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　　一邊是高杠桿房企無處不在的“股債雙殺”，一邊是央國企為代表的穩健房企股價逆流而上，在銷售規模洗牌到來之前，頭部房企市值的大洗牌率先到來！

　　3月14日，A股和港股雙雙遭遇黑色星期一，地產股未能幸免。A股頭部房企來看，萬科A跌逾3%領跌，金地集團、招商蛇口也飄綠，保利發展沖高回落收盤仍飄紅。港股內房股方面，幾乎全線飄綠，板塊跌幅達到9.25%，龍光集團、碧桂園等跌約19%，龍湖集團、中國金茂跌超10%，華潤置地、中國海外發展跌幅在5%一線。

　　這樣的走勢讓保利在上周五超越萬科登頂A股市值“一哥”后，又在一天內“干掉”華潤置地和中海地產，成整個國內地產行業市值老大，保利內部提出的“進三爭一”沒想到在資本市場率先實現。2021年銷售規模第一的“宇宙房企”碧桂園，市值則正式跌破千億港元，排名滑落至行業第七。

　　業內人士指，目前中國房地產行業正來到十字路口，央企國企未來將大概率掌握行業發展

　　主動權，引導行業走向新階段，穩健型的民營企業也有一定的優勢存在。而對于已經出險的企業，終局可能有兩個，一個是自救不成功直接從行業退出或成為央國企附屬公司，另一個是自救有成效，但是需要耗費較大精力，傷筋動骨，自救完成規模也會相對有限。

　　保利連續逆襲萬科中海華潤

　　中國基金報上周末曾報道，3月11日(上周五)保利發展從下跌2.6%拉升至上漲0.43%，市值定格在1943億，萬科A從下跌3.88%拉升至下跌0.72%，市值最終錄得1936億，保利反超萬科7億成A股房企市值一哥，創造兩家公司上市以來在A股相愛相殺17年的歷史。

　　沒想到才隔了一個周末，這周一(3月14日)保利一口氣把港股上市的中海地產和華潤置地也超了。

　　受大盤影響，不管A股還是港股房地產板塊都是全天走低、個股普跌態勢，截至收盤，A股房地產開發板塊跌2.08%，港股內房股板塊跌幅更達到9.25%。

　　A股頭部房企“招保萬金”中三家下跌，其中萬科跌3.36%，金地集團跌1.85%，招商蛇口跌0.14%。近半年多一波漲了90%的保利發展則依舊強者恒強，開盤低開后一度沖高漲超5%，此后在大盤裹挾下一路回落，但收盤仍錄得0.68%的漲幅，與萬科的市值差距已經拉大到百億以上。

　　港股市場內房股則可以用一片哀嚎來形容，15只個股跌幅在10%以上，包括已經暴雷的正榮地產、世茂集團、佳兆業、融信中國、中國奧園、龍光集團等。而14日殺跌的一個特點是，前期跌幅相對小的民營房企殺得更厲害，綠景中國跌超24%，融創中國、旭輝控股集團跌約20%，宇宙房企碧桂園跌幅都達到了18.88%，市值跌破千億港元創五年新低。而中國恒大這種跌無可跌的躺平房企反而只跌了6%，好于板塊指數3個多百分點。

　　兩家在港上市的央企地產中國海外發展和華潤置地跌幅明顯要小，但也分別達到了4.65%和5.89%，市值雙雙蒸發百億港元以上，收盤定格在2359億港元和2392億港元，按最新匯率約合人民幣1916億和1944億元，比保利發展收盤市值1956億元分別有40億和12億的微弱差距。

　　這樣，保利發展用了兩天時間逆襲了三家頭部同行，登頂國內房企市值之王。

　　“宇宙房企”碧桂園滑落至第七

　　根據地產第三方研究機構克而瑞的2021年度銷售數據排名，保利發展不管是全口徑還是權益口徑兩個維度，都只排在行業第四，而中海地產和華潤置地分別排在第六和第八。銷售規模第一的毫無懸念是“宇宙房企”碧桂園，其全口徑銷售金額達到了7588.2億元，比保利高出40%，比中海和華潤高出一倍多。

　　不過，市值上卻完全是另一番景象。

　　碧桂園近期持續下跌五個交易日，在周一加速下跌后累計跌幅達到35%，目前市值從前一年的1711億縮水至791億，一年跌掉54%，市值在頭部房企中僅排在第七。

　　對代表性頭部房企的市值和排名變化，基金君做了一張表，如下：

　　從表中可以看到，與一年前相比，只有四家房企市值上漲，分別是保利、中海、招商、金地，全部是國資房企，而他們的排名也不出意外分別上升3名、2名、4名和5名，市值排名均遠遠好于銷售規模的排名。居全行業第二的華潤雖然市值縮水，但僅不到10%，因此排名也有所上升。

　　萬科是國資背景房企排名唯一下降的，從前一年的第一跌至第四，一年時間市值蒸發近50%。民營房企市值排名均錄得不同程度下滑，前五只剩龍湖集團1家，但排名也從前一年的第二跌至第五。恒大一年時間市值跌去九成多，僅剩148億元，下滑了9個名次。

　　房地產行業走到十字路口

　　億翰智庫研究員于小雨、王玲最新發布的研究文章認為，當前房地產行業進入到十字路口，“向左邁步，還是向右前進，未必所有人都有清晰的認知，迷茫或者說無奈或仍占據主流”。

　　億翰智庫認為，央企國企未來將大概率掌握行業發展的主動權，引導行業走向新階段，但是機會并不是普適的，有優勢并不代表能抓住機會，更不代表終局，能不能抓住，怎么去抓住還需要后觀。對于民營企業而言，邏輯相仿，穩健型的民營企業也有一定的優勢存在，倘若不出現大的失誤或外部黑天鵝事件沖擊，待市場開始回暖，企業也或能夠享受到一定的紅利。

　　而對于已經出險的企業，終局可能有兩個，一個是自救不成功，或直接退出，或成為央企國企附屬公司；另一個是，自救有成效，但是需要耗費較大精力，傷筋動骨，待自救完成，其規模也會相對有限，騰出的空間留與其他企業填補。

　　招商證券趙可團隊則梳理了未來地產股投資的邏輯，其認為“中長期開發業務競爭格局改善”以及“并購市場幸福的煩惱”是兩個關鍵點。

　　競爭格局改善體現在一長一短兩個方面：

　　一是全國布局型房企“利差創造”和“周轉提速”的護城河已經形成。隨著“加杠桿，賭增值”商業模式的出清，市場參與主體將減少，雖區域型公司仍將有前赴后繼的新進入者，但具備全國布局優勢的房企將形成“利差創造”和“周轉提速”的護城河，分別體現在“城市深耕下的產品定位，拿地能力”以及“無息負債驅動的周轉能力”上；

　　二是“剩者”的“先手效應”，以前部分房企因特殊事件被動去杠桿反而“因禍得福”，未來的邏輯是“堅守初心就是勝利”。當前，可獲取土地資源的利潤率改善，機會將留給有準備的人，而堅守現金流穩健的房企將先行捕獲這種市場給予的機會，與此同時，剩者通常具備“品牌效應”和“物業服務能力”的初心，這將鞏固資源的進一步獲取與去化。

　　并購上，趙可團隊稱，合作項目的股權并購已經開始，而從海外研究觀察，當周期觸底反彈后，更多增量并購的對價將逐步滿足和達成，并購或是未來2-3年行業增長的主線邏輯之一，包括房地產開發及產業鏈(物業和供應商)。

　　基于以上邏輯，其建議持續關注“招保萬金中華龍” (招商蛇口，保利發展，萬科A，金地集團，中國海外發展，華潤置地，龍湖集團)等，關注有邊際變化的：越秀、綠城，華僑城等。

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責任編輯：陳悠然