沒有背靠房地產的母公司，南都物業(yè)因此成功躲過了關聯(lián)交易這只攔路虎，成為A股目前唯一一只物業(yè)股。但上市之時的“打記者”傳聞，也讓南都物業(yè)立于風口浪尖。此外，南都物業(yè)美女老板創(chuàng)富的故事，同樣讓它充滿了傳奇色彩。

　　作為內資上市物業(yè)概念股，南都物業(yè)目前的主戰(zhàn)場仍是浙江省，與尚在排隊的濱江服務在同一地盤。從營收和盈利看，公司處于小規(guī)模梯隊，還未達到行業(yè)龍頭地位。毛利率的下降以及人工成本的升高，都是南都物業(yè)亟待解決的問題。

　　營收規(guī)模偏小 濱江服務尾隨其后

　　南都物業(yè)成立于1994年，最初，物業(yè)作為杭州地產商南都房產的全資子公司存在。2006年，隨著南都房產上市失敗，地產業(yè)務被萬科以17.66億元收購，未被收購的物業(yè)則由南都房產原副總裁韓芳接手。此后，南都物業(yè)的品牌才開始打響。

　　與大部分物業(yè)公司一樣，南都物業(yè)的主要業(yè)務包括物業(yè)管理服務、案場服務、顧問咨詢服務與增值服務。Wind數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理服務占營收比例為93.36%，增值服務占比6.42%。基礎物業(yè)費提供了絕大部分收入。

　　2015-2017年，南都物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入分別為4.71億元、5.78億元、8.2億元，增速分別為20.4%、22.7%、41.8%，總體上保持了穩(wěn)定增長。2018年三季報保持了27%的增速。

　　從區(qū)域上看，南都物業(yè)營收主要來源于浙江，2015-2017年浙江省營業(yè)收入分別占相應期間主營業(yè)務收入的 93%、85%、76%，2017年占比有所下降主要是上海地區(qū)收入的增長，但公司主要的增長動力目前仍然是浙江省。

　　這與背靠濱江集團的濱江服務在同一地盤，2017年二者的營收差距約為4.5億元，到了2018年上半年，隨著濱江集團的擴張，二者的營收差距縮小到1.6億元。未來，南都物業(yè)不僅承受著對外開拓市場的壓力，還面臨浙江本土的圈地斗爭。

　　從行業(yè)看，作為A股第一家物業(yè)股，南都物業(yè)尚未達到匹配這一稱號的規(guī)模。以半路赴港的碧桂園服務為例，2017年碧桂園服務營業(yè)收入為31.23億元，約相當于南都物業(yè)的4倍。

　　毛利率持續(xù)下降 人工成本占比居高不下

　　由于南都物業(yè)是A股唯一的上市物業(yè)股，因此其享有一定的標的溢價，成功避免了港股內資物業(yè)目前估值遇冷的情況。

　　受整體大環(huán)境影響，佳兆業(yè)物業(yè)上市即破發(fā)，此后跌跌不休。上市4年的彩生活從當初上市近100倍PE的高估值下降到如今11.73左右的估值。截至發(fā)稿，南都物業(yè)（后復權）較上市發(fā)行價上漲12.1%。

　　但這并不代表南都物業(yè)前景一片光明。財報顯示，近幾年，南都物業(yè)的毛利率持續(xù)下降。2015-2017年，公司毛利率分別為，29.7%、27.1%、24.4%，略低于同期可比上市公司。2017年毛利率與上年同比下降 2.77%，原因系新增合并采林物業(yè)

　　增值服務的毛利率雖高，但占比較低，這也成為南都物業(yè)被人詬病的一點。增值服務作為物業(yè)行業(yè)最有想象空間的一塊業(yè)務，南都物業(yè)發(fā)力較晚。

　　近幾年該部分業(yè)務雖增長迅速，但占比仍然在10%以下，對公司營收貢獻太小。而同期，彩生活及綠城服務等龍頭增值服務營收占比在30%左右。2017年南都物業(yè)增值服務收入為0.53億元，在11家上市（港股、A股）物業(yè)公司中最低，同體量的濱江服務這一收入為1.3億元。

　　上市獲得融資之后，南都物業(yè)再無并購動作，而將重點放在了長租公寓上面。2018年半年報顯示，公司在杭州的兩個長租公寓項目大部分已出租，目前入住率達95%以上，實現(xiàn)收入1018萬元。

　　這一點與濱江服務的做法相同，但長租公寓項目回報慢，還處在培育期。國海證券研報顯示，南都物業(yè)毛利率下滑或與其公寓租賃業(yè)務毛利率水平較低，拉低了綜合毛利率水平有關。

　　值得注意的是，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，人工成本一直是行業(yè)營業(yè)成本的大頭，據(jù)中國指數(shù)研究院2017年百強物業(yè)管理公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人工成本占比為55.84%。南都物業(yè)人工成本占比近幾年一直處在較高水平，2015、2016、2017及2018年前八個月分別為83.59% 84.31%     85.48%     80%。隨著人工成本的增加，南都物業(yè)本就不高的凈利率或被進一步蠶食。

　　千筆訴訟追繳物業(yè)費 美女老板創(chuàng)富志受關注

　　服務質量不高？通過大量訴訟催繳物業(yè)費？爭議與傳聞，一直伴隨著南都物業(yè)上市。天眼查顯示，南都物業(yè)存在2345條訴訟，1446條合同糾紛訴訟。

　　其中，與高潔物業(yè)的糾紛案顯示，因南都物業(yè)的物業(yè)管理工作確實存在一定問題從而導致糾紛，所以對物業(yè)費按照80%計算。這在一定程度上反映了南都物業(yè)管理的規(guī)范問題，上市之初，南都物業(yè)約有20%的員工未繳納社保。

　　在這一系列爭議中，外界對美女老板的創(chuàng)富志更為關注。1993年，21歲韓芳加入南都房產，僅僅一年后就被任命為辦公室主任和營銷部經理，2001年9月?lián)文隙嘉飿I(yè)董事長。隨著南都物業(yè)上市，現(xiàn)年48歲的韓芳身家暴漲。

　　財富的背后，南都物業(yè)是如何在母公司沒落之后獨自崛起？作為獨立第三方物管公司，南都物業(yè)又如何在一眾背靠房企的物業(yè)公司中突出重圍？從股東方面我們或窺一二。

　　2016年5月，南都物業(yè)變更為股份制公司第一次增資，全體股東同意增資952.381 萬元，由新增股東以貨幣資金認繳。此時距離南都物業(yè)公開招股書僅兩個月，上市在即，此番突擊進入的新股東包括銀泰置地、南都集團，鄭勇強、中誠年代。銀泰置地與南都集團均以3900萬對價入股，成為占股6%的主要股東。

　　其中，銀泰置地是南都物業(yè)大客戶之一。2011年起，南都物業(yè)與銀泰置地簽訂了華東區(qū)戰(zhàn)略協(xié)議，全面進軍綜合商業(yè)物業(yè)市場。鄭勇強則為銀泰置地高管，占股2%。

　　南都集團實控人為原南都房產的創(chuàng)始人之一的周慶治，韓芳和周慶治同為南都房產最早的一批員工。

　　中誠年代則為中城時代即中城聯(lián)盟的控股子公司，增資后占股比2%。中誠聯(lián)盟的股東名單包括旭輝集團、萬科、泰和集團、中糧地產等諸多地產公司，董事中不乏胡葆森、陳勁松、馮侖等地產“大佬”。

責任編輯：公司觀察