成立于2005年的中奧到家，在經過短短十年的發展就登陸了資本市場，成為繼彩生活、中海物業之后港交所第三家物業企業。盡管搶得先發優勢，但公司上市第一年就在O2O社區項目上受挫，造成當期凈利潤虧損。

　　截至目前，中奧到家股價較上市發行價下跌59.89%。在房企拆分物業上市的潮流之下，公司近兩年集中主業的態度非常明顯。畢竟作為一家獨立的第三方物管公司，中奧到家上市迄今僅并購了一家較大的永成物業。隨著O2O社區項目折戟，增值服務收入下降，提振業績成為公司當前要務。

　　平均物業費較低

　　中奧到家前身為中奧物業，2005年成立于中國廣州，經過十年發展，在2015年11月末港股上市。2015-2017年，公司實現營業收入分別為4.2億元、6.3億元、9.8億元。在13家已上市（A股、港股）的內資物管公司里，目前處于10億營收以下的第二梯隊。

　　作為一家獨立的第三方物業管理公司，中奧到家成長于廣州。在經過2012年并購杭州綠都，2013年8月并購杭州華昌，2014年7月并購寧波迪寶（酒店物業管理）一系列操作之后，公司在2015年上市時已經初顯面向華南、華中/華東，輻射華北的格局。具體到城市為杭州、紹興、佛山、南寧項目居多。

　　收入方面華北地區的貢獻占比一直在10%以下，公司主戰場在華南及華東/華中地區。2018年中報顯示，華南地區營收占比約25%、華東與華中地區占比約70%。

　　城市收入水平直接影響到物業費的高低。資料顯示，中奧到家從上市以來平均物業管理單價長期在1.8元每月每平方米，較行業平均水平要低不少，2017年全國百強物業管理公司的住宅物業服務平均單價僅為2.3元每月每平方米。主要集中在浙江省內的濱江服務物業管理費在3.8每月每平方米左右。由此看來，中奧到家離中高端物業還有一定距離，物業費有待提升。

　　O2O社區項目折戟

　　13家已上市（A股、港股）內資物管公司中，中奧到家是唯一一家出現過虧損情況的。

　　2015-2017年，公司實現凈利潤分別為1091.1萬元、-638.3萬元、9054.9萬元。僅2016年出現虧損，當期公司營業收入同比增速為51.37%，凈利潤同比增速為-158.50%。

　　虧損的原因有兩方面，一是物業管理及協銷業務線的銷售及服務成本由2015年的2.75億元增加到2016年的4.51億元，同比增長63.8%。主要是隨著業務有所增長，2016年，中奧到家員工人數從上一年的1500人驟增至6700人，員工成本及分包成本相應增加。

　　二是，運營一年的O2O社區項目耗去一定的成本，但該業務持續虧損，2015年毛損198萬元，2016年毛損較去年大幅增加人民幣1060萬元。

　　而O2O社區項目在中奧到家上市之前就已啟動。根據招股書，2014年3月公司成立了廣州到家，2015年2月成立廣州壹到，二者都屬于O2O社區板塊。2015年6月推出社區O2O平臺“愛到家”。

　　三年過去，O2O社區業務在2015-2017年實現收入分別為198萬元、826萬元、29萬元。意識到虧損的中奧到家為了節約成本，在2016年年報中已將O2O社區業務外包。但這已經挽救不了逐年下滑的增值業務。

　　2015-2017年，中奧到家的增值業務收入逐年下滑，分別為0.99億元、0.76億元、0.67億元。截至2018年中報，增值業務收入僅為0.35億元，占營收比例為7%，遠低于行業平均水平。

　　除去基礎物業服務，中奧到家增值業務包括O2O社區、協銷業務、配套業務等。其中，協銷收入貢獻了增值業務的大頭，分別為0.67億元元、0.55億元、0.43億元，占增值業務比例分別為67%、72%、64%。協銷指的是公司向物業發展商提供示范單位及銷售中心的清潔、保安及保養，并協助促進物業的銷售過程。

　　增值服務表現不佳直接影響到中奧到家各方面的業績表現。2016年，公司毛利率由2015年的33.3%減少至2016年的 24.7%，主要是因為O2O社區項目虧損。這樣一來，與凈利潤有關的數據都在2016年亮起了紅燈。剔除2016年數據來看，公司整體毛利率水平在30%左右，凈利率在10%左右，處于小規模梯隊，在行業內表現平平。

　　協銷失效 重寫并購邏輯

　　沒有房企的支撐，第三方物業公司的項目儲備主要來源于并購及合作。

　　自2012年以來，中奧到家近幾年保持著1000萬平方米左右的項目儲備。2015-2016年，中奧到家未交付的建筑面積分別為1160萬平方米、1540萬平方米、1220萬平方米?？偤霞s面積在并購永成物業的2016年出現大幅增長。

　　與南都物業交復雜的股東關系不同，中奧到家另辟蹊徑，采用協銷手段獲取物業合作。公司會派遣駐場員工到開發商的銷售中心，提供協助銷售的服務。協銷服務合約一般為期6至18個月，且在全部陳列單位售出的情況下，可在屆滿日期前終止。借此渠道，中奧到家在合約結束之后，可以順勢與開發商簽訂新的物業管理合約。

　　公司表示這是物業服務獲取業務的重要來源。2015-2017年，公司分別向81個、72個、66個物業提供協銷服務，項目個數有所減少。2017年，協銷服務收入為0.43億元，較2016年的0.56億元減少人民幣0.13億元，增速下降22.5%。協銷所獲得的業務面臨不確定性。

　　在并購方面，2015年以前，中奧到家僅有兩次收購，分別是杭州綠都和杭州華昌，收購總面積為3.6萬平方米。上市之后，公司多次公開招募并購和合作對象，可采取股權合作、現金并購、股權置換等形式，并提出合約管理建筑面積需超過3萬平方米、收取較高的物業管理費等標的要求。

　　上市后三年，公司僅在2016年有過大的并購動作，分別為東方海港工程管理有限公司及浙江永成物業管理有限公司。當期公司的業務覆蓋由2015年的28個城市拓展到2016年的39個城市，總合約面積當年同比增長77.5%。但整體上，與萬科、綠城服務、彩生活等物業公司相比，中奧到家的并購優勢并不明顯。

　　2018年，面對激烈的行業競爭，中奧到家不得不把并購策略調整為圍繞產業鏈上下游進行。當年6月公司收購了收購房產經紀業務公司輝煌房地產及輝煌置業51%股權，12月又收購了廣東銘錦城園林景觀設計工程有限公司。未來，清潔公司、園林養護公司、保安公司、工程公司、電梯公司等等，都將成為其并購的方向。

責任編輯：公司觀察