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證券時報記者 曹晨
12月22日晚間，新黃浦公告稱，擬非公開發行股票，募資用于“保交樓、保民生”相關的房地產項目，這是股權融資松閘的“第三支箭”政策發布后，A股房企籌劃再融資的又一案例。
證券時報·e公司記者統計，自11月28日證監會宣布恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資至今，不到一個月的時間里，已有福星股份、大名城、萬科A、陸家嘴、招商蛇口、嘉凱城、華發股份、綠地控股、格力地產等23家A股上市房企積極擁抱新政，平均每天就有一家房企籌劃再融資，可謂掀起了“定增潮”。
整體來看，本輪房企“定增潮”主要集中在兩大領域，一方面是招商蛇口、格力地產等房企借助政策東風重啟并購重組，并發行股份募集配套資金。另一方面，大多數房企籌劃直接在A股定增募資，用于“保交樓、保民生”相關的房地產項目等政策支持領域。目前，已有6家房企率先拋出定增預案，可見其落地速度之快。
從本次再融資潮房企的屬性來看，多元化特征明顯，既有招商蛇口、西藏城投等央國企開發商，也有嘉凱城、大名城等民營房企，此外還包含了萬科A等優質房企以及一些出險房企。
值得注意的是，未來，上市房企再融資實施時市場的認購意愿將備受關注。對此，多位業內人士對證券時報·e公司記者表示，一些資產負債結構較為合理，聚焦主業、經營規范，擁有較多優質資產的房企定增相對會獲得投資者親睞。對于出險房企而言，或迎來定增落地的寶貴機會，但投資方可能更加謹慎，而實控人參與認購有望提振投資信心。
房企再融資潮起
“近期，政策對房企融資支持力度是空前的，尤其是11月底以來，在優化股權融資政策的引導下，不斷有同行籌劃再融資事項的消息傳出，包括央國企以及民企，都希望抓住政策機會，加大補充資本金，改善資產負債表，的確可以稱得上掀起了定增潮。公司作為地方國企開發商，也正在進行相關工作的準備。”北京某上市房企高管對證券時報·e公司記者表示。
實際上，本輪房企“定增潮”的重要背景是，被業內視為股權融資“第三支箭”新政于11月28日正式落地，這也意味著暫停多年的A股房企并購重組以及再融資政策的松閘。
此次，證監會明確了在支持房地產企業股權融資方面的具體五項政策措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產企業境外市場上市政策，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，積極發揮私募股權投資基金作用。
證券時報·e公司記者統計，自11月28日“第三支箭”新政落地以來，不到一個月的時間，已經有北新路橋、福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、萬科A、天地源、陸家嘴、華夏幸福、金科股份、冠城大通、招商蛇口、嘉凱城、外高橋、華發股份、綠地控股、迪馬股份、格力地產、中華企業、西藏城投、三湘印象、榮盛發展、新黃浦等23家A股上市房企擁抱新政，積極籌劃再融資事項。
從募資用途看，招商蛇口、格力地產、陸家嘴這三家上市房企募集資金主要用于并購重組。所對應的政策是“允許房企發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金”。而其它籌劃再融資事項的上市房企募集資金用途集中在與“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發以及償還債務本息、補充流動資金等符合房企再融資政策要求的領域。
值得一提的是，12月21日，證監會表示，將大力支持房地產市場平穩發展。落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組，這也被業內視為政策鼓勵房企股權融資的再度重申，有助于改善資產負債表，提升資質。
潛在認購方受關注
實際上，目前，已經有華發股份、福星股份、嘉凱城、大名城、三湘印象以及榮盛發展等6家房企率先拋出定增預案，可見響應政策籌劃定增速度之快。其中，華發股份、大名城確定了部分定增投資方，均為控股股東或相關方參與認購，而嘉凱城的再融資更是被建軻投資一家包攬，后者為該公司實際控制人的關聯方。
值得一提的是，截至目前，華發股份是本輪房企再融資潮中預計募集資金金額最高的房企，其控股股東認購一半。
12月5日晚間，華發股份發布定增預案，公司擬募資不超過60億元，用于鄭州華發峰景花園項目、南京燕子磯G82項目、湛江華發新城市南（北）花園項目、紹興金融活力城項目及補充流動資金，公司控股股東華發集團參與認購金額不超過30億元。
在業內看來，房企大股東參與再融資在有助于提升定增成功率、增強企業控制權的同時，還有利于提振市場信心。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水告訴證券時報·e公司記者，由大股東或實控人參與認購的定增可能落地較快，“因為這種方式下，特定投資者的構成單一，投資人往往就是公司的決策人，熟悉公司情況，與公司利益一致。大股東或實控人參與認購也顯示出對公司的看好，愿意掏出真金白銀為企業補充權益資本，有利于提升上市公司形象，提振投資者信心。”
實際上，除了有控股股東明確參與認購外，其他可能認購房企定增的投資方備受關注。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴證券時報·e公司記者，大股東、實控人、部分央企、地方城投、AMC、部分紓困基金，相關房企上下游產業鏈上的企業或債權人等都可能成為潛在定增投資者。“房企密集出臺定增，最終落地還得看房企增發股票具體定價及條件是否有吸引力，整體市場情緒，以及投資者對部分房企經營模式及經營前景預期。定增方案需要緊跟市場需求，同時加強與投資者溝通。”
在劉水看來，雖然房企籌劃再融資事項很快，還需經過董事會、股東大會審批，監管機構批準以及投資方認購等多個環節，落地進程面臨一定考驗。“當前政策環境足夠寬松，面臨的考驗主要來自于股東大會對定增計劃的認可，投資人對企業及融資用途的認可。目前A股全部為定向增發，面向以金融機構為主的投資者，另外大股東、實控人也會參與認購。”
“此外，尚未出險的房企股權融資落地更快。這類企業一直保持較為穩健的開發、銷售節奏，定增融資或直接用于補充營運資金，或通過償還債務替換原本自有資金用于償債的壓力，間接釋放經營資金，無論哪種用途均有利于增加企業流動性，加快發展進程。”劉水告訴記者。
出險房企或迎機會？
實際上，在業內看來，此前房企融資政策支持主要聚焦于優質房企，而第三支箭新政并未限制出險房企，在此背景下，包括世茂股份、華夏幸福、金科股份等此前有違約行為的房企也在積極籌劃再融資事項。
那么，這些出險房企是否可以通過定增募資，迎來債務風險化解的機會同樣備受關注。
“整個行業最艱難時期已經過去，此前出險房企中不乏優質房企，且房地產整體的估值或股價定價不高，投資者會理性看待此前出險的房企定增。”周茂華說。
不過，也有專家認為，市場對于出險房企的定增認購可能會更加謹慎。
在劉水看來，出險房企的定增意向主要為“保交樓、保民生”項目開發、償還債務、補充流動資金。對股東來說，以股權形式投資是為了參與分配利潤、實現盈利。出險企業一方面融資意向用途缺乏盈利空間，另一方面當前銷售回款不暢、其他再融資渠道基本關閉，即使當下完成了保交付項目、償還部分債務，也難以釋放多余資金用于經營。這種情況下股東利益無法得到保障，定增難度較大。
對此，劉水建議，對于出險房企來說，大股東或實控人成為定增投資人可起到一定的信心提振作用。“通過大股東或實控人與公司的深度綁定，企業向債權人、購房者釋放出積極解決問題的信號，可為償還債務、保交付爭取時間和空間。”
克而瑞分析師也認為，本次地產再融資放開或許出險企業能分一杯羹，將幫助企業優化資本結構，同時也將進一步推動出險企業的債務風險化解工作，對助力企業的風險出清具有重要意義。不過，值得注意的是，當前出險企業仍存在較大的債務問題，經營狀況各異，即使方案通過，定增計劃仍是市場化行為，一方面需要尋找投資人相對于其他房企來說可能更加困難，另一方面投資人與募集人對發行價的博弈也將會是定增計劃是否成功發行的難點。
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