在業(yè)務(wù)和股價上一直低迷的映客，這次可能通過房地產(chǎn)賺回來。

　　10月24日晚映客發(fā)布公告稱，公司控股的子公司湖南映客置業(yè)控制權(quán)即將發(fā)生變更，公司以550萬元的價格出售映客置業(yè)11%的股權(quán)，出售完成后，映客從51%的控股權(quán)減少至40%，而另一個股東長沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股份則由49%增加至60%。

　　這一轉(zhuǎn)讓的背后本質(zhì)上是映客以高科技互聯(lián)網(wǎng)公司低價拿地，然后轉(zhuǎn)手給房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行商業(yè)開發(fā)獲利的行為，這也是移動互聯(lián)網(wǎng)第一起公開的、赤裸的土地轉(zhuǎn)讓事件。

　　新浪財經(jīng)就此事詢問映客，相關(guān)人士表示暫時不清楚情況，不便對外回應(yīng)。

　　拿地+開發(fā)耗資5.71億元，進(jìn)一步擠壓映客現(xiàn)金流

　　映客置業(yè)擁有的土地地塊在湖南湘江新區(qū)，東鄰湖南湘江新區(qū)土地儲備中心，南臨興聯(lián)路，西臨羅谷塘路，北鄰長沙先導(dǎo)洋湖建設(shè)投資有限公司。土地面積為約4.1萬平方米。

　　2018年9月13日，映客的的控股子公司湖南映客置業(yè)在拍賣中以人民幣4.9億元成功投得土地的土地使用權(quán)，如今以5億元的估值原價出讓。

　　本次交易完成后，映客須支付總收購代價約人民幣4.9億元的40%，即人民幣1.96億元。收購代價的余下60%將由開發(fā)商龍湖地產(chǎn)支付。根據(jù)目前的預(yù)算，映客傳媒亦將承擔(dān)土地開發(fā)成本約人民幣3.75億元，相當(dāng)于開發(fā)成本約人民幣9.37億元的40%。

　　這意味著在這塊土地上，映客將要承擔(dān)5.71億元。

　　這些錢從哪里來？

　　公告顯示，此次購買土地的1.96億元將會從公司自有現(xiàn)金中支出，而開發(fā)需要的3.75億元將由子公司向母公司借款，待地產(chǎn)銷售完成后歸還。

　　根據(jù)映客2018年半年報顯示，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為7.9億元人民幣，相比于2017年同期的21.83億元，減少了63.81%，在這種情況下未來幾年內(nèi)映客將要拿出5.71億元開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對現(xiàn)金流將會形成擠壓效應(yīng)。

　　映客低價拿地，轉(zhuǎn)手龍湖地產(chǎn)開發(fā)牟利

　　按照目前的規(guī)劃，這塊土地上將建設(shè)五棟住宅樓及兩棟商業(yè)樓。七棟樓宇的總建筑面積約為14萬平方米，其中約 20%將留作該公司自用，其中包括辦公室、雇員住房及演示直播間，余下建筑面積（包括住宅及商業(yè)樓的單位）將售予外界買家。

　　這意味著14萬平方米的面積中有11.2萬平方米將會被用作開發(fā)，那這筆生意映客能夠掙多少錢呢？

　　“從現(xiàn)在的信息判斷，地塊擁有住宅用地和商業(yè)用地兩種，商業(yè)拿地價格會比住宅用地拿地價格高，如果純粹以住宅用地來衡量的話，這塊地的樓面價約為3500元每平米。”一位碧桂園員工對新浪財經(jīng)表示，按照行業(yè)慣例住宅樓面價=拿地總價/建筑總面積。

　　新浪財經(jīng)檢索資料發(fā)現(xiàn)，在2016年末湖南湘江新區(qū)土地儲備中心曾經(jīng)出讓一塊土地，樓面價超過9000元，堪稱當(dāng)時的地王，價格約是映客拿地的2.5倍。

　　“這么低的價格拿地肯定是有政策扶持，不然不可能拿到，一般拿到的這種地在售賣上也有限制，優(yōu)先買給企業(yè)相關(guān)從業(yè)人員，剩下的才能公開出售給第三方”。

　　上述碧桂園員工表示，這種地塊上的住宅、商業(yè)開發(fā)售價都是有嚴(yán)格規(guī)定的，一般是樓面價的1.5倍左右，政府會在備案階段限價的。

　　這意味著如果建成后住宅售價徘徊在6000元每平米左右，和周邊住宅價格相比相當(dāng)?shù)谋阋恕?/p>

　　新浪財經(jīng)檢索發(fā)現(xiàn)，該地臨近的湘江新區(qū)土地儲備中心由于背山面水，屬于風(fēng)景比較好的地塊，附近的金茂梅溪湖1期、2期的新房價格都在1萬3到1萬4每平方米，是映客的約2倍。

　　“現(xiàn)在住宅用地和商業(yè)用地比例還不清楚，真正定價的時候需要考慮商業(yè)用地較高的成本，但總體來說映客肯定是賺的。”上述碧桂園員工強調(diào)。

　　（公司觀察 文/凌先靜）

責(zé)任編輯：公司觀察