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文丨謝之迎
房企龍頭碧桂園，迎來艱難時刻。
8月10日，公司發(fā)布盈利預(yù)警，1-6月，預(yù)計凈虧損介于450億-550億元之間。去年同期，則為盈利19.1億元。
之前，碧桂園傳出有兩筆美元票息仍未支付，其本應(yīng)于7日支付，其后，碧桂園承認(rèn)，“出現(xiàn)了階段性流動壓力。”
在最新公告中，碧桂園表示正實施自救，全力以赴保交付，積極化解階段性流動性壓力，保障經(jīng)營有序開展。
“請給公司一些時間，我們將變壓力為動力、化危機(jī)為生機(jī)，鍛造一個更加健康的碧桂園。”
11日，管理層發(fā)布致歉函，其由董事會主席楊惠妍、總裁莫斌聯(lián)合署名。
碧桂園，在等待“暖春”到來。
酷寒未過
“酷寒已過，暖春將至。”
3月底，楊惠妍在年報中用這句話展望未來。
然而，樓市不振，形勢未扭轉(zhuǎn)。
公告指出，凈虧損主要由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項目減值增加，外匯波動，也造成預(yù)期凈匯兌損失。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-7月，TOP100房企銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%，累計業(yè)績增速，也由正轉(zhuǎn)負(fù)。
尤其在7月，百強(qiáng)房企銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績環(huán)比降低33.5%，規(guī)模創(chuàng)下近年新低。
碧桂園的銷售也不容樂觀。
1-7月，其權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%。
7月的權(quán)益銷售金額僅為121億元，同比下降60%。
再融資也陷入半停滯狀態(tài)。
碧桂園的直接融資也是一路磕絆。公司4月末宣布中債增發(fā)延后至5月，8月初又“臨時”取消23.4億港元配股籌資。
“我們感到非常內(nèi)疚，不管有多少理由，確實是我們自己做得不夠好。”大勢固然不佳，楊惠妍、莫斌沒有逃避責(zé)任，致歉函承認(rèn)存在決策失誤：
對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對措施；
未能洞見供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險，認(rèn)識不夠深刻，化解行動也不夠及時有力。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，市場信心不足，碧桂園的困難，也是行業(yè)性問題在頭部房企的一個投射，類似問題不只一家，大量房企未逃過虧損。
“當(dāng)前，市場很難承受一家萬億級房企的出險。”
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)市場環(huán)境正在朝著好的方向改善，尤其民營房企，還有很多新希望、新機(jī)會。
頭部企業(yè)只有自救，穩(wěn)定運(yùn)營，才能給行業(yè)和客戶更多信心。
全力自救
面對“極端困難”局面，碧桂園高層，已打響“保衛(wèi)戰(zhàn)”。
首先，竭力保障現(xiàn)金流安全。
莫斌表示，以“最小代價、最大價值”為目標(biāo)，加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收，積極拓展融資，盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)。
其次，最大限度削減支出。
公司以銷定產(chǎn)，嚴(yán)控?zé)o效產(chǎn)能、壓降各項非核心、非必要的經(jīng)營支出；加強(qiáng)費用管控，除剛性費用外，其余費用盡量適用歸零原則。
精簡組織架構(gòu)，高管帶頭降薪，嚴(yán)控銷管費用。2017-2022年，銷管費用占收入比例已連續(xù)6年下降。
莫斌在署名公告中，也提及實控人家族給予的支持。
上市至今，楊惠妍及其家屬，已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式，合計支持公司折合約386億港元，且從未減持碧桂園的股票。
“保衛(wèi)戰(zhàn)”最后，是做好保交付、保信用工作。
2022年，碧桂園調(diào)動資源，實現(xiàn)全國255個城市1384批次的交付，交付房屋數(shù)量總和近70萬套，位居行業(yè)首位，且不存在逾期未交付的情況。
今年，公司預(yù)計總交付量仍高達(dá)70萬套，上半年已交付27.8萬套。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，1-6月，總交付TOP50房企中，碧桂園交付量居行業(yè)第一，超過第二和第三名的交付總和。
面對艱難的融資環(huán)境，碧桂園盡力安排本息償付。
7-8月，碧桂園完成了“21騰越建筑MTN002”“21騰越建筑MTN003”等多項債券的兌付，合計兌付本息規(guī)模58.9億元。
2020年以來，其籌資活動的現(xiàn)金流凈額，一直呈大幅流出狀態(tài)，分別流出541.36億、129.04億和586.88億，連續(xù)三年為凈償還。
碧桂園的有息債務(wù)總額，從2019年高峰期的3696億，降至2022年的2713億，凈減少額度接近1000億。
碧桂園表示，這些債務(wù)的償還，大部分來自內(nèi)部自有資金。
扭轉(zhuǎn)困局
“公司整體經(jīng)營壓力有增無減。”
為扭轉(zhuǎn)困局，爭取時間，碧桂園高層，已部署一系列舉措。
一是全力保交付。
這是安全底線，碧桂園高層將其確立為首要任務(wù)。
“公司將通過落實主體責(zé)任、專款專用、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實保障全國范圍內(nèi)項目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)。”
有接近碧桂園的人士表示，目前監(jiān)管賬戶上的資金，基本能保障項目完工，公司至今未發(fā)生逾期交付的情形。
二是積極化解階段性流動壓力。
公司將與投資者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，以保障公司的未來發(fā)展，維護(hù)投資者利益。
就8月初的美元債利息，其支付有30天寬限期，官方表示，仍在積極優(yōu)化資金安排。
三是保障經(jīng)營有序開展。
截至去年底，碧桂園凈資產(chǎn)約人民幣3096億元，總權(quán)益可售資源約人民幣12083億元，其中已獲取的權(quán)益可售資源，約9555億元。
有業(yè)內(nèi)人士表示，不同于一些資不抵債的出險房企，碧桂園現(xiàn)有資產(chǎn)足以覆蓋有息債務(wù)，流動性不足更多是階段性的問題。
為應(yīng)對流動性壓力，碧桂園表示，將努力做好銷售，盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)；同時加強(qiáng)內(nèi)部管控，進(jìn)一步精簡組織、減少開支。
四是加強(qiáng)特殊時期的組織領(lǐng)導(dǎo)。
“建立工作機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、高效決策、有力推進(jìn)，努力渡過難關(guān)。”公司已成立專項工作小組，由楊惠妍任組長。
刻下，房地產(chǎn)利好政策正相繼出臺，市場回暖預(yù)計將是確定性事件。
“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道。”
碧桂園方面稱，對中國經(jīng)濟(jì)的前景充滿信心，會扛起責(zé)任擔(dān)當(dāng)，“上下同欲、攻堅克難”。
“碧桂園的資產(chǎn)狀況和財務(wù)狀況優(yōu)于很多房企，有機(jī)會獲得轉(zhuǎn)機(jī)。”IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜說。
（作者：謝之迎 編輯：陳曉平）
責(zé)任編輯：石秀珍 SF183
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