今年以來，已有5家物業(yè)公司成功赴港上市，但在過去10年、20年物業(yè)上市卻寥寥無幾？一向不被重視的物業(yè)管理行業(yè)，為何在今年成為資本市場的“香餑餑”。物業(yè)公司扎堆赴港上市的背后，又蘊(yùn)含著資本運(yùn)作的哪些內(nèi)在邏輯？新浪財經(jīng)推出IPO系列專題策劃之物管上市圖譜——全面解讀內(nèi)資物業(yè)上市背后的邏輯。

　　【本期采訪】彩生活副總裁段斐欽，為內(nèi)資物業(yè)赴港第一股

　　物業(yè)公司需要資本定價

　　對于2018年物業(yè)公司扎堆上市的現(xiàn)象，段斐欽認(rèn)為，這是物業(yè)公司發(fā)展到了一定的階段，在這一階段，企業(yè)需要資本進(jìn)行定價，并不一定是出于融資需求。

　　新浪財經(jīng)：今年以來，已有6家物業(yè)公司成功登錄資本市場。其中5家赴港。彩生活是怎么看待這個扎堆赴港的現(xiàn)象的？

　　段斐欽：物業(yè)行業(yè)從一個大社區(qū)的角度來看，它一定會成為一個大行業(yè)。在彩生活上市之后，2016年、2017年，慢慢出現(xiàn)了碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)，到了2018年包括永升在內(nèi)5家公司上市，在整個香港市場有10家上市公司。這10家就把整個行業(yè)，在資本市場上形成一個板塊，我們認(rèn)為這是符合這個行業(yè)本身的發(fā)展規(guī)律的符合一個行業(yè)價值，逐步被發(fā)現(xiàn)。物業(yè)行業(yè)發(fā)展其實(shí)是比較迅速的，它到了一個要上市的階段。

　　新浪財經(jīng)：從企業(yè)角度，赴港跟赴A有區(qū)別嗎？A股目前只有南都物業(yè)一家

　　段斐欽：有兩種可能性。第一種是在香港上市便利性會更強(qiáng)一些，因?yàn)樵趪鴥?nèi)上市的話，審批流程通常會比較慢，在香港會比較快。第二個，很多的物業(yè)公司是背靠著地產(chǎn)公司，在國內(nèi)上市可能它的獨(dú)立性和牽扯到關(guān)聯(lián)交易，會影響到上市進(jìn)程。

　　新浪財經(jīng)：大家的上市意愿還是很強(qiáng)烈的？是因?yàn)槿谫Y需求嗎？

　　段斐欽：我認(rèn)為上市首先是形成定價，而不是首先是融資。中海其實(shí)也并沒有融資，碧桂園它也是介紹上市，也沒有融資。所以，融不融資是第二步的選擇，從公司角度看是不是有融資需要。第一階段肯定是有一個形成在資本市場形成的資本定價。不論這個資本定價合理還是不合理的，它起碼企業(yè)價值是被定價了。

　　新浪財經(jīng)：這些背靠房企的物業(yè)公司上市之后，彩生活會不會有壓力？

　　段斐欽：第一，我們認(rèn)為這個行業(yè)空間是足夠大的，整個行業(yè)存量面積將近3百億平方米。

　　第二，上市的企業(yè)它并不是新的進(jìn)入者，它過去其實(shí)也是行業(yè)的參與者。

　　第三就是定位問題，因?yàn)榭赡艽蠹胰绻v到競爭的話，就會講到地盤。因?yàn)槲飿I(yè)管理模式其實(shí)都是排他的，我管的項(xiàng)目可能就不會有其他物業(yè)公司來管了。

　　但當(dāng)大家都在搶地盤的時候，彩生活在過去兩年的時間，在考慮整個平臺上的用戶體驗(yàn)，以及帶來的用戶規(guī)模，用戶的交易和交付，以及帶來的更多回報。

　　未來沒有太多并購計劃

　　并購能夠解決物業(yè)的本土化問題，毫無疑問，物業(yè)行業(yè)的資源定價，會被定的越來越高。段斐欽表示，彩生活已經(jīng)走過了物業(yè)規(guī)模為王階段，未來并沒有太多的并購計劃。

　　新浪財經(jīng)：我們了解到，物業(yè)公司發(fā)展其實(shí)各有不同，通過并購中小物業(yè)公司得以壯大發(fā)展的，如彩生活；作為第三方承接項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，如中奧到家、綠城服務(wù)；伴隨母公司一同成長的物業(yè)公司，如新城悅、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)等等。這幾種模式背后有什么差異？

　　段斐欽：與其說是模式，其實(shí)這幾種差異更偏向于形勢。任何的形勢都是階段性的，而不是長期有效。比如對于彩生活來說，在上市之前，我們需要規(guī)模，所以通過并購的方式，獲得了大部分的物業(yè)管理項(xiàng)目。

　　之所以通過并購的方式，是因?yàn)椋谝唬噬畈⒉皇且患掖笮偷禺a(chǎn)公司下面的物業(yè)公司，所以每一年關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商開發(fā)給我?guī)淼男略雒娣e肯定是有限的。第二，當(dāng)時的行業(yè)尚未形成資本定價。

　　彩生活想要占據(jù)市場的一席之地，第一階段是要獲得規(guī)模優(yōu)勢，既然不能背靠地產(chǎn)母公司獲取面積增長，而市場又未形成資本定價，彩生活有充足的議價空間，那么，并購就是一種很好的方式。

　　當(dāng)然，并購也是為了解決物業(yè)的本土化問題。如果不通過并購進(jìn)入新的城市，我們將會遇到很多挑戰(zhàn)，在當(dāng)?shù)兀悴痪邆浣M織優(yōu)勢，很難進(jìn)行競爭。所以，我們希望通過并購，來進(jìn)入本地建立標(biāo)桿，為我們的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定資源條件。

　　現(xiàn)在這個階段，大家都談到并購，都談到依靠于母公司，我們相信這一趨勢是會發(fā)生一些變化。比如說，彩生活已經(jīng)從過去依靠并購?fù)卣故袌觯剞D(zhuǎn)變?yōu)橐揽咳ㄩ_發(fā)商或業(yè)主委員會全權(quán)委托物業(yè)公司管理其開發(fā)或居住的項(xiàng)目）來獲取資源，所以到了2016年的時候，我們獲得了新增面積里面將近50%是靠全委的，另外50%才是依靠并購。但是在2016年之后，彩生活拓展的服務(wù)面積里面，又有大部分是依靠平臺輸出了。

　　新浪財經(jīng)：平臺輸出指的是？

　　段斐欽：我們依靠兩個平臺：彩管家平臺（一個內(nèi)部管理平臺）和彩之云平臺（一個客戶服務(wù)平臺），開放給我們的合作伙伴。包括中小物業(yè)公司、本地龍頭性物業(yè)公司。

　　這種模式，盈利通常分為兩塊。第一是基礎(chǔ)物業(yè)板塊。我們把整個派單系統(tǒng)，針對于把保安、保潔包括電梯這一塊派單系統(tǒng)開放給他們，這樣他們就不需要再投入了。

　　第二，就是我們不斷地考慮，在物業(yè)行業(yè)里面如何通過社區(qū)服務(wù)，來提升增值服務(wù)的收益，我們是否可以通過這一平臺，來導(dǎo)入新的產(chǎn)品和應(yīng)用，從而通過更好用戶體驗(yàn)，獲取更好的增量收入。準(zhǔn)確來說，在2017年的時候，彩生活年報里面你們可以看到，增值服務(wù)板塊貢獻(xiàn)的分布溢利已經(jīng)達(dá)到了43%。

　　新浪財經(jīng)：也就是說并購擴(kuò)張規(guī)模只是公司的一個發(fā)展階段？

　　段斐欽：是的，你可以看到，即使是一些大型的地產(chǎn)公司物業(yè)，也會有這些特點(diǎn)。

　　比如說在上市之前主要依靠母公司的物業(yè)，它在上市之后又依靠于并購了。對于這個業(yè)務(wù)本身，我們關(guān)注的是，是不是在最好的時間去并購了一些物業(yè)。最壞的時間，標(biāo)的價格越來越高，對于并購方來說，要被動接受這個價格越來越高的事實(shí)。

　　新浪財經(jīng)：碧桂園服務(wù)上市6個月后，就并購了了5家“小而美”的物業(yè)公司。佳兆業(yè)物業(yè)也有并購計劃，這樣的情況下“小而美”的標(biāo)的價格是否會水漲船高？物業(yè)行業(yè)的并購現(xiàn)在是一個什么狀態(tài)？已經(jīng)開始了嗎？

　　段斐欽： 已經(jīng)開始動了，從彩生活上市之后一直開始動。之前也有，上市之前做并購，和上市之后它吸引關(guān)注度是不一樣的，不能說因?yàn)樗鲜兄蟛砰_始并購了。在所有的行業(yè)，談到并購所關(guān)注的都是，價格是否合適，效率能有多大的提升。

　　而且這個企業(yè)，他們同樣希望通過并購，來快速實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)模，以及帶來的收益。所以，毫無疑問，物業(yè)行業(yè)的資源定價，會被定的越來越高。但是否是合理定價，我們并不清楚，因?yàn)樽顬楹诵牡膯栴}是，不同的并購，對于并購方企業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)營效果如何。

　　新浪財經(jīng)：彩生活未來的話有擴(kuò)張計劃嗎？

　　段斐欽：我們沒有太多大的并購計劃了。第一，彩生活已經(jīng)走過了物業(yè)規(guī)模為王階段，實(shí)際上，目前我們認(rèn)為，我們應(yīng)該把平臺開放出來，更關(guān)注用戶。

　　其實(shí)，上市之后，我們就已經(jīng)慢慢地減少了對于并購的依賴。比如，一家物業(yè)公司在我們上市的時候，它的并購價格可能是1千萬，但是到今天并購它需要5千萬，但是它的經(jīng)營性質(zhì)并不一定發(fā)生了太大的變化。

　　物業(yè)成本轉(zhuǎn)移能力偏弱

　　物業(yè)行業(yè)最大的特點(diǎn)是勞動密集型，當(dāng)人工成本不斷上升時，定價權(quán)又受到約束，成本轉(zhuǎn)移的能力就會偏弱。

　　新浪財經(jīng)：我們統(tǒng)計了一下目前港股的物業(yè)公司，發(fā)現(xiàn)毛利率水平在30%-左右，凈利潤率在10%上下，這其中主要耗費(fèi)的成本在哪方面？物業(yè)行業(yè)有哪些特點(diǎn)？    

　　段斐欽： 仍然是人工成本。就物業(yè)角度來說，它最大特點(diǎn)是勞動密集型行業(yè)。勞動密集型行業(yè)的特點(diǎn)是，成本會不斷上升，假設(shè)我們的勞動效率沒有提升的話。

　　其次，物業(yè)行業(yè)的定價權(quán)是有挑戰(zhàn)的。在一個社區(qū)里面，只有居住面積超過50%以及人數(shù)超過50%的比例同意漲價，物業(yè)才能漲價。所以物業(yè)行業(yè)定價受到約束，當(dāng)定價成本不斷上升，成本轉(zhuǎn)移的能力就會偏弱。

　　新浪財經(jīng)：在新社保政策出臺后，公司凈利潤是否會受到影響？如何優(yōu)化這一問題？

　　段斐欽：會有影響。彩生活的做法是，把過去的勞動雇傭關(guān)系變成基礎(chǔ)物業(yè)板塊的不同專業(yè)類別的訂單服務(wù)，以派單的方式來兌現(xiàn)雇傭關(guān)系。

　　在整個的彩生活體系里面，只雇傭少部分的核心服務(wù)人員，大部分保安、保潔、保綠、保修都是用訂單制管理，把它從過去傳統(tǒng)的雇傭關(guān)系，變成派單接單關(guān)系。這樣其實(shí)會消化成本的壓力，我們需要去減少成本。

　　既是存量也是增量市場

　　從物業(yè)來說，一定是一個存量市場，但是對于社區(qū)它是增量市場。段斐欽認(rèn)為，重新新定義服務(wù)關(guān)系，把服務(wù)透明化，這是解決行業(yè)長期被人詬病問題的核心方式。

　　新浪財經(jīng)：說到物業(yè)的時候我們常常說管理面積，目前彩生活的管理面積一直居于行業(yè)首位，但營業(yè)收入低于第二位的綠城服務(wù)，這是為什么？

　　段斐欽：彩生活面積里面65%是酬金制的，100塊錢的物業(yè)費(fèi)我也算10塊錢作為我的酬金收入。因?yàn)槌杲鹬浦皇菍⒁恍〔糠值奈飿I(yè)管理費(fèi)計入收入，因此彩生活的收入規(guī)模偏少，當(dāng)然我的毛利率也提升了。這個核心是我們跟業(yè)主之間簽的服務(wù)協(xié)議，導(dǎo)致我們確認(rèn)收入方式是有差異的。

　　新浪財經(jīng)：中報顯示彩生活主要財務(wù)指標(biāo)毛利率、凈利率下降，資產(chǎn)負(fù)債率升高，主要是因?yàn)槭裁矗?/p>

　　段斐欽：主要是因?yàn)槿f象美的并表。萬象美雖然是高端物業(yè)，但是它的收入方式是包干制，相當(dāng)于彩生活把一家大型物業(yè)公司包干制收入全部并表了，這肯定對我的毛利率會有影響。毛利率下降了，凈利率肯定會下降。事實(shí)上，萬象美毛利率比并表之前還提升了。

　　至于資產(chǎn)負(fù)債率升高，主要是并表萬象美收購所帶來16個有息負(fù)債，大部分為中長期負(fù)債。2018年下半年到12月底為止，彩生活還了約5億元的有息負(fù)債。未來我們會不斷地會用現(xiàn)金流來去降低我們有息負(fù)債。

　　新浪財經(jīng)：物業(yè)費(fèi)在行業(yè)內(nèi)比較低，這個怎么理解？

　　段斐欽：彩生活是高端、中高端和中端全覆蓋公司，同時彩生活是一線、二線、三線城市全覆蓋的一家公司，這跟很多物業(yè)管理公司不一樣，很多大型地產(chǎn)公司，它可能是只覆蓋中高端和高端。

　　而我們主要覆蓋200多個城市，從城市數(shù)量來看二線城市居多，所以平均物業(yè)管理費(fèi)相對偏低。

　　新浪財經(jīng)：物業(yè)管理是一個存量or增量市場？現(xiàn)在是處在什么階段？

　　段斐欽：我認(rèn)為從物業(yè)來說，一定是一個存量市場，但是對于社區(qū)它是增量市場。

　　物業(yè)的存量在于每一年整個行業(yè)帶來一定的新增面積。但社區(qū)是增量，因?yàn)槟愕慕?jīng)營方式是有差異的，這個就有點(diǎn)像騰訊的微信，它既是存量市場也是增量市場。

　　新浪財經(jīng)：這個行業(yè)的話，目前面臨哪些方面的問題？行業(yè)天花板嗎？

　　段斐欽：我認(rèn)為當(dāng)我們看到它是存量的時候，它就一定有天花板。

　　當(dāng)我們看到它是增量的時候，它就沒有天花板了，天花板高很多。2018年3月31號到11月30號，彩之云平臺上的彩惠人生（一個通過購買商品、服務(wù)，沖抵物業(yè)管理費(fèi)的平臺）訂單額已經(jīng)達(dá)到了6136萬，訂單數(shù)147.5萬單。其實(shí)通過這個轉(zhuǎn)化，我們發(fā)現(xiàn)，彩生活已經(jīng)慢慢地把天花板抬高了。

　　行業(yè)首先要把它的服務(wù)透明化，最開始推的是線上的基礎(chǔ)物業(yè)板塊，保安、保潔、保綠的派單化、電子化、互聯(lián)網(wǎng)化，其實(shí)就是讓它的交付線下化，交易和結(jié)果的跟蹤是要在線上化的，否則的話就很難透明，這個行業(yè)很多詬病就在于它太不透明了。

　　所以，我們剛才說的要重新定義服務(wù)關(guān)系，第一是要把服務(wù)透明化，線下交付、線上交易以及流程的全部互聯(lián)網(wǎng)化。第二是通過新的方式，來把服務(wù)關(guān)系重新定義，這就是解決問題的最核心的方式方法。

　　增值業(yè)務(wù)將成為重心

　　彩生活未來戰(zhàn)略重心定位于社區(qū)，也就是增值業(yè)務(wù)部分，關(guān)注用戶價值的創(chuàng)造。

　　新浪財經(jīng)：物業(yè)管理作為一個場景，其實(shí)是一個巨大的流量入口。增值服務(wù)是大家很關(guān)心的一部分，也是很有想象力的一部分。能詳細(xì)聊一聊嗎？

　　段斐欽：我其實(shí)有一個數(shù)據(jù)可以給你分享一下。在2017年，彩生活的營銷費(fèi)用增加了將近1300萬。但是，我們增值業(yè)務(wù)的分布溢利同比增長9600萬元，平臺交易額增長了53億元，注冊用戶增長了7百多萬。

　　到2018年11月底，彩生活的平臺服務(wù)面積接近12億平方米，服務(wù)1200萬個家庭。而彩生活的平臺注冊用戶是接近2千萬，活躍用戶是超過400萬，1到11月份，我們整個線上平臺交易額累計達(dá)到82.53億，同比增長37%。

　　新浪財經(jīng)：長期來看的話，一個物業(yè)公司的內(nèi)在價值我們更應(yīng)該關(guān)注看哪方面？

　　段斐欽：我認(rèn)為如果關(guān)注物業(yè)公司來說，要從兩個層面來說。

　　第一，定位以及經(jīng)營效率。在成本轉(zhuǎn)移支付很難改變的時候，你的效率提升有多少？

　　第二，當(dāng)我是一家社區(qū)服務(wù)公司的時候，我關(guān)注的是社區(qū)服務(wù)平臺能給用戶帶來什么，以及從長遠(yuǎn)來說能帶來什么樣的公司價值。

　　新浪財經(jīng)：公司未來的戰(zhàn)略布局重心是在哪里？

　　段斐欽：我認(rèn)為是基于社區(qū)的定位和關(guān)注，持續(xù)創(chuàng)造用戶價值。

　　我們希望改變整個行業(yè)的服務(wù)關(guān)系。把服務(wù)關(guān)系從過去的被動服務(wù)變成主動服務(wù)，進(jìn)而把我們服務(wù)深度增強(qiáng)。比如，通過平臺，你的購買行為可以減免物業(yè)費(fèi)，這種服務(wù)關(guān)系變成主動服務(wù)了。

　　如果把業(yè)主的消費(fèi)場景通過物業(yè)來包起來，服務(wù)深度就會加強(qiáng)。業(yè)主他的畫像就會更準(zhǔn)確了，業(yè)主他經(jīng)常買酒水和一個經(jīng)常買日用品的，他可能消費(fèi)習(xí)慣會有差異。

　　新浪財經(jīng)：社區(qū)新零售有很多想要切入，包括服務(wù)也是，為什么要在你們這里買？

　　段斐欽：所有的產(chǎn)品型企業(yè)，一定需要多個渠道來創(chuàng)造它的規(guī)模效應(yīng)。所以你可以看到很多商品，產(chǎn)品型的企業(yè)，它在淘寶上，也有在京東上，也可能在彩惠人生上面，所有的渠道都是為它的供貨來提供支持的。我們掌握了一個硬性渠道就是物業(yè)費(fèi)。

　　新浪財經(jīng)：物業(yè)公司都發(fā)力增值服務(wù)的話，你們的優(yōu)勢是什么？

　　段斐欽：我們抓住了先發(fā)優(yōu)勢，是一個主動的創(chuàng)新者，積累了很多經(jīng)驗(yàn)。并且，根據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，彩生活的客戶滿意度行業(yè)排名第六位，但是在獨(dú)立服務(wù)于第三方地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)公司中，排名第一位。

責(zé)任編輯：張恒