一切都取決于治安、衛生和公共交通等生活質量問題，它認為市場在第四季度沒有改善，但在2021年將看到顯著回暖。

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責任編輯：劉玄逸