自10月25日國(guó)有大行等商業(yè)銀行批量下調(diào)存量房貸利率后，存量房貸利率定價(jià)機(jī)制也迎來(lái)調(diào)整。

　　10月31日，國(guó)有六大行均發(fā)布公告稱，將從11月1日起，陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。

　　新定價(jià)機(jī)制主要包括兩方面內(nèi)容：一是調(diào)整貸款利率在LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上的加點(diǎn)值（以下簡(jiǎn)稱“加點(diǎn)值”，可為負(fù)值）；二是變更重定價(jià)周期的約定。

　　偏離度超30BP可協(xié)商調(diào)整

　　今年9月29日，中國(guó)人民銀行（以下簡(jiǎn)稱“央行”）發(fā)布的《關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告》（中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《公告》）表示，自2024年11月1日起，浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。

　　10月31日，為落實(shí)《公告》，國(guó)有六大行完善了存量房貸利率定價(jià)機(jī)制。

　　根據(jù)新定價(jià)機(jī)制，已發(fā)放的以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款（包含首套、二套及以上個(gè)人住房貸款，公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款部分）借款人，可向上述銀行申請(qǐng)變更借款合同中的定價(jià)條款約定，包括：調(diào)整貸款利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)值；變更重定價(jià)周期的約定。

　　從加點(diǎn)值調(diào)整方式來(lái)看，國(guó)有六大行提到，借款合同約定的加點(diǎn)值比全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值高30BP以上的，可申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值；調(diào)整后的加點(diǎn)值不低于全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點(diǎn)下限（如有）。具體加點(diǎn)值根據(jù)市場(chǎng)供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。

　　其中，全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=央行最新公布的上季度全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

　　借款人該如何判斷自己的存量房貸利率加點(diǎn)值是否能夠調(diào)整？對(duì)此，中國(guó)銀行舉例稱，“存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整是加點(diǎn)值之間的比較和下調(diào)。可以將貸款的LPR加點(diǎn)值與全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP進(jìn)行比較，如果貸款的LPR加點(diǎn)值高，則可申請(qǐng)將貸款加點(diǎn)值下調(diào)至全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP。”

　　例如，借款人的貸款利率為L(zhǎng)PR-20BP，央行最新公布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率為3.33%，考慮到對(duì)應(yīng)季度（即7月份至9月份）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52BP（3.33%-3.85%）。全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP為-22BP（-52BP+30BP），借款人的貸款加點(diǎn)值為-20BP，高于-22BP，則可申請(qǐng)下調(diào)至-22BP，下調(diào)后的貸款利率為L(zhǎng)PR-22BP。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱，在存量房貸與新增房貸利率偏離度超過(guò)30BP時(shí)，允許借款人與銀行協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)，有助于緩解潛在購(gòu)房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)記者補(bǔ)充稱，加點(diǎn)值調(diào)整部分，意味著存量房貸利率會(huì)較快跟進(jìn)新發(fā)放房貸利率同步下調(diào)，這樣基于新老房貸利率差的提前償還房貸的必要性就會(huì)顯著下降。

　　從對(duì)商業(yè)銀行的影響來(lái)看，王青表示，存量房貸利率較快跟進(jìn)新發(fā)放房貸利率下調(diào)，對(duì)凈息差會(huì)有一定下拉作用。就不同重定價(jià)周期而言，同樣基于整體房貸期限普遍較長(zhǎng)，其間可能要經(jīng)歷幾輪利率上行及下行波動(dòng)，因此長(zhǎng)期來(lái)看不同的重定價(jià)周期對(duì)銀行凈息差的影響為中性。

　　中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬也表示，優(yōu)化貸款利率定價(jià)機(jī)制，調(diào)整重定價(jià)周期等，有助于更好維護(hù)銀行和借款人雙方的合法權(quán)益，更好按照市場(chǎng)化原則開展住房按揭貸款業(yè)務(wù)。

　　重定價(jià)周期變更

　　除加點(diǎn)值調(diào)整之外，重定價(jià)周期變更也是新定價(jià)機(jī)制的又一大亮點(diǎn)。

　　此前不少貸款人認(rèn)為，房貸利率重定價(jià)周期統(tǒng)一為1年，不能及時(shí)反映市場(chǎng)供需變化，容易造成新老房貸利差過(guò)大等情況。而本次調(diào)整，國(guó)有六大行明確，取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為1年的限制。

　　重定價(jià)周期，即貸款合同約定的利率隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。對(duì)借款人而言，重定價(jià)周期縮短后，如果LPR下調(diào)，則可以在較短時(shí)間內(nèi)享受房貸利率下調(diào)的好處。

　　國(guó)有六大行表示，變更后，重定價(jià)周期可選擇三個(gè)月、六個(gè)月或一年。新的重定價(jià)日從原合同重定價(jià)日起算，按每滿三個(gè)月、六個(gè)月或一年的對(duì)日確定，即重定價(jià)周期選擇三個(gè)月的，每年有四個(gè)重定價(jià)日；重定價(jià)周期選擇六個(gè)月的，每年有兩個(gè)重定價(jià)日；重定價(jià)周期選擇一年的，每年只有一個(gè)重定價(jià)日。

　　“對(duì)借款人而言，重定價(jià)周期既不是越短越好，也不是越長(zhǎng)越好，主要的考量因素應(yīng)是市場(chǎng)利率走勢(shì)——如果利率處于下行趨勢(shì)，重定價(jià)周期短，利率下降能更快體現(xiàn)，導(dǎo)致貸款實(shí)際利率更快下降；如果利率處于上行趨勢(shì)，重定價(jià)周期短，利率上升也將更快體現(xiàn)，導(dǎo)致實(shí)際利率更快上升。因此，借款人應(yīng)對(duì)利率走勢(shì)進(jìn)行研判，選擇重定價(jià)周期。目前，市場(chǎng)利率或有下降空間，借款人可根據(jù)需要選擇較短的重定價(jià)周期。”董希淼說(shuō)道。

　　有利于促消費(fèi)穩(wěn)樓市

　　國(guó)有六大行還公告了新定價(jià)機(jī)制的其他操作細(xì)節(jié)。

　　在固定房貸利率調(diào)整方面，國(guó)有六大行提到，固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的個(gè)人住房貸款，如需申請(qǐng)變更借款合同定價(jià)條款約定，須先轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款。轉(zhuǎn)換時(shí)，加點(diǎn)值等于原合同利率水平與最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR的差值。轉(zhuǎn)換成功后，在貸款剩余期限內(nèi)，不能申請(qǐng)轉(zhuǎn)回按固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)。

　　由于部分一線城市房貸利率調(diào)整也受當(dāng)?shù)卣哂绊懀虼诉@些地方定價(jià)機(jī)制的實(shí)施也備受關(guān)注。對(duì)此，中國(guó)銀行提到，北京、上海、深圳二套房借款人，如借款人所在城市有房貸利率政策下限，則調(diào)整后的利率加點(diǎn)值取常態(tài)化調(diào)整目標(biāo)值（即全國(guó)新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)值+30BP）與當(dāng)?shù)乩收呦孪奘敫咧怠Ｈ绠?dāng)?shù)卣呦孪薷哂诔B(tài)化調(diào)整目標(biāo)值，則調(diào)整后的房貸加點(diǎn)值仍不能低于當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。

　　談及新定價(jià)機(jī)制的整體影響，董希淼表示，在利率下行周期，調(diào)整措施有助于進(jìn)一步降低借款人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費(fèi)的意愿和能力，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，新的房貸利率定價(jià)機(jī)制落地后，個(gè)人購(gòu)房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活，當(dāng)存量房貸利率明顯偏高時(shí)，借款人可以更快調(diào)整房貸利率，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)新增購(gòu)房需求的釋放。

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