文/意見領(lǐng)袖專欄作家 夏磊

　　今年2月，住戶貸款減少3369億元，特別值得關(guān)注。信貸數(shù)據(jù)弱反映房地產(chǎn)需求疲軟，各方對今年房地產(chǎn)政策能否實質(zhì)放松、市場能否企穩(wěn)有明顯分歧。

　　房地產(chǎn)政策何時能放松？

　　今年，面對分化的市場形勢，各地必將根據(jù)商品房庫存、市場熱度進行政策調(diào)整。長效機制強調(diào)“因城施策”，22個長效機制試點城市包括北上廣深4個一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州等18個二線城市，這些城市的政策調(diào)整極具信號意義。

　　3月1號，鄭州率先放開，從鼓勵投親養(yǎng)老放松限購、調(diào)整首套房認定標(biāo)準(zhǔn)放開限貸、放松限價、推行貨幣化安置、調(diào)整土地拍賣規(guī)則等多方面進行政策調(diào)整。

　　總的看，政策層面，一線城市小陽春初現(xiàn)，基本沒有放松空間。二線城市放松空間大，但城市分化嚴重。杭州為代表的二線城市：庫存低、價格上漲壓力大，政策放松不迫切；鄭州為代表的二線城市：高庫存、市場弱，政策放松比較迫切。三四線城市庫存高位、市場疲軟，更需要全面放松。

　　一線城市，市場回暖，主要政策空間是降低商業(yè)貸款利率，目前，一線城市庫存處于歷史低位，1月去化周期約15.8個月。上海樓市率先回暖，2月商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正（20.2%）。歷史上，最優(yōu)惠貸款利率是基準(zhǔn)利率的0.7倍，當(dāng)前LPR的0.7倍約為3.2%，相當(dāng)于下調(diào)138bp，貸款利率仍有下調(diào)空間。

　　二線城市市場分化顯著。杭州為代表的二線城市：庫存低、價格上漲壓力大，政策放松不迫切。鄭州為代表的二線城市：高庫存、市場弱，政策放松比較迫切。

　　二線城市調(diào)控放松的空間大：主要通過人才引進、親屬投靠調(diào)整限購；調(diào)整首套房的認定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整限貸、降低商貸利率和首付比例、放松公積金貸款等；放松限價，上調(diào)新房預(yù)售限價、二手房評估價格；土地方面，調(diào)整土地競拍保證金最低比例，分期繳納土地出讓金；縮短限售年限。

　　三四線城市，銷售低迷，政策放松空間大。目前庫存處于歷史高位，1月去化周期約19.9個月。自2021年6月以來，三四線城市商品房成交面積同比持續(xù)為負，2022年2月商品房成交面積同比-48.4%，較上月降幅擴大3.1個百分點。

　　房企爆雷引發(fā)居民對期房交付的擔(dān)憂、疫情導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲、棚改貨幣化安置退出是影響三四線需求的三大因素。其中，棚改貨幣化安置退出影響巨大。2015年以來，棚改貨幣化安置大力推廣，對三四線住房需求有一定透支，從開發(fā)商庫存變成了居民庫存，那些沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的三四線城市房地產(chǎn)市場將面臨較長時間的供求格局調(diào)整。

　　面對疲軟的市場，三四線城市調(diào)控放松空間大，主要有：取消限購；調(diào)整限貸，包括認貸不認房、降低二套房首付比、降低商貸利率和首付比例、放松公積金貸款等；購房補貼等。

　　市場何時企穩(wěn)？

　　復(fù)盤過去房地產(chǎn)下行周期額2輪刺激，或可以看出從政策松到市場穩(wěn)的傳導(dǎo)路徑、傳導(dǎo)時間。

　　2008-2009年，全國范圍下調(diào)首付比例、貸款利率，銷售增速5個月后回正。2008年全球金融危機蔓延，同年10月27日，央行出臺新政，貸款利率下限下調(diào)為0.7倍，首付比例下調(diào)為20%。2008年12月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵普通商品住房消費。10月政策出臺后，全國商品房銷售面積增速逐步回升，歷時5個月后回正。

　　2014-2016年，四波組合拳，銷售增速6個月后回正。14年930：“認房認貸”標(biāo)準(zhǔn)修改，二套房認定標(biāo)準(zhǔn)由“認房又認貸”改為“認貸不認房”，同年11月央行重啟降息。15年330：降二套首付、營業(yè)稅減免優(yōu)惠，二套房首付比例降至40%、出售房屋營業(yè)稅免征年限由5年縮短至2年，此后央行3次降息、2次降準(zhǔn)。15年930：降首套、二套首付，非限購城市首套商貸首付比降至25%，此后首套商貸首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降準(zhǔn)各1次。同年12月中央經(jīng)濟工作會議提出“去庫存”，棚改貨幣化力度加大。2016年2月：契稅優(yōu)惠，購買90平以下住房契稅減至1%，90平以上首套、二套分別減至1.5%和2%。至此四招“刺激組合拳”出盡。以14年930為時間節(jié)點，在政策全面寬松6個月后，銷售面積增速由負轉(zhuǎn)正。

　　歷史經(jīng)驗看，一線從政策放松到市場反彈只需要一夜之間，二線從政策松到市場穩(wěn)需要3個月。三四線城市從放松到政策見效預(yù)計要6個月以上，考慮到棚改貨幣化退出，三四線市場回暖或需要更長時間。

　　“新市民”政策出臺，助力釋放潛在剛需。3月4日，銀保監(jiān)會、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》，提出優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求。新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有三億人。通過精準(zhǔn)識別新市民，加強新市民購房信貸金融服務(wù)，潛在剛性住房需求將得到釋放。

　　風(fēng)險提示：市場下行超預(yù)期，樣本城市數(shù)據(jù)偏差等。

　　證券研究報告：《從政策松到市場穩(wěn)要多久？》

　　對外發(fā)布時間：2022年03月14日

　　發(fā)布機構(gòu)：國海證券股份有限公司

　　本報告分析師：夏磊

　　SAC編號：S0350521090004

　　(本文作者介紹：國海證券首席經(jīng)濟學(xué)家)